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楼市:镜鉴不远

http://www.sina.com.cn 2007年06月25日 11:05 《财经》杂志网络版

  房地产业既为本港经济支柱与晴雨表,更可令内地同业引以为戒

  楼市:镜鉴不远

  2007年6月,香港房地产业的重要指数——“中原城市领先指数”徘徊在55%左右。十年前的1997年10月,这一数字曾高踞100峰值。突如其来的金融危机击碎了膨胀多年的泡沫,危机后一年间,中原指数急跌60%,众多房地产业主一夜之间变为负资产者(资产价格低于所欠银行按揭款)。此后直至2003年SARS爆发,香港楼市徘徊谷底,2004年至今方才回暖。

  兴衰之间泡沫几何?有研究者提供的两个数据值得关注:1990年-1997年的房地产和股市景气,为香港带来约7万亿港元的“额外财富”,相当于这七年间香港本地的生产总值;而1997年10月到2002年年底的五年内,香港房地产和股市总市值损失约8万亿港元,超过了同期本地生产总值。

  在“寸土寸金”且推行低税制的香港,土地产权向来为政府所有,批租土地构成政府财政收入的主要来源。土地价格愈高,则政府收益愈大。人们现在已认识到,回归前的港英政府对香港的楼市泡沫有推波助澜之责;其急功近利与短视,则与近年来内地政府争相攫取土地一级市场收益相似。

  政策之外,与今日内地情势类同。上世纪70年代至90年代,香港经济也经历了制造业带来的长期高速发展,银行存款20年间增加了81倍,居民财富大量涌入房市,国际游资亦加入疯狂炒作。从1991年到1997年,香港

房价上升4倍。相比1985年,1997年房价升幅更高达9-10倍,严重脱离居民购买力,而整个房地产业信贷规模占香港总贷款规模始终在20%左右。

  作为批租制度的平衡,香港政府历来有“公屋”与“居屋”两项政策安排;前者是向低收入人群提供廉租房,后者则向中低收入者提供平价房屋,内地的经济适用房政策亦与之相若。

  1997年10月8日,首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》,推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包含三个主要目标:每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;十年内全港七成的家庭可以自置居所;将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。

  “平抑楼价,纠正港英当局当年造成的房地产泡沫,是合理而必须的。”瑞信亚洲区首席经济师陶冬评价说,但突如其来的金融危机迅速刺破泡沫,令“八万五”政策失去靶的。相反,在迅速紧缩的市场中,这一增加供给的政策提供了逆向的预期,加速了房地产的贬值,“增加了市民的痛苦”。

  2003年以后,受中央政府开放内地居民“自由行”的影响,巨额内地消费资金涌入香港。2004年美元趋弱,大量国际资本因人民币升值预期回流,香港股市和楼市繁荣重现。当年香港经济增长率创四年来新高,达到8.1%;香港财政预算综合账目自1999/2000年财政年度以来首度出现盈余,持续六年的通缩就此结束。

  在这新一轮经济上升周期,以“八万五”计划为代表的政府介入政策日渐式微。2003年,香港政府决定无限期停建及停售居屋计划单位,理由是其违背了私人住宅物业市场应由市场为主导的原则。

  在摩根大通中国研究部主管、首席经济师龚方雄看来,及时放弃“八万五”政策,以及SARS之后中央政府对香港的全力支持,令香港经济成功转型,国际金融中心地位日益增强,这都为房地产市场的复苏奠定了基础。

  与此同时,瑞信香港研究部和地区房地产研究部主管林鸿楷也注意到,香港贫富差距也正在增大,目前约一半人口居住在公屋或居屋之中。“从目前的房屋均价来看,比1997年还要低30%-35%——但单只这样的比较没有意义。”

  倘若反观今日内地房地产消费市场的巨大贫富反差,香港之忧也是内地之患。面对共同的忧患,两地政府和社会已开始携手求解。或许房地产领域目前尚不具备这种合作的前提,但在更为紧密相连的证券市场上,人们已明显看到两地偕同共促监管的愿望和实践。

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