低价盘血拼限价房 楼市降价烽烟再起(5)

　　原因三：保障住房不断上市楼市供求关系逆转

　　广州市构建住房保障体系的努力在2008年已经初见成效，廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房的大量推出大大缓解了商品房市场上供求失衡的矛盾，房地产市场也因此回归理性，博弈的天平开始向购房者一端倾斜。

　　3月底出台的《广州市市辖区2009年住房建设计划》，再次明确了广州市政府将继续采取增加住宅供应量的手段来对市场进行调控，长期不正常的住宅供需比也同时出现了逆转。戴德梁行根据国土房管局数据分析，第一季度广州全市一手住宅的供需比例为1.74：1，与去年屡屡超过1：2的供需比形成强烈反差。

　　今年发售的多个限价房项目也令商品房市场首次出现了大规模分流。保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程和龙光峰景华庭的总成交量达到3300套以上，并且几乎是全部卖光，在抢占不少市场份额的同时更令市场关注的焦点发生了转移。从下半年开始，各大限价房楼盘还将不断推出新组团，对其他普通商品房的销售压力有增无减。

　　此外，广州市经济适用房的销售工作已经于5月启动，将在下半年开始正式出售。首批近2000套经济适用房分别位于金沙洲、同德围和新广从公路地段，房价根据不同项目的成本由物价部门审批后确定。但根据松洲新社区4409元／平方米的基准价，4850元／平方米的最高售价估计，经济适用房的价格将普遍和周边二手住宅价格相当。这势必又将分流一部分购房市民，对商品住宅，特别是中低端商品住宅的销售形成冲击。

　　在新社区、限价房不断增加的供应下，中低价位的住宅供应将不断增加，逼迫其他楼盘重新确定销售价格。各大发展商和楼盘的新一轮促销，已经不得不把保障性住房当作竞争对手来看待。

　　原因四：拿地成本低降价仍有利可图

　　对于发展商目前所遇到的困难，中原地产项目部总经理黄韬曾打过一个形象的比喻：“现在最多只算是切个指头，还远不到‘断臂’的时候”。记者了解到，目前在售的不少楼盘成本低廉，即便是目前推出了各种措施让利，也仍然可以获得巨额的利润。

　　根据房管局数据，广州今年4月房价依然维持在10997元／平方米的高位，比2003年楼价低点时高了2倍还多。但目前广州市在售的300余个楼盘中，有相当一部分土地是早年通过协议转让等方式获得的，其拿地成本远远低于各区域“地王”的价格。但是这些楼盘也都享受到了高价“地王”所带来的土地增值收益，定价也远远高于其综合成本。

　　去年的“地王”频现和楼价飙升掩盖了大多数楼盘成本极低的事实。据消息人士透露，某大集团今年推出的一个江景豪宅盘，其圈地成本折合楼面地价不过每平方米数百元，即便按照其所宣传的产品品质和超豪华配套，其单套住宅的总成本也在5000元／平方米以下。但其大肆宣传降价促销后的价格至今依然在每平方米万元左右，仍有高达50%的利润空间。

　　和上述楼盘类似的例子在广州楼市屡见不鲜。特别是在番禺、花都、增城等协议出让一度盛行的郊区，少数大集团动辄圈地数百上千亩。楼盘滚动开发，售价也不断上涨，其利润空间更是难以计数。在售价远远高于成本价的情况下，发展商在相对疲弱的市道适当降价促销，的确算不上什么。本报记者王昊