看英国人怎么从开发商身上拔毛

　　郝倩

　　之前在国内，与一个开发商探讨“地王”的频频出现，会不会是房价急速上扬的原因之一。原本和颜悦色的他当即就板起了面孔。

　　我估计拿这个问题问国内其他开发商，其中大部分都会有这样的反应。毕竟，经过拍卖或是挂牌，付出“天价”拿到的土地，谁不指望它赚钱？掏出去的真金白银总得从购房者身上收回来。

　　也有城市规定10万平方米建筑面积的小区，必须配建一定比例的经济适用房，但目前仅是极少数的试点。

　　来到英国后，我发现这里的情况大为不同。

　　从对于“

房地产开发”的英文翻译就能看出点端倪——speculative development。Speculative是投机的意思，“投机”一词在中文中带有贬义，但是英国人就乐意在“开发”前面加这么个词。

　　既然是“投机”，

开发商赚钱自然就不会那么顺利了，总得费一番周折。

　　英国的土地是私人拥有的，地价也很高。更让开发商头疼的是，按照英国现行的规划许可，即使费尽周折拿到一块地，没有政府的许可，谁也别想盖一砖一瓦。

　　作为交换，开发商即使一百个不乐意，也必须要盖些社会住房出来。这是英国开发商要赚钱必须付出的代价。这种对于开发商，或者一些土地主利益的牺牲，其实也是政府公共补贴的一种体现形式。大体来说，英国有20%到50%的“社会住房”(类似于国内所说的经济实用房)是通过这种体制实现的。

　　与此同时，这些占一定比例的社会住房，不管是拿来卖或是租，开发商都必须要保证它们与市场出售的房屋同等质量，而且所处地段有可能与市场出售的房子相当。这些住房最终会移交给相关管理机构，用以作为社会住房的长久储备。

　　开发商要盖房子，前提就是要和政府进行“协商”，这一协商的过程可能要比与土地所有者谈价钱买地还要麻烦。不为社会作贡献，就别想赚钱。英国房地产业的规则就是这样的。

　　传统的英式住房，一般为两层楼，前面可停车，后面有花园，受到很多英国人的喜爱。这种住房，在新建的社会住房中，已经十分少见。伦敦出现越来越多的高层，城市开始从“横”向“竖”发展。

　　以前英国人都是以“公房”为主，政府出钱盖，老百姓住，大家都觉得理所应当，甚至一些英国人都没把这种房子当作“福利”来看。这其中当然也有一个主要的背景，英国很多地区在经历

二战后几乎夷为平地了，政府盖房子给百姓住，也是一种责任和义务。那时候，也是英国“公房”大量出现的时候。

　　可是现在，政府也不乐意掏那么多钱，慷慨地解决住房问题了。在英国部分地区，“注册社会房东(Registered Social Landlord)”或“住宅协会(Housing Association)”就开始出现了，这些机构都是非盈利性的，归一个非政府机构“中央房屋社团(Housing Corporation)”管理。中央房屋社团每年从政府得到预算，之后再网聚更多的社会力量，在自己的土地储备上，进行社会住房的建设，供给社会中的社会关键劳动者(Key workers)或者其他符合条件的申请者。

　　英国现行的住房保障体制，让开发商和政府、以及这些民间的房屋机构有了一个不断协商的过程，从房地产开发中谋利，并非“像卖大白菜一样卖房子”那么简单了。甚至就是社会住房定价这样的环节，都可能由独立的第三方调查完成。

　　Pocket是伦敦的一个开发商，他的公司开发针对社会关键劳动者的、价格相对较为低廉的“可负担住房(affordable homes)”。顾客也定位在中产阶级中收入相对比较低的那些工作者。

　　Pocket设计的房子中，有一个项目是37.5平方米的一房一厅，上市之后，预计售价可能为市场价格的80%左右，大概在15万到18万英镑。

　　就是这样精心设计的房型，我的一个英国朋友仍然认为，这种房屋并不是英国传统意义上的“可负担住房”，最多算是便宜的房子。

　　他举例说：一个两房一厅的公寓，市场价格大概在30万英镑左右，但是按照英国目前可负担住房的销售标准，合适的购房者可以只购买房屋25%到75%范围内的部分股权，如果是购买50%，就是15万英镑。其余的部分，每个月支付固定“租金”就可以了，没有人会强迫你一定要购买整个公寓的使用权。如果以后你有需要，可以申请接着购买剩余的股权。在英国人的观念中，购房不是一朝一夕的事情。

　　由于开发商们规划建设的就是这种“让人们买得起”的房子，所以他们也可以和政府协商，提一些条件。比如提高住宅容积率，或是减少一些配套设施。

　　比如说，盖一个拥有24套商品房的公寓，可能要盖20%的社会住房；但是如果要全部盖成社会住房，则可能容积率会提高一倍。同样的一块土地，多盖出一倍的房子来，这样一算，即使价格低于市场价，开发商依然有利可图。

　　同时，由于这些开发商在市场上获取的土地都是面积略小的项目，又是提供有保障性质的可负担住房，所以，他们可以选择在交通便利的位置建设房屋，而不提供车位。

　　某种意义上来说，这也是英国规划系统体现出的变通性。开发商必须为社会、为低收入人群做贡献，在他们做贡献的同时，可以从政府获得一定优惠。这也是开发商本身在市场生存的保障。

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