战略转身房产商进军写字楼开发

　　靳冬

　　大约自2002年以来，许多房地产开发商纷纷从住宅开发转为大规模的商业地产开发，引发一场商业地产投资高潮，与此同时，在住宅开发领域挖得第一桶金的开发商，其角色也相继实现一次转变：从单一的住宅开发转型综合型房地产开发企业。

　　事实上，进军商业，投资商用物业以及写字楼，被众多企业视作低于风险，确保企业长远发展的有效投资。当然，随着国内经济的快速发展，早期介入这一领域的开发商们，俨然已经从商业和写字楼当中获得不菲的收益。目前，前十年一直专注住宅开发的富力地产、SOHO中国等企业，已经储备了相当的商业写字楼地块，未来，将有更多的摩天办公楼将贴上此类企业的标签。

　　富力地产：广州CBD“地主”

　　富力地产此前公布的2006年度报告显示，截至去年12月底全年度，集团在国内一共发展17个

房地产项目，其中有广州11个项目、北京4个项目、天津1个项目、西安1个项目，在建物业总建筑面积247.16万平方米。

　　期内，富力售楼面积95.74万平方米，涉及80.84亿元，其中61%于2006完工并交楼；去年销售兼交付的建筑面积86.48万平方米，销售金额67.82亿元，分别按年增26.2%及51.2%；仅该集团应占销售面积，期内达71.2万平方米，按年增10.4%；每平方米平均售价增约24%，毛利率由上年度20.8%增至去年度25.8%。

　　另外，写字楼及租金收入约2400万元人民币；北京富力城的商铺租期20年，每年租金约1900万元，期内总租金收入按年增1.08倍至4340万元；投资物业重估盈余收入1.436亿元。

　　对于富力而言，虽然早在几年前就已经储备了商用写字楼地块，但是直到去年，才首次尝到商用物业和写字楼的甜头。去年“五一”期间，由于正值广州写字楼需求旺盛之际，富力地产顺势而为，推出有写字楼单位供应的项目富力天河华庭及富力盈隆广场。富力盈隆广场在此七天中每天都保持良好的销售状态，写字楼销售均价14000元/平方米。

　　与此同时，富力的另外几个商业写字楼项目富力爱丁堡、史丹尼国际公寓、科迅大厦、富力大厦等也在去年相继推出市场，并且取得不错业绩。

　　尝到甜头后的富力积极增加新的商用地块，目前仅在广州的珠江新城就已经拥有了15个商用写字楼项目，而且屡创地价新高，富力成了真正的未来广州金融商贸中心区域的“地主”。随着广州珠江新城的加紧建设，富力表示，其在该区域的商用写字楼物业一定会为集团带来更为丰厚的回报。

　　除了在广州珠江新城大力开发商用写字楼项目，富力还已经启动了进军京城商业地产的计划。种种迹象显示，这个在香港金融市场表现不俗的内地开发企业，在商用写字楼物业方面的野心，让人不可小觑。

　　保利：做标志性物业

　　一直坚持开发中高档精品住宅的保利地产，在经过多年的发展壮大之后，也将“在重点城市推进标志性商业物业”作为辅助性的发展战略。此前，在广东佛山出席活动的保利地产董事总经理宋广菊表示，保利已经按照公司的发展战略启动了大量商用写字楼项目。甚至透露有REITs上市的长远计划。

　　去年，保利地产成功在A股上市，并得到市场追捧。股价从挂牌时的18元，在几个月时间内就爬到近60元，上涨幅度超过300％。此时，也是保利大规模推货以及增加土地储备的时期。

　　在经过多年发展之后，保利已经牢固树立了其“中高端精品住宅”的品牌形象，不过，随着该集团在广州等多个城市投资商用写字楼物业，持有型商用写字楼物业也成为另外一个亮点。

　　对于集团这一转型，宋广菊表示：“我们看到土地资源毕竟是有限的，而且开发房地产的利润也越来越低。纵观国际大型地产公司的发展，到后期都是持有一定的优质商业物业，这样住宅的销售可以加速资金的回笼，而商业物业的持有则是一种稳定的发展，对公司抗风险有一定的好处。”不过，宋广菊指出，地产商转型商业项目一定要谨慎。

　　据统计，目前保利其在广州CBD核心区的珠江新城F2-2项目约20万平方米，主要开发商业、写字楼。广州环市东路的中环广场，23万平方米，目前也已动工，将建造写字楼和公寓。如果加上保利中心、保利国际广场以及琶洲地王项目等物业，该公司拥有近200万平方米的商业地产面积。

　　光大

证券评论：在盈利模式方面，保利地产未来将逐步增加持有物业的比重，这主要是从分散风险、税务筹划等角度考虑。开发项目的类型方面，保利地产以住宅为主，但也涉及到写字楼、酒店、会展等商业地产项目的开发。总体上看，保利地产的业务模式与万科有明显的差别，而与富力较为接近，实际上是沿袭所谓的“香港模式”。

　　SOHO中国：北京CBD霸主

　　2006年，明星地产大腕潘石屹一语引发众人关注，他说：“我们经过反复考虑，决定从现在起暂不做住宅了。”

　　而在另外一个场合，及当年的上海住交会上，潘石屹和张欣同时将其计划予以重申：称SOHO中国在未来三年将退出住宅产品市场，专心做商业开发。他们在解释SOHO中国这一战略性转型时用了“两个80％”和“一二三法则”来说明，“两个80％”，指过去三年多时间，购买SOHO中国产品的客户80％是投资者，SOHO中国产品的最终使用者80％是活跃的小型公司和商家。

　　“一二三法则”，即SOHO中国开发项目中10％的商业面积，产生了20％的销售额，贡献了30％的利润；对SOHO中国的投资客户也一样，投资商业的客户回报率依次高于投资写字楼和公寓的客户。所以SOHO中国从高档住宅以及SOHO产品转向市中心区域的商业产品开发是市场的选择。

　　“北京、上海等大型城市对于写字楼、商铺的需求量非常大，而且多年来政府对写字楼和商务楼进行限制，使得市场上的商业地产供应较少。”潘石屹强调，“只有市场上缺的，才是我们应该做的。”

　　潘石屹分析，商业地产只占SOHO中国总物业量的10%，却占到总营业额的20%，总利润额的35%，而对其7000多个客户的调查也证明，购买商业物业的出租回报率最高，第二为写字楼，而住宅的出租回报率最低。

　　另外，潘石屹对北京CBD显然抱有特殊的情结，自从当年首拍获得该地域第一地块后，先后在该区域投资开发了多个项目。潘石屹曾经透露，自己看中的多个地块，都位于CBD范围内。