境外资金狂扫内地写字楼

　　梁冰

　　在上海，花旗银行一次收购市值约人民币8亿元的陆家嘴部分写字楼物业；在北京，国际著名财务管理和顾问投资机构梅林集团以3000万美元现金入股北京银泰中心；随后，新加坡腾飞集团再以1.66亿美元代价收购上海甲级写字楼海洋大厦；花旗银行斥资人民币7亿元拿下北京西环广场两栋共计5.3万平方米面积的写字楼……境外资本在内地疯狂上演收购大戏 ，不约而同地，收购主角多次选中写字楼物业。

　　投资放量

　　新加坡凯德置地，2004年投资于中国房地产的资金估计不少于人民币60亿元，主要集中于北京、上海、深圳；摩根士丹利2004年投资于中国房地产的资金估计不少于人民币50亿元，主要集中于上海；瑞安地产2004年投资于内地房地产的资金不少于人民币45亿元，主要集中于上海；荷兰ING集团2004年投资于中国房地产的资金不少于人民币35亿元，主要集中在上海和北京。

　　

人民币升值利好消息之后，境外资金进入内地房地产市场的势头愈发强劲。摩根士丹利房地产投资基金数日前买下位于上海市中心城区卢湾区一块土地，面积约2.4万平方米，投资约人民币13亿元，开发超高层办公楼及多层商业地产。1月份，摩根士丹利曾以5.3亿元收购上海徐汇区的高档住宅项目永新城。1月19日，香港联交所上市公司九龙建业发布公告，拟融资约52.9亿港元，全部用于投资内地地产项目或物业。1月31日，香港上市公司恒隆地产主席陈启宗公开表示，计划斥资100亿港元，在内地增加约80万平方米的土地储备。2月上旬，李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔联手，以22亿港元购得上海普陀区一块土地，面积约17.73万平方米，投资达36亿港元。一向以娱乐产业闻名的英皇集团(国际)有限公司近来也在不同场合公开宣布，将加大在内地的房地产投入。

　　在香港地产企业加速收购内地地产项目的同时，境外基金收购内地地产公司股权也在放量。1月30日，美国私募基金华平集团出资3000万美元，收购上海中凯房地产开发管理有限公司25%的股权，以进入内地楼市。2月9日，美林国际等境外基金认购地产公司上海置业本金总额为12.396亿港元的债券，从而间接介入其在沈阳及无锡的新城项目。2月17日，荷兰金融机构ING集团旗下的中国房地产开发基金(ING基金)收购深圳地产企业金地集团一下属公司49%的股权。国家统计局最新公布的数据显示，单个境外企业对内地房地产的投资力度正在加大。

　　“不设上限”

　　德意志银行全球房地产业务的负责人此前在北京与业内人士座谈，表露其正在加紧在中国组建团队，加快做内地房地产投资业务的决心。已经为北京安贞华联、深圳沃尔玛以REITs方式打包上市的新加坡凯德置地目前正在加大其在北京的投资力量。来自美国的一些基金公司对内地的房地产市场也表现出急切投资态度，继美国私募基金柯罗尼国际投资集团通过杨子基金成功登陆内地房地产市场后，另一只位于美国迈阿密的私募基金的要员也专程赴京考察，关注的重点是高档公寓和写字楼。

　　世邦魏理仕的消息显示，一个美国房地产投资基金买下北京金融街4万平方米写字楼的期权。另有五只来自美国的基金公司日前联合在上海成立了一家投资公司，拟以强大的资金背景进入北京、上海、广州、深圳以及南京、大连、重庆、青岛等房地产热点城市。其中对北京市场的房地产项目甚至提出“不设上限”的投资口号。香港某银行北京一位信贷经理透露，其手头今年批出的贷款基本上全是房地产项目。

　　高力国际此前发布的报告显示，2006年上海房地产投资市场将持续其旺盛的发展势头，尤其在甲级办公楼市场。开放金融市场将推动内地今年的经济增长预计有9.2%的提升，这都有力地支撑着房地产市场的发展。甲级写字楼市场的空置率目前处于7%的低档。而由于旺盛的需求以及有限的供给，未来两年的空置率估计将会保持在10%以下，尤其2006年的空置情形将会特别紧张，约计会降至5%。国家统计局数据显示，2006年境外资本投资内地房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%，这一趋势2007年仍在继续。

　　德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告可能更有说服力，内地住宅项目的毛利率高达20%到30%，未来表现可能超过美国。写字楼的投资回报更诱人。跨国物业顾问服务机构世邦魏理仕发布的报告显示，2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8%并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点，而巴黎、悉尼、我国香港等城市收益率只有4%~5%。

　　目前，专门从事房地产投资的新加坡凯德置地多关注、且擅长写字楼等商业物业的长线投资，而大摩等一些投行拉开较宽的投资面，对写字楼、商业物业、住宅既做长线投资，也有短线合作。美国的许多基金公司是从矿业等工业基金转向不动产业，由于看好内地地产市场的利润空间，一些具有强大资金实力的基金对甲级写字楼、五星级酒店、综合商业及酒店式公寓的整盘转让都有兴趣。高力国际今年年初发布的“2007年上海房地产预测报告”预计，今年外资在沪收购物业仍将达20亿美元。

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　　2006年境外资金收购写字楼物业一览

　　2月荷兰ING旗下的盛捷高级酒店式服务公寓被印尼三林建设基金整栋收购，收购价格为1亿美元。

　　3月复星集团旗下的豫园旅游商城股份有限公司宣布，以8.7亿元的总代价，出让上海城隍庙广场置业有限公司100%股权。接盘者实际是两家美国基金。

　　3月美国高盛以7000万美元以上的价格买下虹桥花苑Rainbow酒店式公寓。该酒店公寓毗邻天山商厦，租客以日本人为主，出租率高。

　　3月中下旬，摩根士丹利购买了上海浦东新区陆家嘴中央公寓中的一整栋楼。不久，陆家嘴中央公寓又有3幢物业被大摩纳入囊中，涉及总资金额超过7亿元人民币。

　　6月，花旗集团旗下房地产投资部门收购了闸北区大宁国际商业广场中全部4栋办公楼，总面积为3.8万平方米，共有254套办公单元，其交易总额达到6500万美元，约合5.2亿元人民币。

　　7月摩根士丹利与浙江绿城集团签约，以19.6亿元人民币的价格接手了位于上海市南京西路的写字楼东海广场。东海广场是一幢已经结构封顶的50层大厦，烂尾10年间被数度转手。

　　7月合创展生发布公告，位于浦东陆家嘴金融开发区的合生国际大厦，建成后将被一家名为Pacific的公司整体收购，所涉资金3亿美元。

　　10月总部位于新加坡的腾飞集团以1.66亿美元收购上海海洋大厦，转让前该项目由上海星腾房产开发有限公司与Sing-Masinvestments共同持有。

　　11月8日，德意志银行的房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”项目50%的股权。

　　11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目——上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地（中国）有限公司共计投入了15亿元。

　　12月初，花旗银行斥资7亿拿下京城西环广场两栋共计5.3万平方米面积的写字楼。