2007房地产蓝皮书出版发布会实录(7)

　　(2007-04-27 11:05:11)

　　[王国刚]:

　　现在城市政府在进行这样的城镇化过程中，各种配套设施上去，相当一部分资金来自商品住宅的土地销售，一旦回到那时候这些恐怕没有了，所以要把这个过程好好的回想，而不是简单的提出单位建房、个人集资建房占到70%、80%，不是这样的。

　　(2007-04-27 11:05:45)

　　[王国刚]:

　　第二，关于经济适用房。大家都在讲，要加大经济适用房建设比重等等，对于这个我想可以做更深入的讨论，因为有一个市场选择问题，我要讲的是经济适用房该怎么样用政策予以管理。现在经济适用房绝大部分仍然是销售，并且定的是中低收入。在中国很有意思，我们老喜欢把“中”摆的到处都是，一讲商品住宅是供中高收入阶层，或者经济适用房是中低收入，这个“中”究竟该搁在上面还是下面，搁在高还是低的范畴，你们能说清吗？什么叫中等收入？举个例子，比如大家知道今年到3月份年收入12万元的都应该去申报纳税。

　　(2007-04-27 11:06:39)

　　[王国刚]:

　　年收入12万元，你们觉得是高收入还是中收入范畴？如果做一个假定，说在高收入范畴，你知道不吃不喝，12万十年下来120万能买卖多少房吗？他属于高还是中呢？能说清楚吗？这个收入应该算什么收入呢？我们好些人在算这个东西是用工资表收入来计算，如果用工资表收入来计算给大家一个数，你们自己去查。去年一年全国城乡居民新增储蓄存款23000亿，且不讲进了股市、买了基金，你们去查一下，全国城镇职工2006年工资总额是多少，远低于这个数，不吃不喝都涨不了这么多钱，那收入算什么？所以在这里面，算的名堂太多。

　　(2007-04-27 11:08:28)

　　[王国刚]:

　　在有如此多的名堂算的条件下，怎么算

经济适用房的中低收入阶层，能算的清吗？恐怕算不清。算不清，当然谁又可以买，这是很简单的事，因为经济适用房和商品住宅的差价太大，我曾经举过例，如果3000块钱一平米的经济适用房，假定一套的面积是100平米，为了计算简单，是30万，如果商品住宅60进入70块钱一平米，意味着占了便宜，如果排队或者走各种关系，花一个星期，30万，谁的工资有这么高。

　　(2007-04-27 11:11:36)

　　[王国刚]:

　　照这样的一个口径去供给经济适用房，经济适用房边际没谱，谁都要。政府又怎么能够支持的住，因为经济适用房的土地是划拨的，基本是无价的，又怎么能够有足够的资金给经济适用房的住宅做各种的商业、文化、医疗、绿化等等的配套呢？没钱。因此，我们觉得经济适用房与其对身份进行界定，不如对使用的标准进行界定。这种标准大致上可以有三方面：第一，经济适用房只租不卖。

　　(2007-04-27 11:12:25)

　　[王国刚]:

　　每套的建筑面积可以有所限制，比如说按照90平米的多少折，六折、七折。租的时候是有条件的，不是没条件，比如说可以按照经济适用房的造价也可以按照市场的参考价交20%的定金，因为原来买的话首付也是20%，定金是什么意思，租的时候钱在这儿，等到离开不租把本金还给你。在租的过程中，比如在经济适用房使用，不能买小车，有钱买小车干吗租经济适用房，不能买一定标准以上的，这种的家庭用品，给你某种限制，因为没钱才租，可以在租金给你补贴，但是不能买高档的东西。在这个过程中，比如你不能在外面有一套商品住宅，除非你准备搬家了，给你一个时间段，比如半年，在半年里你外面的商品住宅买了你再搬家。

　　(2007-04-27 11:12:41)

　　[王国刚]:

　　给你一些限制，在这样一些限制条件下，不管你是什么收入的，你在这个地方住只能是这样，必须受约束。这样下来，我相信经济适用房的需求量比我们现在估计的大大调整，这是不一样的。因此，得换个思路来考虑，否则经济适用房没谱，这样下去人人都要，因为眼看着凭空得了一块便宜。这是我想讲的第二个问题，当然细讲很多，时间关系不讲了。

　　(2007-04-27 11:13:31)

　　[王国刚]:

　　第三，关于廉租房。廉租房当然是给低收入乃至于社会保障的人群，现在在这部分人需要划边界，不能没完没了。为什么需要划边界？因为这部分实际上是用财政支持的，我这个城市的财政只能支持我这个城市的人口，如果没完没了，像现在有一些人提出，这块应该扩展到农民工，下面事情就开始麻烦了。因此，必须有边界。比如说应该以这个城市固定人口，因为现在的户籍制度还起点作用，这里面享受社会保障，然后对他进行分配。这些人随着时间推移有三个情况会变化，有些人的随着时间的推移故去了，对象故去了，廉租房的供给也不需要了，第二有些家庭收入提高了，也就脱离了这样的群体，往上走；第三，有些人到外地去工作，搬家了。这一块就会逐渐的以扩张的态势逐渐的收敛。

