房产商合法避税游戏 营业收入偷梁换柱为新投资

　　是因为一个行业独有的贪婪，还是我们的税制，以及掌握税收工具的政府，留给了这个行业如此大的操作空间？

　　潘石屹终于等到了国家税务总局的证明。

　　他的红石公司于年初公开其纳税总额为3亿。9月初，国家税务总局却宣称该公司的纳 税额仅为1.8亿。这距离国家税务总局发布的纳税500强榜单的底线还差6000万。“我们公司财务部从国家税务总局计划统计司了解到，这个数据把我们公司的企业所得税漏掉了。”潘石屹说。虽然国税总局因“工作量太大”拒绝更改纳税榜排名，但“给我们公司出具了更改证明”。

　　洗清了“逃税奸商”的嫌疑，潘石屹可以安心庆祝他的SOHO十年了。但除红石公司以外，还有4000多家大大小小的房地产公司，陷入“财富巨人，纳税侏儒”的声讨漩涡中。据上海、北京税务部门二季度的报告，在查处的涉税企业中，90%都是房地产行业。

财政部科学研究所主任张学旦则向本刊提供了另一个数据：今年南京的98家房地产企业，97家都有税务问题。这些数据和坚挺不下的

房价，以及房地产蝉联三届十大暴利行业之首的新闻，一起冲击着民众的心理。又一次，房地产开发商成为千夫所指。

　　税务问题，是缘于这个行业独有的贪婪，还是如开发商所“抱怨”的那样：“就算坏，也是政府惯出来的坏孩子。”

　　超长流程上的税费流失

　　“在中国的现行税制下，房地产的行业特性使它有更大的避税空间。”北京瑞斯泰德投资顾问有限公司总经理潘麒麟对本刊说。潘从90年代初便涉足房地产，并编撰了《北京市房地产开发法律程序与税费详解》。

　　目前中国对生产企业实行“大一统”的税收制度：5.5%营业税按月支付，33%企业所得税按季度支付，年度清缴。这种固定周期的征税方法，对其他生产周期比较稳定的生产行业来说比较适用，但对房地产这样开发、出售、结算都没有准点的高风险行业，就有点难于应对了。

　　中国的房地产开发沿用了“香港模式”：即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房，一个开发公司全程参与所有生产环节。但同时，除了几家超大型老牌房地产国企，如中建、中房，旗下有勘探、设计、规划、施工等一条龙作业的建筑公司外，国内大部分开发企业的工程都要分包给独立注册的专业公司。因此，在一个庞大而冗长的生产环节链条中，有诸多独立的生产企业，已经初步分流了一部分房地产业的利润。随之而去的，当然还有税费。

　　任志强在9月13日的文章《房地产开发企业为什么没进纳税300强》一文中，就态度强势地将“非单一生产的重叠税收环节”作为抗辩的第一条：“从开发商委托规划、设计、勘探、地基处理、结构施工、放水、外装、幕墙施工、材料采购、设备采购、装修，包括厨具、家具、洁具、空调等产品与半成品采购中，都要在每个环节有任意委托单位的利润与税收，并在不同企业纳税。”

　　项目公司众多也是房地产业的一个特性。如今房地产业进入战国时代，各开发商在全国范围跑马圈地，所到之处都要设立一个独立法人的项目公司，操作当地的地产项目。而这些项目公司由于是独立注册，独立法人，纳税的时候也是独立核算。这也就是任志强所说的“营业收入可以按会计制度合并，利润可以按会计制度合并，但纳税记录则只能在当地反映和计算。”

　　如果将这些因素加总，房地产业在这次税收排行榜上名次或许没有这么惨淡。万科总经理郁亮亦向本刊表示，该集团2004年纳税额加总为8.02亿元，相当于上市公司纳税百强第48位、中国纳税500强的第145位。

　　房地产行业的另一个特性便是投资期与收获期相隔过长。潘麒麟根据自己在房地产业的操作经验，将我国地产开发的程序分为300多项。一个项目从拿地，到规划立项的前期过程，正常耗时为2到3年，如果是大项目则要经过3到5年。

　　对于地产行业的这一特性，如今业界流传最多的版本，便是潘石屹去年5月4日从CBD公开招拍拿得土地，一年多了，仍然没拿到销售证。“还有设计，勘测，一年半能弄下来就不错。”潘的“战友”任志强预测。

　　这成为潘石屹和任志强为了证明房地产有一个超长的入不敷出期，在各大论坛上必提的一个故事。而在前期准备期，项目公司是亏损运作，不用支付33%的所得税。这种情形在房地产的复兴初期尤其明显。根据中国统计年鉴，房地产业从1997年开始复兴，但1999年却是亏损最厉害的一年，亏损额达到35亿多。

　　潘石屹的公司恢复较快，到1999年有了销售收入：“最初几年投资阶段，缴纳给政府的税金也很少。”潘石屹坦承。

　　沉淀为固定投资的利润游戏

　　但若据此将房地产商视为被冤枉的“良民”，似乎太忽视商人的逐利天性。找寻税制中的躲避空间，几乎是所有经商者热衷的游戏。有“商人中的商人”之称的地产商，更是利用自己的行业特性闪转腾挪。“超长且参与企业众多的生产环节，已经让房地产业有了较大的避税空间。”潘麒麟说，“而每个生产环节的进出，又给了避税行为一次次的机会。”

　　房地产开发过程中的费用非常不确定。此前在账目上已经有体现的经济行为，也会不断面临洽谈更改。比如门窗的设计和装修，都可能在实际操作中更改，而公司的资深会计也可以在做账的时候，将洽商变更的金额，以更适合避税的方式做账。在潘麒麟的从业实践中，这类洽商金额要占到总造价的20%。

