2007房地产蓝皮书出版发布会实录(8)

　　(2007-04-27 11:27:41)

　　[王国刚]:

　　我们现在是不收楼盘，没办法，这个对开发商来讲是莫大的打击，因此要赶紧转变这个状况，应该采用市场的资金而不是银行的资金。由此来改变另一个状态，我们现在能够可持续发展的开发商比重不高，相当高的比重是开一个楼盘下一步怎么办。所以开发商的可持续发展是我们现在需要认真研究的问题。只有把这个问题解决了，我们才能够进一步讨论刚才孙主任提出的，究竟我们的建筑能力有多强。不然这个楼盘建完了，发现下一个楼盘没有他就歇了，哪天再出来做不知道。在这个过程中，变化非常多，经验各方面也不足，所以要解决这个问题，只有长期性的资金才有长期性的安排。这个事需要我们认真的考虑。这是开发商的资金要认真解决。

　　(2007-04-27 11:28:17)

　　[王国刚]:

　　第三个需要认真解决的是，预售房的资金不足，预售房原来把钱直接交给

开发商，后来出了一大堆的事，出了事以后，有些部门停止预售房，停止预售房这条路肯定是错的。实际上这里真正出的问题不在于预售房本身，而在于预售房的钱应该交给谁。在西方国家这些钱交给第三者，不是直接交给开发商，由第三者代表购买者的利益，监督开发商的各种情形，是这样的制度规范化。因此，要把这个东西做一个调整，否则的话购买者由于人群分散，没有足够的力量来监督开发商，钱一交完举手投降了，如果开发商不履约就是无数的官司，这对于社会稳定和市场发展没有好处。所以从金融来讲，眼下这三个问题需要政策面花比较大的精力去研究解决，从而促进这个市场健康规范发展。

　　谢谢！

　　(2007-04-27 11:28:55)

　　[谢寿光]:

　　感谢王国刚所长做的精彩发言，从理性化的角度对房地产涉及的方方面面，思路非常清晰，我相信给我们新闻界朋友提供了很多的新闻选题和素材。最后有请《房地产蓝皮书》的主编，社科院城市发展和环境中心的牛凤瑞主任讲话。

　　(2007-04-27 11:29:22)

　　[牛凤瑞]:

　　刚才国刚先生谈到“房奴”的问题，我想补充一下，要想不当“房奴”的话，办法非常简单，把现在的卖掉，立刻成为百万富翁。

　　(2007-04-27 11:29:49)

　　[牛凤瑞]:

　　下面我谈两个对我国房地产政策的思考。住房关系民生。我国房价2005、2006连续两年大幅度上升导致政府高度关注和一系列政策出台，各界对此也争论激烈。如何看待房价上涨，采取何种政策措施加以应对，事关科学发展、和谐发展和可持续发展全局。

　　(2007-04-27 11:30:17)

　　[牛凤瑞]:

　　一、理性看待房价上涨

　　房价上升的背后是复杂的经济利益关系、社会分配关系，是政治体制、文化传统变数，受到国情、市情和发展阶段严重制约。严格意义上的房价增幅应是同一区位、同一品质、同一科技含量的房屋销售价格的上下年份之间的比较。目前我们通常所说的房价增幅是当年平均房屋售价(销售收入/销售面积)与上年同期之比。“房价增幅过快”是一种判断，是以上年房价基本合理为假设前提的。上年房价较低，则同等房价增量升幅较大，反之亦然。例如，平均房价比去年都是增加400元/㎡，在北京房价增幅为5%左右，而距永定门50公里的固安县城房价增幅则达20%以上。

　　(2007-04-27 11:34:29)

　　[牛凤瑞]:

　　当年良好区位的高品质大盘较多投放市场，则平均房价会有较大幅度上升；若远郊的大盘集中上市，又会拉低平均房价。市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是2年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上升是否过快(慢)，不仅要看当年同比增幅，还要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。

　　(2007-04-27 11:34:54)

　　[牛凤瑞]:

