广州单位自建房 地方保障型住房减压的曲线路径

　　于骁

　　为中低收入家庭提供经济适用房本应是政府公共服务的一部分，而以放行单位自建房代替经济适用房，似乎是政府试图以另一种形式将身上的包袱卸掉，让“单位”来承担部分公共责任

　　在房地产宏观调控进入第三个年头后，广州迅速取代上海、北京，成为宏观调控以来第三个最引人注目的城市，也是地方政府与房地产开发商矛盾较突出的城市。

　　在今年早些时候，广州放开单位自建房一事，引起广州市房地产协会以及著名学者茅于轼炮轰：单位自建房是开历史倒车。但是广州市市长张广宁依然公开力挺，而其他省市陆续在跟进广州做法。

　　业内人士分析，广州力挺单位自建房，在“为国有企业利用垄断权力为员工提供福利”的嫌疑之外，更多的是为了缓解未来“十一五”期间要完成的保障型住房的压力。

　　实际上，为中低收入家庭提供经济适用房本应是政府公共服务的一部分，而放行单位自建房代替经济适用房，似乎是政府试图以另一种形式将身上的包袱卸掉，让“单位”来承担部分公共责任。

　　广州放行路径

　　在广钢单位自建房获批，张广宁又力挺单位自建房后，广州市不少符合条件的国有企业都向相关部门递交了单位自建房的申请。到目前为止，获批的还有广州造船厂(下称“广船”)、第三煤矿、广州铁路集团、广铁工程(集团)有限公司、广州羊城铁路实业发展有限公司以及广州边防总站等单位。

　　从上述获批的单位名单看，除广钢和广船属广州市属企业外，其余均为铁路系统及部队系统的单位。事实上，上述两大系统等中央直属单位在过去几年里一直以自建单位宿舍的形式解决员工住房问题，地方政府对这类单位的土地规划及使用，并无控制权。

　　而广州此次放开的这个口子，并非无迹可循。2006年9月，在上报国务院并获批的《广州市住房建设规划2006~2010》(下称《规划》)中，广州市已明确单位自建经济适用房政策。依据《规划》，广州未来五年将完成300万平方米单位自建房，占新建“政府保障型住房”总量的三分之一。这也是为什么张广宁对单位自建房如此有底气的原因。

　　有趣的是，此时距建设部联合监察部、国土资源部发布《制止违规集资合作建房的通知》(即196号文)，彻底叫停党政机关集资建房的时间不足1个月。虽然196号文是针对党政机关集资建房的禁令，并未触及企事业单位自建房，但至少是一个政策收紧的信号。

　　而广州市在1个月后上报国务院的《规划》中，明确为单位自建房放行，并将单位自建房的主体笼统概括为“部队、中央、省属驻穗单位和广州市国有大中型企业单位”，并未明确区分党政机关和企事业单位。

　　随着广州单位自建房的放行，一些城市也开始效仿。河南省郑州市房管局表示，允许特困企业在自有土地上集资建房。随后，北京也陆续有单位自建房被“曝光”。最近宣布放行单位自建房的，还有江苏省。

　　江苏省的单位自建房政策与广州颇为相似，同样是鼓励企业利用自有土地建设经济适用房解决符合申请经济适用房条件的职工居住问题。单位自建房的“口子”似乎有越开越大的趋势。

　　有趣的是，社会舆论对单位自建房的态度明显分成两派。就连在房价高企的问题上持一致意见的消费者大多此次也出人意料地被分化。原因也非常明显：认为单位自建房可以消化一部分需求，进而使房价下调的消费者大多为单位自建房大声叫好；而自觉自己不可能从单位自建房中捞得任何好处的消费者则大多对之大为贬斥。

　　按照张广宁的设想，符合条件的单位自己建房，必须由政府限制户型、限制价格、限制销售对象，并且只能销售给企业里符合中低收入标准的家庭。如果单位自建房在满足本单位所有符合中低收入家庭的住房后仍有剩余，则剩余住房由政府以经济适用房的标准回购，然后再安排给广州市其他中低收入家庭。“这样子合情合理”。