　　北京一位地产开发商向本刊坦承，公司的资深会计，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。“我们公司的会计前几天还在和我商量应该把成本再做高点。这样可以给外界造成我们项目成本越来越高不得不提高售价的印象。”这位开发商说。

　　“房地产业特有的滚动开发模式，利于业者将大量利润转化为再投资。”潘麒麟说。这个技巧大大降低了房地产企业的另一个重要税负——企业所得税。

　　据潘麒麟介绍，企业所得税按季度征收，每年底清缴。但房地产的售楼收入，并不是按年度结算。通常一个项目最终结算，都要等到三五年之后。有规律的征税方式，和房地产企业没有规律的营收周期之间，留下了一个避税时间差。房地产商 “点石成金”的秘诀在于盈亏平衡点。

　　以北京一处著名的占地约20万平米的社区楼盘为例，开发商事先测算出销售70%即达到盈亏平衡点。一旦销售到七成，开发商还没有物色到新的投资项目，他会暂时停止售卖，或者将剩余的楼盘进行出租，或持有一些社区物业配套设施待售，使得项目收入无法结算，造成年底结算的时候，售楼收入不能确认，利润也无从形成。

　　如果有好的项目，地产商则会将手中剩余物业出手，然后投资到下一个项目。而在作为纳税依据的会计报表上，营业收入就被“偷梁换柱”为新的投资。据潘麒麟的从业经验，排除之前生产环节上分流的利润，开发商的项目在5年前可以达到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前据一些媒体报道，按目前房地产商的公开税额，行业利润率仅为10%左右。建设部原部长杨慎先生在他的文集里也提到了这一怪现状。从1990～1999年，中国房地产投资额从336.2亿上涨到4103.2亿，但地产业给社会的增加值(其中包括生产税、劳动者报酬等)仅占GDP比重的1.86%，和1990年的1.7%的比重相比，可谓蜗步牛行。这个数值也比印度低90%，比比韩国低4.5倍。其中一个重要原因在于，“利润大都沉淀为新的固定资产投资。”潘麒麟说。

　　当然，这种行业特性衍生的避税空间并不只是中国特色。甚至在法规和监管比较严格的美国，房地产业也以其容易合法避税，成为很多商人再投资的首选。

　　政府推手形成的避税空间

　　“中国房地产业依然是一个行政主导性的产业。”2005年8月，中国建设部原部长杨慎在参加本刊举办的“新闻中国月度论坛”的时候这样说。而有地产“代言人”之称的任志强也一再宣称一个观点：如果说开发商是坏孩子，也是给地方政府惯出来的。

　　所有地产业遭人诟病的问题，背后都可以看到地方政府的身影。税务问题也不例外。

　　“房地产业的绝大部分税种，都属于地方税。”北京新华联伟业房地产开发有限公司副总经理陈海旭对本刊说。因此，地方政府随着宏观调控走向的不同，对地产业的征税力度也有变化，这也造成地产商的缴税额差异很大。除了营业税和所得税两大税种外，房地产还应该交纳土地增值税和固定资产方向投资税。这两个税种从上世纪90年代便已经设立。但上世纪90年代末，政府为了复兴地产业，于2000年对这两个税种实行缓征。“据我所知，目前北京市所有的地产企业都没有交纳土地增值税，而固定资产投资方向调节税则从2000年起实行零税率。”潘麒麟说。

　　为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门。“政策的前提导向是清理各种税负。”中房集团董事长孟晓苏说。潘石屹也清楚记得，1999年，上海政府为了提升房地产业，将房地产契税从3%降到 1.5%，后来再下调到0.75%。

　　但与此同时，房地产需要交纳的费却多起来。

　　2000年是房地产初兴阶段，费是最多的。“比例已经超过了应纳税款。”潘麒麟说。从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节，房地产企业涉及税项达到14种，需要缴纳的有12种，而其他费用可以多达百种以上。如在地价款中包含了土地出让金、大市政费、四源费等。此外，还有前期工程费、市政配套费等。各种费用最终占房地产售价的比例，可以达到20%以上。

　　而现在地产商反击不纳税恶名的最大说词——属地纳税，也是应各地方政府要求而行，即每个项目设立项目公司，在当地纳税。因此有了任志强抱怨的“营业收入、利润可以按会计制度合并，但纳税记录则只能在当地反映和计算，企业合并报表数并不能在任意一地确认纳税记录。”

　　地方政府对地产业的征收政策，也导致了征税的执行难度。

　　1993年宏观调控主要是限制高档商品房的建设，在税收上就是区分高档和普通，分别纳税。比如公寓是高档房，住宅是普通的，但公寓住宅的区别何在？潘石屹还记得当时在媒体上曾有这样的报道，铺红地毯的是公寓，不铺红地毯的是住宅。这样细化烦琐的政策，“确实给下面的执行造成了很大的难度。”潘石屹说。

　　1998年房地产绝地重生，各地政府对地产商分门别类，进行税收优惠。房地产公司通常会在城市高新区、开发新区注册一个新的公司，以享受税收减免等优惠政策。陈海旭所在的企业就是和新世界集团合资的外商企业，“还可以享受一些税收优惠”。

　　当一个行业成为涉税问题的主要对象时，人们应该考证，这是因为一个行业独有的贪婪，还是我们的税制，以及掌握税收工具的政府，留给了这个行业如此大的操作空间？

　　(文章来源：《中国新闻周刊》 作者：陈晓 谢良兵)