三四线城市房价猛涨：现在买会不会被套买什么不亏|棚改_新浪财经

　　苏宁金融研究院

　　7.0%！统计局最近公布了1月70大中城市新建住房的房价数据，其中，三四线城市房价同比上涨7.0%，一线城市房价同比仅上涨0.4%。

　　如果看中介的统计数据，很多三四线城市过去一年的房价涨幅普遍在20%以上，比如泉州上涨25%、安庆上涨21%。

　　如果说房价上涨一般是从一线城市传导到二线城市，最后到三四线城市，那么，面对家乡楼市一路上涨的房价，我们要不要投身其中呢？看完此文，你将会有一个理性的抉择。

　　哪些三四线城市迎来房地产开门红？

　　一线城市跟三四线城市的一大不同，就是三四线城市房地产销售更倚重春节销售。对一线城市来说，春节进入回家和旅游时间，整座城市变成空城，房地产销售会直线下滑。但对三四线城市来说，春节是返乡置业的高峰，所以三四线城市的开发商很注重春节促销活动。

　　从调研数据来看，今年在大城市打工的人们返乡置业意愿十分强烈。根据调研信息，大约有38%的外出打工者想回老家买房，有21%的想去老家的省会城市买房，也就是说，大约有6成的人想回乡置业。在三四线城市中，盐城、安庆、泰州等是返乡置业的热门城市（参见表1）。

　　除了调研信息，还可以从销售数据看出哪些城市是近期的热点。使用今年1-2月的住宅销售套数占过去12个月销量的占比数据，来看哪些城市迎来了房地产开门红。可以发现，台州、泉州、扬州、镇江等三四线城市今年开年销售很好，前两个月的销售占比都在15%以上（参见图1）。

　　三四线城市房价上涨的原因何在？

　　在这些三四线城市房地产开门红的背后，有哪些驱动因素？在笔者看来，三四线城市房价飙涨，与棚改货币化安置息息相关。

　　首先，未来三年依旧是棚改大年。据住建部公布的数据，过去两年棚改开工大致在每年600万套左右，其中2016年实际开工606万套，2017年实际开工609万套。2017年5月，国务院常务会议决定2018年至2020年棚改计划开工1500万套，也就是每年开工500万套。但2017年底住建部披露2018年棚改计划开工580万套，超出了此前500万套的预期，因此算是利好（参见图2）。

　　其次，棚改货币化支撑了三四线房地产需求。具体来说，棚改补偿有两种方式：一是实物安置，给棚改居民建造或购买拆迁房安置；二是货币安置，给棚改居民现金。由于三四线城市房地产库存高企，货币安置逐步成为棚改补偿的主流，居民拿到现金一般会去附近的城市购买住房，这样货币安置就能起到棚改、去库存、拉动房价的三重效果。

　　比如，根据浙江省公布的2017年棚改计划项目清单，2017年计划开工27.5万套，棚改居民有四个选择：政府收购商品房进行安置、组织居民选择商品房进行安置、自由补偿款、开工安置住房。其中，涉及自由补偿款的棚改开工合计11.8万套，占比大约为43%。

　　全国来看，棚改的资金来源主要是央行对政策性银行提供的抵押补充贷款（PSL），再由政策性银行对地方政府的棚改项目提供资金支持。截至2018年初，抵押补充贷款的余额已经高达2.76万亿（参见图3）。

　　在三四线买房需重点关注交房时间

　　既然棚改货币化是三四线城市房价的重要推手，那么，面对未来3年棚改力度依旧较大的局面，想在三四线城市买房的购房人，该注意哪些事项呢？

　　从时间上考虑，如果想在三四线城市买房，建议购买能在2018年年底前交房的楼盘。原因在于：

　　首先，三四线城市刚需后劲不足，2020年后房地产风险会逐步释放。三四线城市跟一线城市的区别在于，一线城市基本上属于人口持续净流入的地区，所以不担心刚需不足；而三四线城市一般没有突出的核心产业，也缺乏明显的教育、医疗等相对优势，所以人口很难持续净流入，刚需在一波房地产热潮释放完毕后，容易出现断档和后劲不足的问题。考虑到未来还有三年的棚改红利期，如果想参与三四线城市的房地产市场，在2018年底前交房、2020年底前退出是比较好的策略。2020年后三四线城市可能会普遍面临供给很大、但无人接盘的状况。

　　其次，随着一二线城市房地产降温，三四线城市房地产不太可能走出独立行情。从历史来看，三四线城市跟一二线城市房地产周期大体趋同，只不过一二线城市启动较早、三四线城市启动较晚。比如，这一轮房地产行情中，2015年一线城市房价涨幅较多，2016年二线城市涨幅较大，2017年三四线城市涨幅较大（参见图4）。