　　(2007-04-27 11:14:01)

　　[王国刚]:

　　这里面需要大家关注一个事，现在讨论

房价的很多人都关注，一个城市，不管什么城市，有没有人口边界，如果有人口边界，这个人口边界的保障机制是什么？过去我们用的是户籍制度，随着市场经济的推进，户籍制度在这方面能起的作用越来越小了，它应该是什么？像北京这样一个城市，人口应该无限制的扩展吗？你能够认为它在未来十年、二十年、五十年人口能够增加到5000万、8000万、1个亿吗，能让更多人住在北京吗？如果不是这样，北京应该建立什么样的人口边界自然机制，这恐怕是需要认真考虑的问题。不能够无限制的往下走。你的收入达不到在北京的消费水平，外地人员就不应该进入北京，应该进入下一个城市的城市。

　　(2007-04-27 11:15:03)

　　[王国刚]:

　　如果那个城市也不能达到，应该进入再下一个城市，城市本身是多层次，大家怎么能往有限的几个大型城市集中呢？这个大型城市必须把所有的东西保障，所有的人往这儿集中？这恐怕是不现实的，也是不客观的。所以从这样的一个角度出发，应该考虑对不同层次的人群，运用政策进行不同的界定来保障这样一个市场的健康发展、有序发展，这里面好些事情不是用道德所能解释的，如果经济问题都用道德进行解释就不需要经济学了，经济学不需要研究了，大家都去研究道德学。那是一种客观的过程，所以我觉得在这个过程中，需要去划分一些政策。

　　(2007-04-27 11:16:00)

　　[王国刚]:

　　有些人说这些房子都是农民工建的，他们为什么不能盖房，早些年政治经济学家讲资本家剥削工人，工人穿不上衣服，建房子工人住不上房子等等，把这个东西搬出来，实际上这讲的是极不符合市场经济的。如果说都是这样的话，纺织厂的工人所织的布都他穿，农民种的粮食农民吃，盖房的人盖的房子他住，这个社会上的人口没有一个人能活着。为什么？种粮的人不织布就不穿衣服，盖房的人有房没粮吃。在社会分工如此复杂的东西，带情绪化的东西来表述恐怕不合适，一定是在交易过程。

　　(2007-04-27 11:16:35)

　　[王国刚]:

　　既然是交易就要符合经济学最一般的规律，要符合市场经济的最一般的道德。不是那种情绪化，甚至拿道德讨论问题，好比如现在还有人在讲这句话，讲那些无房户要买房，这个词本身出来我就没搞明白什么叫无房户？是指没有私人产权的房还是指没有房子住，住在露天。

　　(2007-04-27 11:17:08)

　　[王国刚]:

　　至少到今天为止，我没有看到，不知道你们是否看到，有哪一户人家在露天住，不要多，哪怕三天，然后他去买房子。如果住三个月、三年，你们更可以说了，也有人说买房拥有私人产权的房是中华民族的传统习惯，这个传统从哪来我也不知道，我所知道的，至少从我懂事开始，我所住的房就是单位分配的，使用权的房。一直到1999年公房改革以后才开始，像我们这些在单位工作买了公房才有私人产权的房。

　　(2007-04-27 11:17:30)

　　[王国刚]:

　　这个词不知道从哪开始，有人说从封建社会开始。我问一下几千年前，帝王将相住的是谁的房？是私人产权的房吗？如果是这样，大家有功夫到恭亲王府走一下，王府的主人变更了多少代，那些主人变更是因为把房产卖了吗？那不就是因为宰相出问题了，政治上不忠于皇上，所以皇上把他宰了或者是贬了，这个房子着急的收回来再分配给另一家，什么时候是私人产权，如果是私人产权，这个人被杀了房产不能充公，连在宰相都如此，再讲皇帝，如果皇帝死了产权归他吗，如果是私人产权归他，但是另外一个皇帝接管了，王朝和平民是如此吗？连这种帝王将相不如此的话，百姓还需要多说吗？所以在这个过程中讲这些东西我觉得没有意义，就是一种情绪化的东西，不是那么客观的，所以这个事情要客观的去看。

　　(2007-04-27 11:19:43)

　　[王国刚]:

　　实际上在这个过程中，不管对于廉租房还是经济适用市场经济的规则去理性的思考。为什么？因为现在我们所面临的一个严重的问题是供给远远不能满足需求。在这样的供给远远不能满足需求的条件下，我们对供给说了很多东西，似乎得把它打压下去的话，甚至政策方面也表现出这种倾向，我觉得很不应该。

　　(2007-04-27 11:20:25)

　　[王国刚]:

　　很多人到今天为止，因为改革开放这么多年，到明年有30年在1998年以后形成的买方市场，大家大概经历了八九年的买方市场的思维，在很多方面都已经有了买方的权利，用这样一套思维现在去考虑卖方市场的状况，也就是供不应求的状况，然后提出很多问题，实际上对于商品住宅市场，我建议大家多用供不应求、卖方市场的思路去看，如何解决这样一种状况。

