宋健鸿：房地产母基金 在不确定时代寻找“确定”

宜信财富全球房地产母基金管理团队董事宋健鸿

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。宜信财富全球房地产母基金管理团队董事宋健鸿出席并演讲。

　　宋健鸿表示，我们要在不确定性中看到确定，第一个确定是国际化，未来十年、二十年，个人、企业、国家与世界融合的进程将会提速；　第二个确定是新经济，两个主要引擎是科技和创新；第三个确定是长期价值投资，房地产是人类投资历史上最古老的资产类别。

　　以下为演讲实录：

　　宋健鸿：大家下午好！首先感谢活动方今天的邀请，在这么盛大的论坛，讨论房地产新变化以及趋势。今天我要分享的主题是房地产母基金在不确定时代寻找“确定”。“不确定”这个词我相信大家在今年也经常听到。今年9月份，提示全球的经济高速增长可能已经过了高峰，未来市场不确定性也会增加。这些不确定性其中也包括了美联储加息，油价不确定性对企业成本的影响，以及诸多政治风险等等。

　　整体来说，全球市场的关注点已经从全球经济同步增长转变成全球主要国家跟区域的经济增速分化上。总体来说，发达国家的经济增速要好于新兴市场国家。拿美国来说，美国经济的动能略有下降，但是他未来还会得益于特朗普的税改政策，欧元区的经济在复苏，但增速有所放缓。相对之下，英国的经济较稳定，但他却面临未来脱欧的不确定性。甚至是新兴经济国家之间，他们的经济增速也开始出现了分化，有些经济基本面较弱的国家，比如说土耳其，有可能会走向衰退。而其他国家，比如说韩国和泰国，他们的经济基本面较好。其实美联储加息会带来对这些新兴市场、国家资金外流的压力。

　　回到中国，中国经济目前面临的是供需两弱，面临下行的压力。需求方面，内需有限，外需较紧张。个人可支配收入的增速有所放慢房贷利息上升加大了房贷的压力，股市的不景气诸多导致了内需疲软。外需而言，中国和美国的贸易战，以及欧洲市场增速的放缓，也使得外需的前景不太乐观。作为投资者，我们要如何应对不断变化的宏观经济格局？以及不同的政治风险。全球流动性盛宴在过去十年几经结束，全球的主要央行在年底或者明年初将开始他们的进投放转回等流动性政策，流动性拐点的风险也将是市场未来面临的新考验。

　　宜信财富在这些不确定性中，我们看到了三个确定。第一个确定是国际化，未来十年、二十年，个人、企业、国家与世界融合的进程将会提速，我们未来的机会一定是来自全球范围。资产跟企业的全球化程度需要全方位的思考，因为赢在未来的关键因素之一是落实国际化。我们需要通过跨地域国别的房地产投资方式来捕捉全球优质房地产机会。我们可以看一下目前在全球的投资亮点，美国的话，目前物流市场，尤其是受益于电子商务的需求，前景比较乐观。酒店资产受到旅游人数以及企业净利润的增加，目前也受到投资者的亲睐。

　　转看欧洲，欧洲目前的交易量和竞争在增加，导致了定价上涨，投资回报率有所下降，但是英国、法国跟德国的写字楼市场仍然非常活跃。西班牙的住宅开发项目，也是近期看到具有吸引力的投资主体。同时，在欧洲区，中欧跟东欧也开始受到投资者的亲睐与关注。

　　回到亚洲，亚洲的房地产交易量，2018年至今，同比增长了20%，已经创下了历史新高。其中，中国、印度跟韩国的物流市场备受注目。我们通过跨地域国别跟市场，在不同区域进行房地产投资，有效的分散风险，能够平缓单一国家的投资风险。

　　第二个确定是投资于未来，新经济的两个主要引擎，一个是科技，一个是创新。随着中产阶级的崛起，他们对更高品质、更高水平的产品跟服务，会有更强大的需求。他们同时也会带动与之相关的消费升级、大数据、云计算、健康医疗等朝阳行业的发展。房地产投资不仅局限于住宅、办公、酒店，比较传统的房地产资产类别项目。我们必须寻找在新经济发展过程中，出现高增长、高潜力的细分房地产资产类别。这其中也包括了共享住宅、数据中心、学生宿舍。甚至有些投资者发现，开始聚焦更另类的资产类别，这其中也包括了停车场、滑雪场，甚至是加油站等。

　　我们看到第三个确定是长期价值投资，房地产是人类投资历史上最古老的资产类别。有股票、私募股权、固定收益，对冲基金之前就有房地产。新形势下，投资需要有新格局，随着中国宏观调控的实施，价值投资已经到来，我们需要回归到价值本身。通过真实的需求去挖掘和创造真实的价值，短期的炒作必须过渡到长期的投资持有和价值创造上，投资与投机虽然只是一字之别，但背后凝聚的是深度而专业的研究能力、投资能力跟价值创造能力。我认为在新时代，专业管理人需要采用不同的特点。如何进行跨地域国别，多边类别的长期房地产价值投资，我认为母基金是一个很好的选择。

　　母基金筛选的优秀的子基金进行科学配置，在不同区域捕捉优质的房地产投资机会，有效的分散风险，回报可观。他就相当于一支强悍的集团军在作战，能够吸引不同地形跟环境，跟子基金并列，去获取不同类别的房地产项目。宜信作为从事普惠金融、财富管理，12年的金融科技公司，我们长期聚焦三大能力建设。一是国际化能力，二是投资能力，三是科技能力。这也体现在我们房地产母基金平台上。

　　宜信财富房地产母基金目前也是国内第三方最大体量、产品最完整的母基金投资平台，我们提供的投资人通过母基金的方式来参与到新时代房地产投资的方案。谢谢！

　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

责任编辑：谢长杉