| 华润置地总经理：对明年的预期很乐观 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年09月03日 07:19 北京晨报 | |||||||||
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企业：华润置地(北京)股份有限公司 人物：陈鹰 职务：总经理 作为华润集团的四大主营行业之一的地产业务，华润置地(北京)公司担负着重任。陈鹰在年初上任总经理一职时就曾指出：固本才能图强，只有提高管理水平才能更好地发展与创新，才能更有信心、有能力地拓展业务。 关于销售业绩 《房产资讯》：2004年已经过半，华润置地的业绩如何？您对这种销售态势满意吗？ 陈鹰：总体来说华润置地的业绩非常乐观，比去年同期是成倍增长，增长倍数至少在2.5至3倍左右。我们对明年的预期很乐观，是由于土地政策的严谨，包括宏观政策的调控，使得市场竞争更规整，一些无序的不规范的企业将难以浮出水面。因此，明年在今年的基础上会有10％至15％的增长。 《房产资讯》：这个10％至15％的增长依据是什么？ 陈鹰：我们对未来的预期非常好。比如翡翠城一、二期产品已全部卖完，而三期TOWNHOUSE也售完，明年将推出四期。市场对这个项目的接受度越来越高。按照各区的统计指数，大兴黄村价格升幅比较快的。按这个趋势来看，翡翠城四期明年会有一个很好的销售回报。 位于城区的凤凰城销售也很好，明年7月份入住。随着装修工程的推进，包括外力面的完工，我相信在今年下半年到明年会有一个非常好的销售。 而其他的商务产品，在双井桥的商务楼优士阁项目旁边还会有一小片的开发。奥运村附近的峻峰华亭今年10月份入住，随着入住时间的接近，相信其销售将会很快提高。而明年还会在健翔桥西南角推出华亭的三期。另外就是位于西单的置地星座项目，大约60％都已经整售出去，我们对年底的销售非常乐观，相信在年底入住时会基本销售完。 所以说按照这个开发节奏，明年的趋势将会是10％至15％的增长。 关于土地政策 《房产资讯》：8.31大限已经到了，土地供给制度的转化是最受关注的，现在的土地市场如何？华润是怎么应变的？ 陈鹰：因为企业的土地储备大，经营时间长，涉及的业务比较多，涉及的地块也多，如果说完全没有影响是不可能的。但由于土地政策比较清晰、严格和统一，我们认为未来的市场会越来越有序，我们不介意为此受到一些影响。现有的土地储备足够能够保证企业的开发。从长远来讲，这个土地政策对一个有实力的公司是很好的事。所以我们目前在做的是检讨在新的土地政策下，如何更好地发挥公司的优势，发挥我们的优势，领先竞争对手。 关于地产泡沫 《房产资讯》：无论是国内还是国外都已经出现了地产泡沫的声音，《纽约时报》甚至做出了“中国房地产处在泡沫破裂边缘”的标题。您怎么看待目前国家出台的各种调控措施？企业是否已经开始应对了？ 陈鹰：这个要客观分析。如果说全国有房产泡沫迹象，我相信在一些省份因圈地过热、房价涨得过于迅速和炒作房屋而出现此种迹象的话，这是有的。但这种现象在北京并不明显。2001年申奥成功后北京房价曾迅速飞涨，到2002年就开始回落了。而从2002年到现在，房价是在比较平稳的上涨。 看统计局的数字分析，要看销售商品房的构成。比如说中低价位的商品房减少，而中高价商品房增多，所以房价在上涨。但实际上在同一价位的商品房房价并没有上涨很多，例如，凤凰城在2001年销售时均价为每平方米12000元甚至更高，而到现在二期卖的也还是12000元每平方米。 北京市近几年同档次同位置的房价并没有迅速飞涨，实际上北京商品房的性价比比以前有明显提高。最近可以看出买房的决定速度在加快，购房人在增多。当房价并没有太大变化而房屋的性价比在提高时，消费者会找到一个好的时机去买性价比高的房子。 从新的土地政策出台后，未来土地市场和交易市场完全透明，房地产商所能产生的经营的利润空间非常有限，所以他再去提高性价比的可能性不高。如果要再提高性价比的话，就会相应提高价格。所以为什么很多消费者在近期购买，我觉得这也是他们考虑的因素。 关于金融政策 《房产资讯》：一直以来有一个说法，就是房产商对于加不加息并不关心，只要银行的信贷能有保证就可以了。但最近随着金融调控的加强，一些企业有些慌了。很多企业在忙着融资，而并购大战也在很多的房产大鱼身上上演，华润在这方面的作为是什么？ 陈鹰：银行的信贷政策最近对房产是非常严格和苛刻的，我相信对很多企业影响也是很大的，这是对房地产过热的一个控制。 房地产以前的做法是拿一块钱可以做好几块钱的事。包括拿地、贷款、垫资盖房和卖房。可以是花很少的钱而干很大的事情，而且同时干好几件事情。这就是为什么会出现所谓的房地产泡沫或者发展过快的问题。但是由于国家政策及时遏制，这种苗头会很快就会被控制。 而华润置地在自身严谨的政策下，是有多大财力借多少钱。虽然我们在银行的信贷额足够，但集团的规定是有多少资本金做多少事。总体来讲我们财务的稳健度非常严格。 银行收紧无非是提高企业贷款的资本金比例，包括按揭审批的严格性，贷款的时间和贷款的额度等。项目要有足够的自有资金，项目运作到一定程度，例如自有资本投入超过30％以上，银行才同意贷款。实际上我们自身所设置的底线并不比银行规定低，所以在这方面我们并没有太大的压力。
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