2007房地产蓝皮书出版发布会实录(4)

　　(2007-04-27 09:54:13)

　　[柴强]:

　　一，房地产业，还是有非常大的积极的、重要的作用。是我们国家当前，一直未来一段时期的支柱产业，这样的地位是非常重要的。所以，还要大力的发展房地产业，促进它持续、健康、规范的发展。这样的主流。我估计中央也是这样的基本的看法。二，我赞同杨会长刚才讲的，包括蓝皮书后面的政策建议，市场化的趋向，市场机制在房地产方面发挥基础性的作用。不能因为有一些问题否定土地使用制度改革，否定过去的住房制度改革，这样社会化、商品化、市场化方向。

　　(2007-04-27 09:55:08)

　　[柴强]:

　　三，从过去的改革也有一些不足的地方。我们在1989年住房制度改革，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，针对过去的传统的一套做法，使我们国家这几年住房变成消费的热点，住宅建设成为新的经济增长点，房地产业成为支柱产业。以前对住房、社会保障关注的不够，目前关注住房的保障，我也是非常赞同的。

　　(2007-04-27 09:56:20)

　　[柴强]:

　　因为住房和一般的商品不一样，一般的商品像汽车，买不起就用

公共交通解决，或者是其他的一些商品，可有可无的，但是住房是生活必需品，社会上总有一些低收入者，从现在的资本主义国家，收入很高的国家，也有一些低收入者，住房是价格大的商品，所以，总有一些人买不起的。所以，又必须人人享有住房。当然，也要注意区分与人人拥有住房是两码事，是人人享有住房。所以，我们国家中低收入者也享受经济改革的成果，所以，在目前有一定经济实力的情况下，要更多的关注住房保障。当然，有一个合理的度，目前这方面比较缺乏，所以，要大力。

　　(2007-04-27 09:57:02)

　　[柴强]:

　　四，适合我们国家的国情，我们应该走什么样的住房建设的模式和住房的消费模式的问题。实际上现在大家都清楚了，大的背景可能还要深入研究，在我们国家突出的问题就是人多地少、人员缺乏。我们住房模式必须要走节能、省地、环保，所以，要适合我们国家国情的住房的建设的模式，我们要谈。当然，我们更多的应当采取经济的杠杆作用进行调节。不宜过多的产业强制性的规定，所以，要采用高的税收，对大

户型的商品住房，高低价，适当的还有一些限制的措施来引导。

　　(2007-04-27 09:58:09)

　　[柴强]:

　　通过真正的有钱人交高的税、高的地价，这部分反哺到中低收入者的廉租房的建设，这也是解决的一个途径。不是大家看齐。当然，目前也要倡导住房的消费模式，建设模式相对应的是消费模式。目前住房消费模式，有些是过多的超前消费，这个问题确实存在。刚才我们几位来的早一点，在贵宾室的几位领导讲，也要倡导这种消费的模式，其中一个是超前。现在的年轻人刚工作，或者是刚结婚就希望有大的房子，这在西方也是不可想象的。当然，谁都想住好房子，但是要按照正常的来买。另外就是追求过大。

　　(2007-04-27 10:00:08)

　　[柴强]:

　　高品质、高品位，而不是盲目的追求大面积，当然要有适度的面积，要理性的消费。所以，住房消费模式要引导。我还想谈一点，分析经济的发展阶段，特别是消费的模式相对应的。住房消费目前都是要抵押贷款，这是很正常的。当然，我经常讲，利率对于消费、对于房价有很大的影响，但是，短期内影响不大，因为我们上调的利率大家反映不大，当然，从历史长期来看影响非常大。水滴石穿的原理大家知道。

　　(2007-04-27 10:01:13)

　　[柴强]:

　　回顾历史，我们利率最高的水平是将近12%，国家还要进行保值储蓄。最低的时候将近2%，目前我们还是2%多，所以，从历史来看，还是在很低的位置，正常的是到5%、6%的位置。当然到一定程度可能爆发，那个时候贷款的利率到什么地方去，大家可以想像。所以，理性的消费也要考虑到这样的因素。当然，还有其他的因素，我不多讲了。

　　(2007-04-27 10:02:02)

　　[柴强]:

　　在房地产领域还存在一些其他的问题。目前我对征地拆迁也有一点考虑。房地产业的发展，土地可以说是一个原材料，必须有。土地来源我们国家有两个来源，一个是城市的房屋拆迁，实际上房屋拆迁并不是要拆迁房屋，而是要取得这块地。农村的土地就是征地、征收。所以，《土地管理法》、《物权法》出台以后，都要保护被拆迁、被征地的居民、农民的利益，这是非常正确的。

　　(2007-04-27 10:02:43)

　　[柴强]:

