抛地潮演绎价与市的博弈

　　本报记者　杨丽萍　

　　密集出台的土地税费政策再次触动了地产商的资金神经。

　　1月31日，土地增值税开始执行的前一天，新世界数码(0276。HK)对外宣布，由于土地增值税清算对市场带来不明朗因素，公司决定向执行董事及主要股东鲁连城出售两幅杭州土地的权益，以套现3832万港元。

　　而据记者了解，新世界数码只不过是浪花一朵，为了赶在各地土地增值税清算细则出台之前抛地套现，很多开发商在年关之际还不辞辛苦地奔波于京沪穗之间。一场新的“抛地潮”暗潮涌动。

　　抛地

　　“昨天我就收到了两块土地的转让信息。”2月8日，北京一家知名房地产企业专门负责找地业务的夏先生向记者坦言，最近，找上门来兜售的土地掮客突然多了起来。“你看，两块土地分别位于北京北三环和东四环，面积也只有4万平方米左右，可以说，有非常不错的地段和合适的开发规模。”

　　什么原因导致开发商忍痛割爱？

　　“让我分析，有两种原因。一是地价经过这两年的飞速上涨已经到了一个相对的高位，一些专靠‘卖地为生’的开发商开始套现。但最主要的原因还是政策效应，

宏观调控加大了开发成本，收缩了利润空间，一些囤地较多的企业想抛地以减少投资风险，而一些投资有房地产项目的非专业企业也想卖地抽身，”夏先生这样透露，“来找我的也都是一些囤积了多年的项目。”

　　新世界数码显然属于受政策效应影响的那一种，对此，新世界数码并不避讳。

　　“两幅杭州土地的发展仍处于构思阶段，没有开发时间表，如果继续持有土地的少数权益，则需要进一步按比例提供股东贷款，而在政府即将清算土地增值税的情况下，不如及早出售，还有助于公司套现及重新调配内部资源，着力运营其它业务。”新世界方面公开表示。

　　据悉，新世界数码这次出售权益的土地都位于杭州滨江地区，总占地面积约1.48万平方米，原先分别由新世界数码的附属公司Mod-ern Sparkles及Peak Elite持有14.7%及26.7%股权。而根据卖地协议，两幅土地的权益分别作价1815万及2017万港元。新世界数码表示，这次卖地所得款项净额应不会少于3700万港元，出售收益则约为1480万港元。

　　而据记者了解，不仅在北京和杭州，实际上，这一轮的抛地潮已经在全国范围内此起彼伏。

　　“包括深圳的一些工业用地都在找我了，虽然工业用地还存在复杂的变更土地性质的问题。抛地潮的急迫可见一斑。”夏先生说，2月10日，他还将前住天津考察一块急于转让的土地。

　　买卖胶着

　　两税双管齐下，部分外资投资战略也开始发生了微妙变化，纷纷加大土地市场的长线投资。

　　“去年，土地市场中境外资金的增幅非常显著，在全年273宗土地交易中有55宗是由境外资金参与的，而在40宗一亿美元以上的大额土地交易中，境外资金占20宗”，戴德梁行北亚区副主席兼投资部主管李专荣指出，很多具有实力的境外投资者，并未受到国内调控房地产的政策影响，仍积极竞买土地。“香港以至环球

股票市场畅旺，为海外上市发展商／投资者(不论是来自香港或内地)提供更充裕的资金，可投放于中国内地房地产市场作长线投资。”

　　然而，突然爆发的“抛地潮”是否会给向来供需失衡的土地市场带来“双赢”的局面，业界看法不一。

　　“当然，对于那些手中无地或者少地的开发商来说的确多了很多选择的机会。”夏先生坦承，他们公司从去年开始就在全国各地寻找土地，但至今未果。

　　他指出，实际上，很多开发商还是更愿意从土地二级市场取得土地，毕竟价格空间还是比较大。“这两年地价的上涨早已将招拍挂土地的价格抬得很高，各地的'地王‘拍卖就是很好的例子，甚至有通过招拍挂取得的土地开始进入土地二级市场的情况。”

　　言外之意，突然爆发的“抛地潮”会让那些对土地如饥似渴的开发商大显身手，土地二级市场异常活跃已是情理之中。

　　对此，记者采访了万科、华润、首创等地产巨头的知情人士，他们对“抛地潮”的机会表示出了认同，并有意借此加紧寻找合适的土地。

　　然而，夏先生也通过自己的亲身感受对“抛地潮”表示出了困惑。

　　“价格会是土地二级市场成交的最大障碍。”夏先生指出，虽然从2月1日起就开始执行了土地增值税政策，但是，各地细则均未出台，实际征收可能还需要时日，而且，一些开发商已经开始想方设法地避税，这有可能会很大程度上影响到抛地的速度和数量，在我看来，真正的抛地潮还没有来临。“这直接导致了很多土地还是出价不菲，接盘者不一定会立即出手。”

　　根据夏先生提供的线索，记者了解到，在上海等地，已经出现了“卖毛坯房改为卖

装修房”等应对土地增值税的减税方式。具体做法是，开发商找一个关联装修公司，或成立自己的装修公司，以便于签定高价装修定单。甚至有开发商成立自己的贸易公司，以从海外采购电梯等设备为由，增加成本支出。

　　“关联企业的意义在于高成本支出最终仍然流回开发企业。”中原地产华北区总经理李文杰道出了个中原由。

　　而夏先生也坦承，从目前手中的一些土地信息以及转让价格来看，短期内实现交易的可能并不是很大。

　　记者还注意到，由于近两年土地、金融等宏观政策的调整，使得开发商不仅看到了政府稳定房地产市场的决心，也让他们看到了房地产的投资风险，而此前，在许多城市都出现的土地流拍现象也向开发商敲响了警钟，“购置土地日渐谨慎和理性”。

　　如此，“抛地潮”“双赢”格局还未构建起来，价与市的博弈仍在继续。