国六条空降双周 上海楼市一轮多空博弈重新开始

　　浦东新区，6月11日上午11时，一对恋人走进浦建路一家房产中介，交易员小李立即跑去倒来两杯热水。

　　这是当天店里的第一单客户，之前，一支圆珠笔已经在小李的大拇指上转了两个小时。

　　客户点名“贵龙苑”，那是附近的一个中高档住宅小区，小李连忙找出一条104平方米的房源信息。

　　“搞没搞错？这个房型的售价，5月份才121万，现在要卖128万？”客户不满意了。

　　“6月1日‘国六条’细则实施，房东卖房要缴7万块的营业税，就提了价格。” 小李小心解释道。

　　“‘国六条’是调整房价的，应该降价才对呀，怎么反而涨价呢？”

　　生意告吹，目睹过程的中介经理眉头紧锁。6月1日以来，店里的二手房经纪业务尚无一单，而5月的前10天，成交量为3套。更让他忧心的是，刚过去两天周末，仅有3位购房客户咨询房价。

　　“上海楼市一轮多空博弈又开始了。”这位中介经理套用了一句股市术语。

　　□本报记者 宫靖 上海报道

　　对“国六条”的直觉

　　5月29日晚8点， 上海的一间出租屋内，正在上网的李希芳的男友突然欢呼起来。李希芳走到电脑前———一条“九部委合推‘国六条’实施细则”的新闻跃入眼帘。

　　“这对我们买房人来说，当然是有利的，”李希芳当时这样想。“总共15条，当天晚上我们俩一字一句地读了好几遍，最重要的是有一条‘70%的新建商品房要在90平方米以下’。总体感觉是，这些政策是从各方面打压房价，可能让我们买到便宜一点的房子。”李希芳说。

　　李希芳与男友均为在沪打工的白领阶层，热恋三年决定今年冬天结婚，从去年初至今，他们一直想买一套百万元以下的房子作为婚房，但在高企的房价前未能如愿。

　　李希芳特别留意浦东塘桥地段的房价，在去年三四月份国家出台“国八条”调控房价后，至去年10月，此地段房产均价由最顶端的每平方米1.4万元下调至1.1万元左右，而今年的三、四月，随着楼市“回暖”的论调，房价又升至每平方米1.15万元左右。

　　5月29日晚，面对同样消息的市民王斌犯了愁：他和妻子欲将3年前购进的位于东潘路的一套78平方米住房卖出，他的直觉是，“国六条”对卖房人“不利”。

　　去年的“国八条”颁布后几个月，王斌的这套房子价格从每平方米8200元跌至6800元。

　　而此时，王斌已在半个月前与一位南京买家签好出售合同，每平方米7000元。但54.6万元的总价中，买家的一笔15万元的按揭贷款尚未办妥。

　　“按照新政，两天以后再过户，我要缴营业税3.03万元。”王斌告诉记者。

　　九部委合推的“国六条”实施细则第三条规定：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”而之前的政策是“住房满2年出售免征营业税”。

　　事实上，比3.03万元税款更让王斌忧心的是，他认为房价在6月1日后有可能再次下跌。

　　替买家办按揭

　　王斌夫妇当夜无眠，决心无论如何要在6月1日前完成过户。

　　一整夜的商讨后，他们拿出三条对策。第一条被称为“下策”，是借15万元给下家完成交易，这得担对方不能按时还款的风险；第二条是“中策”，为尽快促成交易，将房价主动下调2万元，可以省近1万元；“上策”是利用关系在一天时间内帮下家办好房贷，再用一天完成过户手续。

　　30日上午9点，王斌走进银行，动用自己的“关系”。他自称，在付出一定的代价后，他当天成功地为下家申请到了15万元房贷。

　　5月31日7点，离正常上班还有2个小时，王斌和从南京匆忙赶来的买房人来到位于崂山西路201号的浦东新区房地产交易中心。———这个数百平方米的交易大厅已是“人山人海”，他拿到的号码已接近当日的300号。

　　下午2时，等待过户的人群拐了三四个弯排成近百米的长队，年老的人坐着从家中拿来的小椅子。办税的多数人轮不到座位，来回踱步。交易中心20多个窗口前成堆成堆地挤满人，交易员面无表情地在电脑和相关凭据上移动着手指。

　　根据交易中心工作人员介绍，70%的人有着与王斌类似的故事，即出售的房子满2年而不到5年，如在1天后办理就要缴数万元的营业税。而按照从前的政策，这笔5.55%税款本可以豁免。

　　交易中心税务工作人员肖鸣遇到最巧合的一单过户手续是，卖房人到今年5月30日是购房刚满2年。“依照新旧政策，他只有在今天(5月31日)办理出售过户，才能免缴4万多元的营业税，提前或推后一天都得缴税。”

　　在新政前的最后一天，该交易中心直到20点40分才下班。一位交易人员根据当天排号情况粗略统计，当天他们接待了两三百名客户。他有些得意地对记者说：“在新政实施前，我们中心满足了所有顾客的过户要求。”

　　据介绍，5月30日他们也有同样的工作量。而他们正常工作日的工作量是“每天七八十单客户”。

　　30、31日两天，上海其他各区的交易中心上演着同样的疯狂交易。事实上，从各地媒体的报道可以发现，这种疯狂交易在全国各大城市均有上演。

　　当天下午四点，王斌的过户手续才得以办理。“省了3万，也不用提心房价下跌了。”他长吁了一口气。

　　一句话断送紧急交易

　　5月31日晚20时，浦东新区房地产交易中心大厅的一个长桌前，5个人正在紧急商议着一件“重大事项”———老彭夫妇准备在6月1日到来前的4个小时里，把自己的房子抛掉。