　　当然，我个人的意见，两种极端都要房子，一种是没有合法的征地拆迁的前提，没有足够的补偿。当然还有一种漫天要价，无理取闹。所以，拆迁要足额补偿到位，特殊困难的情况要给予充分的考虑。这样要依法快速地完成征地拆迁的过程。当然，细节有很多的技术问题，我讲的是有一个规律和原则。当然，解决房地产业的发展问题还有其他的，但是，最后还是持续健康规范的发展。我们不能为了一时，包括稳定房价也是这样，如果不稳定，最后还是行业内的人士吃亏，会有泡沫，在泡沫的过程中大家都是非常快乐，人人都会赚到钱。

　　(2007-04-27 10:03:33)

　　[柴强]:

　　但是，泡沫破灭之后，人人都是受害者。非常简单的道理，这个杯子值10块钱，你50块钱买，我赚了40，我很高兴，你卖另外一个人他出100元，你也赚了，我从他手里200元买到，他也很高兴，我再卖给你出300元买你也很高兴，但是，这个杯子实质就值10块钱，泡沫的时候大家很快乐，但是大家一醒悟什么支持这个价格，是真正的收益还是内涵的价值支持，实际上总有一天大家会醒悟的。

　　(2007-04-27 10:04:54)

　　[柴强]:

　　所以，包括我们的房价的问题，在一些地方确实高了，脱离了基本的支撑，而且个别的城市住房的价格超过了写字楼的价格，这在世界上都少见。所以，我问了很多的专家，包括国内、国外的专家，大家没有想过这个问题，这个问题值得思考。按道理，商业写字楼、工业、住宅都有一个顺序，如果顺序颠倒了，两者肯定有一者是不正常的。谢谢大家！

　　(2007-04-27 10:05:39)

　　[谢寿光]:

　　下面有请国土资源部中国土地勘测规划院地价所邹晓云所长讲话。

　　(2007-04-27 10:06:25)

　　[邹晓云]:

　　感谢主办方提供这个平台，也感谢新闻媒体记者对房地产的关注。今天讨论的重点是聚焦政策，我今天的讲话也尽量的靠近主题。我今天想说的一个基本的想法，就是从目前的情况来看，我们的房价很高，我认为很根本的原因就是垄断造成的。这个垄断是制度性的垄断。最近北京市公布一个数字， 1-2月，商品住宅销售的成交额是逐年下降的，下降7%。平均价格是逐渐的上升的，上升的幅度是17.3%。这说明一个什么问题，就是销售量在下降，但是，价格在不断的上升。

　　(2007-04-27 10:06:53)

　　[邹晓云]:

　　北京市2007年3月份可销售的房屋是78959套，但是，登记销售的只有8574套。这就是从官方网站上找到的数据。这些数据是非常具有垄断市场的特征的。这是一个现象。我们在推进市场建设，加强宏观调控的同时，我们要关注垄断的问题，我们经常看电信行业的垄断，还有银行、铁路各方面的垄断，大家提出了很多的治理的方式，包括银行最近大家也很关注。房地产这种制度性的垄断我们应该引起关注。

　　(2007-04-27 10:07:51)

　　[邹晓云]:

　　我说几个方面：第一，房地产开发许可制度，这是我们值得反思的问题。大家可能习以为常，房地产开发许可制度是要规范房地产开发市场，或者是提供一个专业的房地产开发队伍。但是，这种制度已经成为市场垄断的门槛。具体看一下房地产管理开发企业的办法有设置很多不同的门槛，比如企业要获得开发的有哪些专业的要求等等门槛上的东西。这是中央的政策和地方的政策都有这种限制。它会造成什么后果？目前的情况是这样的，所有的土地必须经过房地产开发商之后才能进入普通的消费者手上，房地产开发存在一个特许经营的行业。就像烟酒一样，这是形成垄断的基本条件。

　　(2007-04-27 10:08:58)

　　[邹晓云]:

　　我记的在五六年前到一些小县城去，这些小县城一般的居民他们都自己购买土地建房子，但是再过几年过去，现在没有这样的情形了，所有的土地都是在开发商手里，普通的消费者只有从开发商手上拿地。我说这个事，并不是我们攻击这个制度，我们可以改善、完善这种制度。因为购买土地或者居住权是每一个公民应该具有的权利，我们通过各种方式都有平等的权利获得土地，但是我们现在买一套房子多么的困难。

　　(2007-04-27 10:10:22)

　　[邹晓云]:

　　合作建房已经好几年的历史，提出了这个概念，但是目前的情况下仍然没有松动。温州虽然取得了合作开发的土地，但是，现在在立项的过程中仍然是等待，而且是不知道什么时候能够拿到许可。实际从某一个方面来说，限制了每一个人购买土地的权利，这是很不公平的。

　　(2007-04-27 10:11:43)

　　[邹晓云]:

　　我的建议是我们要逐步的放开合作建房，而且这种合作建房，在世界上绝大多数发达国家地区都是具有的制度，而且比例是很高的。我们生产房屋，自建房屋是每个人的权利，制度上不能造成门槛或者是歧视性的制度，应该提供公平的环境。第二，土地出让政策。这是土地使用制度改革或者是房地产使用制度改革的最早的基本的制度，这个制度本身没有问题，包括出让土地也没有问题，问题是现在把土地大部分的出让给开发商。

