金融时报：期房预售改为现房销售动了谁的奶酪

　　顾列铭

　　日前，在央行房地产金融分析小组公布的《2004中国房地产金融报告》中，提出的“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”建议，虽仅廖廖数语，却在业界激起波澜，在社会上也引起反响。

　　乱局诱因

　　在央行上述《报告》中引用的国家统计局数据表明，2004年国内房地产开发第一大资金来源为“订金和预收款”，接近7400亿元，占总量约43%。而企业自筹资金和银行贷款分列二三位，各占总量约30%和18%左右。

　　《报告》随后分析说，企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大多来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算，这部分自筹资金中有大约70%是银行贷款，而“订金和预收款”也有30%属于银行贷款，以此合计，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上！

　　换句话说，现行预售制度的风吹草动，将从根本上动摇目前房地产开发的资金链基础。央行《报告》建议影响首当其冲的将是房地产开发商。取消房屋预售制度将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合。

　　目前，房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是房地产开发企业鱼龙混珠，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。一位业内人士说：“在楼市火爆的时候，开发商只要卖出1/10的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道，房价怎会不越卖越高？”

　　可见，取消现房销售，对房地产开发商进行良性洗牌是必不可少数的。

　　无独有偶，2005年7月31日(即央行上述报告发布前半个月)，国土资源部土地利用管理司司长廖永林在一个土地问题的座谈会上，公开“炮轰”期房预售制度。他认为其引发楼市的诸多不良现象，严重损害购房者权益，并直指“房地产泡沫就跟预售有直接关系”。

　　“我们其实已经在做深圳市场取消预售制度的可行性研究”，深圳市房地产研究所主任王锋博士披露说，“近期国土资源部官员的表态和央行报告的建议，我认为正好反映了中央与地方在这个焦点问题上不谋而合。”

　　众所周知，深圳以及整个珠三角地区，于上个世纪90年代初期最早从香港学习和引进期房预售这一楼市运作模式，并最终将其传遍更广阔的内地市场，如今它们又带头响应终结它的历史使命，可谓顺理成章。

　　风险温床

　　央行报告指出，“房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。”

　　其中，一方面，开发商自有资金比例逐年下降，房地产贷款潜在风险增加；另一方面，同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下。以上海为例，2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商在追逐暴利的同时，也将大把的银子装进口袋，把风险留给银行。

　　当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。

　　也许，在取消预售房制度后，房价将会有所上涨，老百姓购买力相对会削弱，银行住房按揭贷款业务将会受到较大影响，业务在短期内可能会出现一定程度的萎缩。但同时，银行个人住房贷款的潜在风险将会降低，个人住房贷款的资产质量将会提高。此外，取消预售房制度后，开发商对项目贷款需求量将增大。但与此同时，房地产市场经过重新洗牌后，能够生存下来的企业都是有实力的优质开发企业，届时银行投放房地产开发项目贷款将更加放心，信贷资产质量有望进一步提高。

　　其实，住房预售制度也并非国际惯例，美国基本就没有住房预售制度，在欧洲即使有些国家有住房预售制度，但也不是像国内那样通过预售，把整个房地产开发的风险转移给购房者及银行，而是有一套对房地产开发商严格监管及准入的制度，以此来保障消费者的基本权利，并对开发商的资质状况进行监督。

　　此前，北京大学中国经济研究中心主任林毅夫就指出，中国房地产的大开发商时代已经来临，因为这样能够让银行业比较有效地来支持房地产业的发展，同时房地产业的发展不会由于房地产本身价格的涨跌导致银行危机。而开发商的生存模式也将由此前拎着钱袋找项目，变为打着灯笼找钱，其赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变。那种拿到地就能赚钱的神话将不复存在。

　　目前地产业所处的状况尽管存在地区差异，但总体趋势大致相同，即房地产价格增幅明显放缓、高负债率投入开发。倘若加上地区差异，那么不久前某地产商所透露的“最近房子不太好卖”等综合因素，就构成了金融房产信贷风险。

　　这个风险并非现在才出现，之前国家也对预售制度做过调整，央行曾在2003年6月发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，开发商不能收取购房者的全部预售款。不过,这一文件后来并没有得到真正有效执行。

　　从实践经验来看，尽管房屋预售制度推动了中国房地产市场的繁荣，但同时也为房地产开发商利用制度缺陷获取民众财富制造了可乘之机。如通过“炒楼”制造出市场的虚假紧缺，借机抬高价格;通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者权益；甚至有的把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再预售、再抵押，甚至最后“携款潜逃”。

　　就市场现状而言，房屋预售制度是一种风险甚高的制度安排。如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度来维系，那么这项制度基本上是消费者利益随时会受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行来承担风险的不平等游戏规则。所以，央行建议取消国内房屋预售制度也是理所当然了。

　　调控阻碍

　　不久前，上海一地产业专家说：“发达国家的确有现房销售的例子，但前提是房地产可通过发达的资本市场融资。而中国目前没有一个发达且完善的资本市场支撑，住房贷款

证券化离向普通投资者开放还有很远距离。当前如果现房销售，更实质的影响是带来开发成本的大幅上涨，房价也会水涨船高。”

　　网易房产对是否预售做过网上投票，3个选项中，认为应当取消预售制度的网民投票数为1337票，占总票数的84%；认为不应当取消的204票，占总票数12%；而认为不清楚的为37票，占总数的2%。其他方式调查获得的民意资料，也以认同取消房产预售制度为主。可见央行的此项建议还相当具备群众基础。

　　有网友说：“取消商品房预售制度,对老百姓有利而对开发商无利，所以开发商反对而老百姓支持。”这是一个比较中肯的观点。

　　有人说，从现实情况看，由于期房预售缩短了开发商资金回笼周期，降低了成本，相应的购房者可以较低价格买到房子，而开发现楼的财务成本上升，最后还是摊到购房者身上，购房支出难免水涨船高。

　　但反过来讲，买现房可以缩短贷款压力，减少期房风险。在预售制下，购房人一般要提前10到15个月甚至更长时间，白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有至少1年时间，购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥钢材支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。在现行利率标准下，以1套按揭50万元的期房为例，购房人1年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。

　　既然，欧美等发达国家几乎都没有我们这样的房屋预售制，中国又有什么理由继续坚持呢？消费者投资、开发商赚钱的不平等游戏规则早该废黜了，消费者没有理由继续用血汗钱为开发商的一夜暴富做“贡献”。更何况目前商品房预售价格仅较现售价低约10%-15%。综合而言，买现房，消费者目前并不吃亏，从长远讲，更有实惠。

　　广州大学经济与管理学院教授潘蜀健关注房地产问题多年，也是广州市房地产协会副会长，他指出，正是商品房预售制度这一房地产业所特有的营销规则，削弱了国家行政的和经济的

宏观调控措施的影响力度，这也是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。

　　中国房地产市场的买方市场已经形成，而大量违规、违法及欺诈行为的产生也警告我们，社会的信用机制存在着许多问题。历经20余年的发展，预售机制已经到了宣告其结束的时候了。相信现房销售大量实现之时，也是房地产暴利消失，中国房地产回归正道之日。