房地产：面对新变化调控要有新举措

　　记者 王晓欣

　　2008年初，全国各大城市房价出现了一定程度的波动，“拐点声”四起，随着房价“拐点”声音越来越大，全国一些大的地产中介企业感到了阵阵寒意，一些公司纷纷倒闭，这表明经过2007年货币政策的紧缩，累积效应已经开始在房地产市场显现出来。这种紧缩效应再加上2008年从紧的货币政策，对房地产市场的影响不可小觑。面对房地产业新的变化，宏观调控要有相应的变化，来推动房地产业健康发展。

　　避免“骨牌”效应

　　去年11月，深圳爆出知名房产中介中天置业法人代表、总裁蒋飞携款逃跑事件。今年年初，在深圳，号称全国规模最大、网点最多、以深圳为总部、在全国有1800多家门店的房地产中介公司———创辉租售不断在缩小经营规模。1月15日，创辉租售在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门，广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门，珠海绝大部分门店关门，惠州仅剩约20家门店，总部所在地深圳只剩三分之一的门店。房地产中介纷纷倒闭，无疑给本不平静的房产中介市场扔下一颗重磅炸弹。

　　市场观望气氛日浓、成交低迷是重创房地产中介行业的重要原因之一。由于房地产中介是二手房交易的初期链条，中介倒闭不可避免。而房地产中介纷纷倒闭的根本原因，是房地产价格太高所至。以北京二手房价为例，在上世纪八九十年代建成的房屋，地点在北京东三环，价格从2004年的每平方米5000元左右开始攀升，到2007年末已涨到10000元以上。今年初人们却突然发现，当二手房的价格跟着新房价格上涨的同时，成交开始萎缩。房地产市场成交量持续萎靡的原因，是受房地产宏观调控的影响。一位房地产中介经理说，政策的影响还是非常大的，符合“第一套”条件的购房者不愿意购买；而投资者受“第二套”政策的限制，利率太高，贷款成本太高，也不愿意购买。商业银行相关工作人员也表示，二手房贷款有新增的头寸，但是现在对于市场来说，预期已经发生了变化，所以在成交萎靡的情况下，头寸已经无法给市场带来回暖，目前出现了市场“有钱放，无人贷”的局面。

　　房地产中介纷纷倒闭，房产中介行业出现了信任危机。人们担心自己所咨询的中介公司，有可能明天就关门了，这也是导致成交量萎缩的原因。这些原因，加速了房地产中介的倒闭，可以说，目前，更多本已濒临危机的中介公司已进入“集体撤退”的倒计时。

　　不可否认，房地产中介纷纷倒闭，意味着有部分消费者将遭受巨额的财产损失，也意味着在快速地透支着房产中介行业的信用价值，同时也在考验着各城市政府相关部门的“执政”能力。面对房地产中介企业纷纷倒闭关门，政府应介入房地产中介调查，避免“骨牌”效应扩大。通过法治手段惩戒那些携款潜逃的中介人员，最大限度地减少民众损失。

　　房地产中介行业是我国在20世纪90年代中后期发展起来的新兴行业，因缺乏行业标准，鱼龙混杂，一直处在低门槛扩张及监管盲区，出现问题是难以避免的。可以说，房地产中介行业的每一次“严冬”，都是一次优胜劣汰，它将促进房地产中介行业更加规范、更加自律。房地产中介企业的倒闭将促使业内充分洗牌，并进行痛苦的反思，从而制定行业标准，使房地产中介行业更加规范。

　　从房地产中介行业的现状看，至少有四个方面需要通过法规来规制，明确房地产中介服务性质、制定中介格式合同、法律明文规定信息披露制度、硬性规定第三方监管。既要防止上涨过快也要防止下跌过猛

　　房价降下来了，是好事。资金流动快了，经济才能沿着价值规律轨道稳步健康增长。但房地产价格下跌过猛，也面临着巨大的经济和金融风险。日前，建设部副部长姜伟新说，既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。当前，重点还是要防止和抑制房价过快过高上涨。

