开发商在替谁背黑锅

　　本报记者苏群 《中国改革报》记者刘泽林

　　“操场风波”引发猜测

　　今年9月13日，海南省一家颇有影响的报纸上刊登了一篇报道，披露位于海口沿江五路海口安置小区内海天学校的学生操场的围网和运动设施被一家房地产开发公司拆除，导致1628名学生下课后只能呆在楼道里休息的新闻事件。

　　报道还引述海天学校一位副校长的话说：“拆迁指挥部以130.8亩土地和地上10栋烂尾楼作为出资，委托房地产A公司持有30%股份；而房地产B公司以注册资本1000万元作为出资，竟然成了大股东，占70%股份。不算这10栋烂尾楼的价值，单就这130.8亩土地而言，市场拍卖价已经在每亩70万元以上，这么多土地，总计高达近亿元。拆迁指挥部采用这样的合作方式，难道要将巨额的国有资产拱手送人？”

　　记者经过了解，发现事情远不像这位副校长所说的那样简单。该事件也许只是“冰山的一角”，而水下的部分要远比显露的部分多得多。

　　海逸公司不是幸运儿

　　“操场风波”引起了社会的广泛关注，同时也让作为

开发商的海南恒福居房地产开发有限公司一肚子委屈。

　　以上报道中所称的那家拆除海天学校操场围网和运动设施的房地产开发公司，为海南恒福居房地产开发有限公司(下称“恒福居公司”)，是由海口市长堤路沿江一路拆迁改造指挥部(即“拆迁指挥部”)、海口市房地产总公司和海南海逸房地产开发有限公司(下称“海逸公司”)于2005年3月根据“合作合同”共同组建成立的。组建该公司是依据2004年10月13日，海口市市长办公会议的决定，目的在于推进已经停滞10多年的海口市沿江五西路拆迁安置楼工程。

　　该次市长办公会议“纪要”表示：鉴于海南海逸房地产公司在长堤路改造中已投入2150万元，此部分资金主要用于海甸五西路安置小区的征地和支付建设工程款，该小区已完工23栋住宅楼，余下的10栋属半拉子工程，该项目至今仍拖欠工程款1100万元，为盘活该项目，解决长堤路、沿江路拆迁安置问题，并按国家的有关政策及时清偿所欠工程款，同意由拆迁指挥部委托市房地产总公司将海甸五西路安置小区剩余的10栋半拉子楼及闲置土地约70亩作为政府方的投资与海逸共同组建新的项目公司，负责并投资修建安置小区的道路和绿化。其10栋半拉子楼由三方共同委托有资质的单位进行现值评估，海逸公司依据评估值以现金支付原项目的工程欠款。新建及续建房产按3∶7比例分成，即我方(注：即政府方面)收益为30%房产(主要用作安置房)，海逸公司的收益为70%房产(可对社会销售)。

　　———从以上内容可以看出，海逸公司控股恒福居公司不是偶然的。事实上，早在1992年该公司就应海口市政府邀请，参加投资海口市旧城改造项目。据该公司给政府的一份报告称：截止到2003年，11年间，该公司共投入5000多万元资金。只是因为拆迁工作受阻，项目无法推进，投资款无法得到回报，进退两难，经与政府多次交涉无果，后得知沿江五西路拆迁安置小区因缺少资金已成半拉子项目。为了使前期的巨额投入得以盘活，海逸公司只得要求续建该半拉子项目。2005年6月，恒福居公司经过半年时间，终于依法完成了土地过户等所有合法手续。

　　海甸五西路安置小区项目是海口最大的拆迁安置工程。占地总面积130亩，按海口

城市规划建楼33栋，由海口市房地产总公司承建。1994年开工以来，历经十多年建设，建成楼宇23栋，另有10栋及配套设施、绿化道路等从1995年起就已停工，至今拖欠1100多万元工程款，政府已无力偿还。11年来，安置小区成为海口市三届政府头痛的“烂尾工程”。