　　但是，张广宁的想法能否在现实中被彻底贯彻，仍是一个很大的疑问。就在广州市陆续批准一些单位自建房项目的同时，已有一些单位自建房悄然上市。根据广州市当地媒体的报道，广钢、广船的单位自建房在中介门店已有成交的案例。由于单位自建房的特殊性，这些房源成交过程非常复杂，但价格的绝对吸引力仍使一些购房者心动。

　　曲线减压？

　　除了出售，还有部分单位自建房被出租。显然，这些都是与张广宁的设想相违背的。

　　根据《规划》，未来五年，广州将新建政府保障型住房900万平方米，其中廉租房60万平方米，“新社区”540万平方米，经济适用房(单位自建房)300万平方米。单位自建房赫然被冠以经济适用房的名义，成为广州市三类新建政府保障住房的其中之一。此外，除廉租房外，广州的政府保障住房还有一个新名词：“新社区”。

　　按照“新社区”的概念，为“所需土地以划拨方式供应，限套型(90平方米以下)、限房价(利润率不超过3%)、限供应对象，供应对象为中低收入住房困难户、被拆迁家庭和旧城危破房改造家庭”。与经济适用房的定义并无区别，何以将经济适用房的概念偷换成“新社区”？而经济适用房却又仅限于单位自建房？

　　这一“偷梁换柱”的举动是否是为了单位自建房的“顺产”？目前仍不得而知。但单位自建房可能引发的社会不公平已成为众人所指。北京科技大学管理学院教授赵晓质疑道：“这些还有土地的大多是国有企业，土地都是国家划拨的，本来价格就很低，国有企业用这些土地建房，再以低价出售给员工，使单位员工的购房得以不参与市场化，这与国家免费补贴有什么差别？”

　　赵晓甚至认为，张广宁支持单位自建房的做法“值得打一个大问号”。政府关键是要维护社会公平，维护公共政策的平衡与公民利益的平衡。在赵晓看来，单位自建房是国有企业利用垄断权力为员工提供福利，这必然导致新的社会不公。

　　广州某营销公司总经理王先生则认为，广州市力推单位自建房，更重要的是为了减轻政府在住房保障方面的压力。未来五年广州市新建的政府保障住房900万平方米中，以经济适用房为名的单位自建房占300万平方米，这无形中减轻了政府的压力。

　　实际上，为中低收入家庭提供经济适用房本应是政府公共服务的一部分，而以放行单位自建房代替经济适用房，似乎是政府试图以另一种形式将身上的包袱卸掉，让“单位”来承担部分公共责任。

　　拉低房价的可能性

　　目前，支持单位自建房的论点，基本上都以压低房价为据，广州市市长张广宁力挺单位自建房的理由，同样是降低房价。但从目前可以了解到的情况来看，单位自建房可能使房价下跌的想法或许只是他们的“一厢情愿”。

　　在目前国内房地产市场已形成规模的前提下，单位自建房若要达到降低房价的目的，关键在于其规模的大小。只有规模达到可以影响整个市场供应的情况下，单位自建房才有可能使房价出现实质性的下跌，而非统计意义上的均价下跌。

　　但是，即使是在高调放开单位自建房的广州，虽然在“十一五”规划期间广州单位自建房的建设目标是300万平方米，但广州市相关主管部门也表示：“目前符合条件的历史地块有多大、能够解决多少住房困难户的住房问题，仍是未知之数。”实际上，广州市“十一五”规划中的住房需求总量为5325万平方米，以经济适用房为名的单位自建房在其中所占的比重还不足6%。

　　更重要的是，到目前为止，中央层面仍未对广州的单位自建房有所表态。而且，单位自建房作为广州市“十一五”规划中住房保障的重要组成部分，并在递交国务院的《规划》中赫然在列，但该《规划》文件最后仍获审批通过，这是否可以认定为中央对单位自建房的态度？目前仍不得而知。

　　与此同时，也没有人能判断，单位自建房这一看似有违市场化的举措能对压低房价有多大的作用，尽管张广宁对此还充满希望。