深圳钉子户折射城中村循环博弈之困

　　赵斌

　　昨天是深圳市国土资源和房产管理局作出房屋拆迁补偿裁决的第20天，也就是深圳“钉子户”张莲好应该迁出的最后一天。但张莲好昨天接受《第一财经日报》采访时称，不会搬离目前所居住的房屋，并已向深圳市人民政府行政复议办公室申请复议。开发商也向《第一财经日报》表示，他们会向法院申请强制拆除。

　　根据裁决书，对张莲好房屋货币补偿是6500元/平方米，不过此前开发商已私下提高到了9000元/平方米，此外还有30万元补偿，加上罗湖区政府的一次性补贴36万元，张莲好779平方米的房屋实际上可以拿到767.1万元补偿款，每平方米价格接近1万元。

　　与同等地段、同等楼龄的房屋售价相比，这个价格并不低。

　　“宅基地”问题的两次博弈

　　值得关注的是，张莲好的房屋土地属于农村宅基地，根据2006年颁布的《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》规定，原村民居住用地的住宅建筑面积不得超过480平方米，张莲好丈夫也表示其房地产权证中标注的房屋建筑面积是240平方米。

　　上世纪80年代初，农民住房的政策是一户一块宅基地，因此特区初期给予原住民的建房标准是：村民宅基地为100平方米，建筑基底面积80平方米，建筑不得超过3层（即240平方米）。记者从张家获悉，张家自1977年建房形成两层半240平方米面积的房屋，是符合这一时期相关规定的。

　　但到了上世纪90年代初，全国房地产开发热潮蔓延，深圳大量的原住民也纷纷扩建原有房屋，形成第一波原住民抢建风潮。 张家人告诉记者：“当时很多村民都在加高房屋，我家的房屋也是从1989年开始扩建，并形成4层半，400平方米左右的建筑面积。”

　　一位业内人士向《第一财经日报》透露，由于深圳原住民抢建风潮迅速蔓延，并在与市政府的拆违建行动的博弈中占据上风，于是深圳市政府在操作中也基本以480平方米为界限，认可了每户原住民的私房建筑面积。张莲好一家也是受益者。

　　1997年，张莲好再次将房屋扩建至6层，最终形成779平方米的面积，其中4层用于出租，每月可收租金8000元左右。

　　而到了2001年10月17日，深圳市第三届人大常委会第十一次会议出台了两个文件，《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（下称“两规”），意图为一直悬而未决的农民房问题提供法理依据。“两规”基于将农民房当作历史遗留问题来有条件地承认其合法产权，以达到“既往不咎，不许再建”的目的，并将合法与否的界限定在了1999年3月5日，之前的确认产权，之后的永不承认，予以拆除。包括张莲好在内的深圳原住民，再一次在与政府的博弈中受益。

　　深圳一位不愿透露姓名的官方人士对《第一财经日报》表示，在宅基地问题的博弈上，虽然原住民取得了阶段性的胜利，但“这种胜利带有‘原罪’性质，它触犯法律是不争的事实。而政府考虑更多的还是社会稳定和民生等问题，为稳定付出的代价是无法量化的”。他还认为，政府应该建立和原住民的平等对话机制，把城中村问题中原住民的利益诉求公开化，“对违章建筑不能再有模糊地带。”

　　“掌握主动权”的代价：

　　百亿巨资？

　　某房地产评估机构负责人分析说，从2005年深圳渔村彻底改造开始，原住民一胜再胜的情况有了改变，当地政府开始掌握主动权，“掌握主动权，当然要支付不菲的代价。”

　　“以张莲好一家为例，从1977年240平方米到1989年近400平方米，再到1997年779平方米，其房屋面积足足扩大到3倍多”，这位负责人给记者算了一笔账：开发商和政府按每户给予的补偿66万元不变，每平方米补偿9000元的标准也不变，如果政府没有一退再退，则张家第一次建房240平方米时，补偿款为282万元；第一次扩建至400平方米时，补偿款就已升至426万元；第二次扩建至779平方米，补偿款就已高达767.1万元，“就是说，即便按2006年的政府新规认可480平方米是合法的，政府也因一再退让，对一户原住民的补偿就多出了300多万元！这还仅仅是开发商和政府的补偿，不包括拆楼成本等。”

　　一些原住民并不掩饰他们对更高赔偿额的向往，“我们没有特别的谋生技能，原来一直靠收租，深圳的生活成本这么高，物价不断在涨，我们其实是要一个未来的生活保障。”

　　张莲好一家的故事，其实正是深圳原住民和政府就“城中村”问题博弈的侧面解读。深圳有多少个张莲好，或李莲好呢？

　　深圳福田区旧城区重建局2005年7月发布的《福田区渔农村改造阶段性工作总结》显示，深圳特区内共有行政村91个，村内房屋4.23万栋，建筑面积2138.86万平方米。以4.23万栋房屋、每栋480平方米的法定宅基地建筑面积计算，则合法的最大建筑面积为2030.4万平方米，这就意味着，特区内的违章建筑至少有108.46万平方米。

　　如果要将这些已经被政府默认的既有违章建筑拆除，按照深圳市国土资源和房产管理局发布的2006年上半年

商品房9373.73元/平方米的价格计算，需要动用101.66亿元巨资，这相当于2006年深圳全市财政一般预算收入500.88亿元的五分之一。这还没有包括类似罗湖区政府以及开发商给予的补偿资金，同时也未计拆除成本。

　　针对101.66亿元巨资，深圳市一位官方人士不甚认同，他称深圳对“城中村”改造的计划是全面改造和综合整治项目的均衡安排，有些“城中村”并不一定全面拆除，或以综合整治为主。

　　“深圳有必要检讨过去的政策执行力度。随着时间的推移、

房价的上涨，今后拆除那些被默认的‘违章建筑’的成本将更高，而开发商介入拆迁后重建新楼，无疑会将这些纳入房价中从而进一步拉升房价”，有业界人士认为。