　　据此可见，海逸公司接受政府条件，并经过海口市法制、规划、建设、国资等部门反复审核与政府方面签订合作合同，介入沿江五西路拆迁安置项目，实乃出于“不得已而为之”。

　　操场用地另有主人

　　尽管“操场风波”引起了社会的广泛关注，学生的遭遇也引起了许多人的同情。然而当记者深入采访后才发现，原来海天学校取得操场用地并非没有瑕疵。

　　2001年1月8日，拆迁指挥部与海南顺顺房地产开发有限公司(下称“顺顺公司”)签订《合同书》，以拆迁指挥部出土地、顺顺公司出建设资金、承包经营的方式联办海鹰幼儿园，指挥部提供约10亩土地，不参与任何经营管理活动，只以收取管理费的形式按月收回一定的土地补偿金。《合同书》约定：顺顺公司承包经营年限为50年。同年1月20日，双方再次签定合同，决定联合办学，这次项目名称则由海鹰幼儿园变成了海天学校。并且，甲方(拆迁指挥部)承诺，“按照建设的需要提供土地”。于是便有了后来的操场用地。

　　事实上，操场用地原为沿江五西路安置小区内规划中的一块公共绿地。2004年6月，海天学校经拆迁指挥部同意，把教学楼与公共绿地围成一体，并向小区内永久居住的合法居民发放《出入证》，凭证可以到运动场内活动和休闲。

　　然而拆迁指挥部属海口市政府领导下临时性机构，并无土地所有权。海天学校的操场土地所有权本属于海口市房地产总公司。根据海府办【1992】132号文件，海口市人民政府给拆迁指挥部的授权为：签订长堤路、沿江一路拆迁改造工作的有关协议。也就是说，长堤路指挥部自始至终没有对安置小区内土地的处置权。

　　2005年3月，当拆迁指挥部、海口市房地产总公司和海逸公司三方签订合同后，该土地已经作为海口房地产总公司的出资，过户给新成立的恒福居公司了。而海天学校所谓操场用地，只不过是玩了一把反客为主的游戏而已。

　　法院判海天学校败诉

　　为操场的土地产权问题，海天学校把海口市人民政府和海南恒福居房地产开发有限公司告上了法庭，要求撤消恒福居公司依法取得的安置小区土地使用证。

　　然而，一审法院经审理认为，包括操场土地在内的安置小区用地，其使用权系海口市房地产总公司转给恒福居公司的，该土地的使用权早于1997年海口市房地产总公司已经取得。法院明确：拆迁指挥部对该地并不享有土地使用权。海口市房地产总公司作为对该地块的真正的土地使用权人，其如何处置自身享有使用权的土地与海天学校并没有法律上的利害关系，海天学校并不具有本案原告主体资格。

　　2006年8月25日，海口市中级人民法院行政驳回了海天学校起诉海口市政府为第三人———恒福居公司颁发国用(2005)第002581号土地使用权证、要求予以撤消的请示。海天学校败诉。

　　海逸公司直面“国有资产流失”

　　由学校的操场风波，引出了有关国有资产流失的争论；而海天学校的败诉，引起了人们对拆迁指挥部越权处置土地的思考……

　　关系复杂，纵横交错，让人沉思。

　　记者在采访中对“国有资产流失”一说甚为关注，曾专门对作为恒福居公司的控股企业———海逸公司负责人进行采访，这位负责人气愤地表示：“我们实际上是在替人‘背黑锅’。”

　　这位负责人给我们算了一笔账，他说：“作为项目公司的恒福居公司所取得整个安置小区的130.8亩土地并不全是空地，已经建成了23栋安置楼用去了三分之二以上的土地，并且，该安置楼及用地的产权实际属于住户所有。在剩余不足40亩的土地中，有10栋自1995年停工、且已严重损坏的半拉子楼，实际恒福居公司可开发的土地只有20亩。对10栋半拉子楼的续建，整个小区的道路、绿化及配套设施的完善以及20亩剩余土地的开发等等，全部的资金都由海逸公司承担。此外，海口市房地产总公司建设安置小区遗留下来的巨额债务(如工程欠款等)也由海逸公司承担。目前海逸公司已经投入2000多万元，要使项目完成，还需要上亿元资金的投入。海口市政府决定与海逸公司合作续建安置小区，根本不存在什么‘国有资产流失’问题。”

　　看来，对于海逸公司来说，续建沿江五西路安置小区项目，远不像外界所想象得那么轻松。但是让人不解的是，为什么民营企业在为政府分忧的同时，却还要面临重重阻力，遭遇社会的误解和非议呢？为什么一个不具备办学条件的学校，教育管理部门却为其大开绿灯、让其迅速“成长”？也许，打造一个阳光、廉洁的政府才是维护社会稳定、保障社会和谐的最根本的出路。