　　我国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如，2000-2004年北京房价年均增幅为0.78%，是一个房价4年基本没有变化的基数；计入2005年高幅增长的房价， 5年平均增速为4.2%，而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%；计入2006年13.6%的增幅，北京6年平均房价增速为5.7%，仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。

　　(2007-04-27 11:35:18)

　　[牛凤瑞]:

　　我国房价过快上升基本原因在于供应不能满足需求。从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及必须进行的旧城改造而导致的被动住房需求。

　　(2007-04-27 11:35:38)

　　[牛凤瑞]:

　　基本住房需求、改善性住房需求和被动需求的叠加，形成了不可遏制的刚性需求，是房价上涨的基本动因。所以，抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。而且住房总体上供不应求将是我国今后一个相当长时期内的主要矛盾，也是我国作为一个发展中国家的基本特征之一。解决这一主要矛盾应是房地产政策的主要着力点。

　　(2007-04-27 11:36:00)

　　[牛凤瑞]:

　　从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展；住房基本保障制度建设的滞后，混淆了市场机制和社会保障的界限，扰乱了人们的思考方式，提高了中低收入阶层的购房预期；控制房地产投资的政策导向，不仅抵消了控制房价过快上涨政策的效力，而且抑制了住房供给的相应增加，加剧了供不应求的矛盾。2005年全国房地产投资同比增长19.8%，比上年增幅下降8.3个百分点；占社会固定资产投资的比重为17.8%，同比下降0.9个百分点；2005年土地购置面积同比下降4.0%，2006年房地产竣工面积减少0.6%，供给偏紧使房价上升成为必然。

　　(2007-04-27 11:36:16)

　　[牛凤瑞]:

　　另外，在解决住房问题上，中国居民对政府的期望值高，政府也自认为义不容辞。舆论媒体和学者群体某些不准确的导向等等，又成倍放大了社会对房价上涨的反响。

　　(2007-04-27 11:36:55)

　　[牛凤瑞]:

　　房价高涨，拉升居民生活成本，引发公众不满，影响和谐社会建设。但房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房，稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以我认为，房价近两年多过快上升固然应该引起高度警惕，但从一个较长时段来看，与平均收入增长速度相比较，仍在可以接受的区间。

　　(2007-04-27 11:37:07)

　　[牛凤瑞]:

　　我们既然要建设市场配置住房资源的体制，就要承受体制转换的“阵痛”， 但也不能奢望市场化解决我国居民住房的所有问题。当前我国房地产面临的主要倾向不是市场过度，而是由于过度的行政干预所导致的市场扭曲。在房地产政策设计上，既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要着力完善住房保障体制。

　　(2007-04-27 11:37:21)

　　[牛凤瑞]:

　　要在合理划分市场机制和行政干预的边界、中央政府和地方政府事权财、权合理匹配的基础上，根据公共财力提供的可能性，增加公房建设，满足低收入阶层住房基本需求；又要坚持市场化改革的方向不动摇，充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。

　　(2007-04-27 11:37:35)

　　[牛凤瑞]:

　　二、重视房地产政策执行条件和执行成本研究

　　我认为，我国房地产政策研究目前存在着一种倾向，就是强调政策的必要性、强调需要多，对政策实施的可能性、执行条件、执行成本较少论及。所以，必须加强对政策执行条件和执行成本的研究。

　　(2007-04-27 11:37:53)

　　[牛凤瑞]:

　　一是要清理认识政策效力的局限性。任何政策都是针对某一现实问题而设计出台的。但某一现实问题的存在又往往是诸多因素共同作用的结果。任何政策都一把双刃剑，既会对所针对的现实问题发挥校正作用，又可能对相关问题产生负面影响。

　　(2007-04-27 11:38:05)

　　[牛凤瑞]:

　　例如，加征二手房交易税有利于抑制炒房，减少市场需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流动性，间接拉升房价；控制房地产投资政策有利于抑制过热的社会固定资产投资，但也会减少房屋供给，推动房价上升，这是近年调控房价过快上涨政策预期不理想的原因之一。