　　(2007-04-27 10:12:15)

　　[邹晓云]:

　　我们在北京作过一个调查，开发商非常爱好拥有大规模的土地，这种大规模的土地带来的后果是什么，首先开发商会获得很多的利润，这是不用说的，这是一点。二是开发商可以形成区域性的垄断。在大城市当中大家感觉不是特别的明显，在一些中等城市是非常明显的。一个中等城市往往由两三个开发商控制，在某一个区或者是东边、西边就是自己开发。这种垄断已经完全控制住价格，大家知道，早期建的时候价格很低，逐渐的价格上升，完全是按照自己的意志增加房价。

　　(2007-04-27 10:13:22)

　　[邹晓云]:

　　另外，在规划上也是。因为小区的规划基本都是开发商自己做的。我认为这也是不太好的东西。作为未来的居住人应该有权利参加小区规划的，当然，从操作上来说，未来的居住者是不可能直接参与的，因此，政府就要参与，但是政府在里面顶多起到批准、批示的作用，基本控制力是很小的。

　　(2007-04-27 10:14:19)

　　[邹晓云]:

　　对房地产开发来说，拥有一片大规模的土地之后，完全可以从追求利益的角度来操纵规划，也是对未来的土地使用者的权利的侵犯。我建议应该把土地出让变成小块的，甚至是一栋楼、一栋楼的出让，有些人说这是很麻烦的，不可操作性。其实我们具有这样的条件，我们的土地是一级开发的。既然土地已经做熟了，为什么不切割卖，这样卖有什么好处？在整个的市场当中，土地的附属，出卖的综地非常多。综地多了以后，供应的总量相当于市场的商品的部分。出让的招拍挂是很正常的销售出去。

　　(2007-04-27 10:15:34)

　　[邹晓云]:

　　第三，房屋的预售制度。这会造成什么？造成资金的垄断。我们大家知道，最早预售房制度，政府的目的是促进房地产开发的启动发展，但是，现在看来预售制度已经成为了房地产开发商的资金垄断，最后形成垄断效率的工具。这个制度现在不能取消，我们建议是要逐步的改善，直到最后变成一种购房的资金保护，作为一种保护卖房者和购房者利益的武器，不仅仅是开发商的武器。

　　(2007-04-27 10:17:50)

　　[邹晓云]:

　　第四，税收制度。税收有很多，但是，现在未来做的物业制度，物业税或者是不动产税，其中一块要引起重视。我们应该把开发商持有的土地和持有的房屋、没有卖的房屋作为和普通消费者持有的房屋同等看待。为什么这样说？房地产开发商取得了土地，是拥有完全产权的，建造房屋也是完全产权的，卖给我们以后也是获得完全产权，产权这些东西是平等的，在税收上面也是平等的。

　　(2007-04-27 10:19:03)

　　[邹晓云]:

　　有一个什么好处？就是开发商持有期间所交纳的税收会相对的增加，这样增加开发商的土地房屋的持有成本，避免开发商囤积土地或者是有房不卖的情形。当然，这也是一个公平的基本原则。所以，这些政策方面的东西，我们应该要重新进行反思，我们的侧重的目标是什么，限制的目标是什么，现在的效率是什么，应该进行重新的评价和修订。早期发生的作用到现在还存在不存在，这是我们应该引起思考的。我讲的完全是个人的观点，供参考。谢谢！

　　(2007-04-27 10:21:09)

　　[谢寿光]:

　　邹所长提供了一个看待房地产政策非常好的视角，是很新的，和杨会长讲的一样，坚持市场化方向，是从不同的层面来谈的。下面请北京市国土资源局研究室孙惠林主任讲话。

　　(2007-04-27 10:22:32)

　　[孙惠林]:

　　各位领导、各位专家、新闻界的朋友们，你们好。今天我非常高兴，因为能够到这个会议来听到许多专家的真知灼见，而且对我今后的工作中开拓思路、提升理论水平，受益也是匪浅的。在这几年的工作中，作为北京市国土资源局也做了好多工作，在房地产这块确实我们也下了很大的力气，所以今天我借这个会谈三点个人的想法，或者说是我个人在工作中的体会。

　　(2007-04-27 10:23:26)

　　[孙惠林]:

　　第一，刚才杨会长讲的我深有体会，在房地产市场上，政府的主导作用应该是在哪？这个准确定位，这几年一直是在摸索。像我这么大岁数，我快60岁了，我们都知道，我们年轻的时候，要结婚要房子不是找市场，找单位、找领导，也就是说那会儿是国家包起来的。住房制度改革以后，结婚不找领导，是找市场，有钱就买，没钱就租或者借。我也当过领导，当时一把手领导特难受是底下职工结婚找我要房子，那时最难受。

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