　　(2007-04-27 11:21:01)

　　[王国刚]:

　　现在大家提了很多问题，在早些年卖方市场谁都不提，因为那个时候是卖方市场，那时候短缺的厉害，大家都没提，现在之所以集中的提是因为大部分商品是买方的，所以老在主张买方的权利。所以情况不是如此，既然不是如此要针对那个时候考虑事情，因此如果有兴趣很多事可以回到80年代甚至90年代市场的很多事去考虑，那个时候囤积冰箱，倒冰箱、彩电的，有谁在那个地方讲那么多，只要短缺一定出事，今天还有人道倒冰箱彩电吗。今天很多东西，在过剩条件下也分档次，比如一个钻石可以卖10万，你能说钻石对我很有用，价格太高，只应该卖30块，没道理。有都是这种事。

　　(2007-04-27 11:22:03)

　　[王国刚]:

　　最后讲一下住宅里面金融的事，这里的事牵扯方方面面，在中国现在住宅里面金融最重要的有三件：第一是关于按揭贷款。按揭贷款在发达国家，按揭贷款是银行的主要资产，我记得我曾经说过这个事，全美商业银行，房地产贷款的数额是它工商企业贷款的2.7倍，这2.7倍的房地产贷款里面95%以上是按揭贷款，还有4%多一点是装修贷款，没有给开发商，这是人家几十年走下来的一个必然结果。

　　(2007-04-27 11:22:27)

　　[王国刚]:

　　可是我们现在，在发展这样一个最优良的部分，我们觉得太多，要打下去。这对整个银行资产结构，防范银行风险等等极为不利，在这样的政策条件，由于需求过于旺盛，人们全额购买的比重在快速上升。这对于我们来讲，究竟对银行有好处还是对谁有好处？中国的这些银行今后究竟在资产方面怎么发展，业务方面怎么发展都是值得大家认真去思考的问题。不要单方面的只是讲商品住宅怎么样，甚至用更大的概念叫房地产，不要只是讲它，恨不得让银行和这些东西都有一个转变。

　　(2007-04-27 11:22:56)

　　[王国刚]:

　　所以这里面一定得考虑到周边的关系，这是我想讲的一个，中国应该大力发展按揭贷款，必须把市场做大。购房不能简单的以你的收入去计算。有人在讲，前不久有人讲国外的房价只等于一个家庭收入的1.5-3倍之间，我不知道这个数字从哪来。我所知道的是1988年联合国人居中心的数字，这个倍数在亚洲地区为11.3倍，我们处于亚洲，不处于美国，我们该用什么数据呢？发达国家是5.8倍。

　　(2007-04-27 11:24:28)

　　[王国刚]:

　　第二个我所知道的，刚才讲全美商业银行的资产当中贷款类，房地产贷款远高于工商企业贷款，我们是工商贷款是房地产，我们的房地产贷款包括开发贷款，6倍，我们是倒过来，人家是什么。如果说做一个假定，住宅价格只是一个家庭年收入的1.5倍或者3倍，可以告诉大家一个最简单的事，美国的房地产贷款压根就不存在，因为都还掉了，太简单了，要这么大数字干什么。

　　(2007-04-27 11:25:26)

　　[王国刚]:

　　紧接着这里面有另一个概念，这也是媒体经常讲的叫房奴。如果大家继续喜欢用房奴这个概念我可以讲两个最简单的，所有企业从银行贷款都可以叫贷奴，这句话反过来，大家都不该向银行贷款你就不奴了。好象这都是强迫，又想得到贷款又不想还款，这样就不奴了吗？这是哪里的理论，这个词，说句实在话非常贬义的，可以告诉大家不要贷款，这没问题，我们不用发展这一套体系。有了贷款就是奴，干脆我们也不放，我们不当主人，你也别当奴隶。有什么意思？能够在这里解决什么问题呢？什么问题也解决不了，把情绪提升上来了。

　　(2007-04-27 11:26:34)

　　[王国刚]:

　　关于金融方面第二件事，关于开发商的资金来源问题，应该迅速改变它的结构。什么叫迅速改变它的结构？开发商使用的应该是中长期资金，任何一个楼盘的建设都不是在一年所能完成的，从获得土地开始，用银行贷款对开发商是极为不合适的。所以应该改变它的结构，从这一点上应该发展，开发商应该发债，以公司证券、房地产资金、资产证券化、股权投资、发股上市等等改变开发商的资金来源结构。

　　(2007-04-27 11:27:08)

　　[王国刚]:

　　实际上中国现在的条件，由于政策原因对开发商已经保护不少了，我们曾经做过一个假设，假设中国的这些开发商在现有的条件下，他们的资金是这样一种主要来源于银行的结构，把这样一个状况搁到欧美国家去会是什么状态？跟大家讲句明白话，绝对不像有些人讲的由于开发商房子卖不出去就会形成不良资产，目前总格局肯定不是这样。而是反过来，开发商还不了贷款银行直接接过来，因为是银行的抵押品，是我的，如果没建好楼盘再投钱把它建好，如果建的差不多，银行把它卖出去，银行获得的收益远高于利润。

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