　　房价过快增长，对老百姓生活造成严重负担，对中国经济的通货膨胀也造成很大的威胁；同样，房价暴跌也会对中国的政治经济产生极为不利的影响。从我国房地产价格大幅上涨的原因看，投机资金是推动房价上涨的重要原因之一。由于房价的大幅上涨，投机资金的疯狂涌入，促进了房贷的猛增，并埋下了经济危机的隐患。从已有的数据来看，2007年1月至11月商品房销售额24002亿元，但定金与预收款就达到9027亿元，再加上房地产企业银行贷款6098亿元，仅此两笔就占商品销售额的63%。如果加上住房公积金贷款、个人住房贷款以及其它方式进入房地产市场的资金，可以说，房地产市场的资金绝大多数来自银行的信贷资金。专家认为，房价下跌，已购房者的住房必然会贬值，如果房屋贬值，但仍要按当年的利率还贷，这些人将拥有“负资产”，“负资产”的“理性违约”必然也会给银行带来金融风险。房价下跌，银行不良贷款的比例必将大大提高，因为购房者有可能不再偿还贷款，购房者会选择把房屋交给银行处理。购房者损失了首付款和部分银行贷款，银行要实现债权，必须收回房屋并变卖，这都是必然的连锁反应。

　　房地产行业关系着几百个配套行业的发展，房地产衰，则经济必受影响，失业率上升，GDP下滑，必然使普通老百姓的生活质量下降，原来买不起房子的还是买不起，甚至会面临更加难堪的境地，也必然会影响到社会的和谐发展。

　　调控必须具有前瞻性

　　2008年，中国的经济出现了资产价格与物价双膨胀。在这样的背景下，抑制资产价格如房价、防范金融风险和保障民生将成为2008年宏观调控的三大主题。当前，国家对房地产宏观调控政策面临两难选择，一方面要面对物价的上涨，另一方面又要防止老百姓消费需求萎缩。宏观调控面对的矛盾，一方面扩大内需应该降息，另一方面又要防止通货膨胀要升息；一方面我国经济面对的是对美元的升值，另一方面是物价上涨国内人民币购买力的贬值；一方面我国在增税、加息、从紧，另一方面以美国为首的外部环境在减税、降息。

　　近期影响我国房地产价格变化的因素，一是奥运会。有人认为，奥运会将是北京房价的拐点，会后的房价可能大幅下跌。对此，专家认为，奥运会只是带动北京房价上涨的一个因素，而非决定因素。北京作为首都和北方第一大城市，自有其特殊地位，旺盛的、庞大的购房需求才是推动北京房价上涨的根本原因。因此，奥运会后，北京房价不可能猛跌。二是股市。从我国经济发展状况来看，2008年中国股市将保持平稳上升的态势，另一方面中国股市涨跌并非与楼市完全同步关联，房地产市场有自己的特点，股市对房地产业的影响不会太大。三是人民币升值与热钱流动。专家认为，虽然人民币升值后热钱不断流入中国，但有关部门已在政策层面对外资购房做出了限制，而从紧宏观调控又不断打击投机性购房，炒房者面临较大的政策性风险，他们退出房地产市场的可能性远远大于进入的可能性。四是美国次级债危机。次级债危机影响美国经济，并引发了全球金融动荡。不可否认，美国次级债危机将影响中国企业的出口，进一步影响中国经济的健康发展以及影响到中国的房地产行业。但应该相信美国政府的调控能力，美国经济不会因此全面衰退。相反，中国政府应从美国次级债危机中吸取教训，对房地产的宏观调控要有前瞻性和可控性。政府政策的制定，要从指令性政策逐步过渡到既调控需求又调控供应。宏观调控要微观化，要有针对性。从国家宏观调控来看，调控政策还是要从产业、金融、土地、税费政策四个方面进行调控。

　　政府一系列宏观调控政策的出台，最终目的是将房价回归到一种稳定、合理健康的状态。所谓价格的理性回归是指市场价格反映了商品的内在价值，反映了市场发展的内在规律及必然性，而不是为非市场因素所主导，更不是为市场的羊群效应所决定。因此，在土地公有制的前提下，从民生角度出发，促进房地产市场的价格理性回归，保证最广大居民的基本居住权，就是政府的内在的责任。只有建立多层次的住房保障体系，最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等多级化的保障措施，底端有保障，终端有支持，高端有市场，这样房地产市场才能健康发展。