　　(2007-04-27 11:38:20)

　　[牛凤瑞]:

　　所以要重视对房地产政策效力的局限性和政策的负面效应研究。权衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，发挥政策体系合力作用，才能达预期效果。

　　(2007-04-27 11:38:40)

　　[牛凤瑞]:

　　二是要重视政策执行条件的研究。任何政策都有一个执行条件问题。不具备执行条件的政策，尽管有千万条理由证明其正确性和必要性，执实也只能是一句空话，强制执行将适得其反，或者将支付极高的社会成本。所谓有条件要上，没有条件创造条件也要上，其实创造条件也需要条件。我们的房地产政策设计不仅要针对现实，强调问题解决的必要性，而且更要重视政策执行的条件，政策实施的可能性。

　　(2007-04-27 11:38:58)

　　[牛凤瑞]:

　　例如，提出住房保障应保尽保，实行地方政府问责制，作为正处于城市化加速阶段的一个发展中的大国，首先明确应保的条件和保障的标准是什么，有多大财务、能在多大程度上达到“尽保”？对一些公共财力窘迫的地方，实行住房保障问责制还要具备必要的条件。不具备必要实施条件的问责制将难以达到激励和警戒地方政府的目的。

　　(2007-04-27 11:39:14)

　　[牛凤瑞]:

　　三要重视政策的执行成本，全面评估其利弊得失。任何政策都要支付执行成本，特别是机会成本。执行现行的房地产政策既要支付经济成本，也要支付社会成本；既有即期成本支付问题，也有长期成本支付问题。收益大于成本才是好的政策。当然，不同的价值取向，不同的知识结构和信息把握程度会对同一政策作出不同的评价。但可以肯定的是，好的政策应是有利解决当前主要矛盾的，必须是兼顾当前和长远、兼顾经济收益和社会福祉的。

　　(2007-04-27 11:39:28)

　　[牛凤瑞]:

　　一般情况下，房地产政策目标与房地产发展客观趋势相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本达不到预期目标。例如，我国当前住房需求既有低收入阶层的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。动用公共财力增加经济适用房和双限房供给，有利于平抑市场商品房价过快上涨，但对于低收入阶层来说仍然是可望而不可及，等于用有限的公共财力补贴了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社会不公。既对市场形成房价构成干扰，也给腐败和权力寻租留下了空间，是一项既无公平、又无效率之举。

　　(2007-04-27 11:40:10)

　　[牛凤瑞]:

　　若只租不售，则应与廉租房政策一并进行规划设计。比较成本与收益，现行的经济适用房政策弊大于利，需要进行根本性调整。再如，房地产用地租金70年一次性征收，一方面提升了地价，也抬升了房价，造成当届政府花掉了以后数届政府的公共财力，但另一方面也加快城市公共设施建设，使增加公共服务供给(侈奢性、浪费性的政绩工程除外，官商勾结、违法乱纪应受到依法惩处是另一回事)有了财力保证，而公共设施和公共服务的增加又是包括已经和即将购房群体在内的全体市民受益的。

　　(2007-04-27 11:40:49)

　　[牛凤瑞]:

　　所以对于70年用地租金一次性征收政策应在代际关系和局部与全局利益的整体协调上进行综合评价，既不能完全肯定，也不宜简单地否定。

　　(2007-04-27 11:41:29)

　　[牛凤瑞]:

　　我的发言就到这里。谢谢！

　　(2007-04-27 11:41:48)

　　[谢寿光]:

　　牛主任最后的发言也是为我们这次发布会和论坛做了一个总结，今天这个会就到这里，因为我知道很多媒体朋友都希望采访一些专家。刚才孙主任出去的时候很多记者也围堵。因为每家媒体有各自的需求，我们不做统一的答记者问，还有20分钟的时间，记者可以私下找专家采访。谢谢大家的光临，今天的会议到此结束。

　　(2007-04-27 11:42:32)

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