　　老彭的房子购买才1年半，既使在6月1日前抛房，还是要缴售房总价5.55%营业税。

　　“我担心明天起，国家的营业税标准要提得更高，而房价也有可能跌。” 老彭说。

　　在座5人中，老彭夫妇面对的买家是年轻的李娜，另两位身着西装的地产中介人员，正在争分夺秒为双方起草买卖合同。

　　安徽口音的老彭1年半前花91万元买下浦东世纪公园100平方米的多层住宅，其中银行贷款有40万元。在自住的同时，老彭也期望着房产升值。

　　但运气不佳，他赶上了去年和今年两轮房地产宏观调控。在去年调控时，房子价位曾微跌至每平方米8900元，今年一季度房价才又升至9300元。

　　今年5月17日，国务院宣布再次调控房地产市场，老彭再也坐不住了。次日，他就到住处附近的10多家房产中介，挂牌出售房子。

　　5月26、27日两天，李娜夫妇和老彭终于谈妥了房价———93万元，几乎相当于老彭购房时的原价。

　　5月29日晚，“国六条”细则出台。次日的报纸上，有专家认为国家有可能上调交易营业税标准达20%。老彭更慌了。

　　5月30日上午，他打电话给房产中介，以做生意急需资金为理由，提出和李娜夫妇立即签订售房合同的要求。

　　31日中午，李娜从外地火速赶回上海。三方5人直奔中介，15时，开始商讨合同事宜。由于许多细节问题，李娜要打电话给仍在外地的老公商议，所以直至晚20时35分，合同才基本拟好。

　　从当晚20时起，整整35分钟的时间里，整个交易大厅的房地、财政、地税和银行相关工作人员，都在等着这最后一单交易进行。老彭则焦急地来回走动着。

　　晚20时35分，一位交易中心工作人员前来催促，几句话聊下来，李娜就变了主意———因为那位工作人员说：“你是买房的你急什么，‘国六条’对卖房的人不利啊。”

　　晚8时40分，老彭抛房不成，黯然走出交易大厅。

　　记者从交易大厅工作人员处了解到，从“国六条”细则出台到6月1日正式施行的两个工作日内，像老彭这样购房不足两年、甘愿缴5.55%营业税紧急抛房的有数十例。

　　“就像股票市场一样，‘国六条’和实施细则对于房产的买卖双方的影响，目前更多体现在心理上。于是，就像股市的‘散户’一样，一些已获利的普通房产拥有者，开始紧急抛房。”一位房产交易员说。

　　记者对浦东塘桥地段多家房地产中介的调查同样显示，5月30、31日两天，房东主动降低数万元挂牌价的事例屡屡出现。

　　现象证明，在5月最后两天的交易狂潮中，多数时候只能服从市场房价的购房者，明显占了上风。在交易市场中，屡见不鲜的事情是，卖方为了说服买方提前过户，除了不惜代缴契税外，有的还奉上了数万元“好处费”。

　　买家缴税更常见

　　然而，购房者盼望新一轮调控带来的低房价并没有到来，房市“多头”方———无论是普通售房者，还是境内炒房客、外资投资者，抑或是开发商，都在狙击房价的下跌趋势。

　　“受‘国六条’细则影响紧急抛房只是个别现象，恐慌性抛房并没有真正出现。” 有5年房地产中介经验的21世纪不动产上海怡忱加盟店负责人这样认为。

　　怡忱加盟店位于浦东新区浦建路，挂牌的80多套二手房中，70套左右在细则出台后仍维持原挂牌价。由于免税期的延长，有七八家要求涨价———在现在挂牌价基础上，加上5.55%的营业税。而几个5月30、31日曾降低挂牌价的房东，近几日先后要求恢复至原价。

　　而在数公里外的东方路一家楼盘，虽在开盘期间遭遇“国六条”，购房者大量减少，但仍维持着此前每平方米1.15至1.3万元的价位。

　　一心想借“国六条”东风的李希芳，两周内几次试图对相中的房子“杀价”，均未成功。

　　6月1日前，李希芳和男友在浦东塘桥地段看中一套104平方米的房子，房东出价121万元，李已出至120万。

　　6月1日后，卖方认为凭空多出的7万余元营业税应该由买方承担，挂牌价改为128万。而李则认为“国六条”意在打压房价，房价没有不降反升的道理，出价反而降为117万。

　　“双方的差价一下子由1万涨到了11万，最后只好吹了。”中介人员遗憾地说。

　　在浦建路的另一家中介行里，6月10日刚刚成交的一桩交易显示，上家在原挂牌价107万的基础上，成功地把6.9万元的营业税转嫁给了下家。

　　浦东新区房地产交易中心工作人员肖鸣提供的信息是，6月1日至今，交易中心每天虽然只有20多套的成交量，但其中并未出现房价下降的信号。相反，上家把营业税全部或部分转嫁给下家倒是较常见。

　　5月31日抛房不成的老彭，6月12日在电话中告知记者，房子最终以98万元售出，涨了5万元，他说，房子是几天前被一对急着买婚房的年轻人买走的。

　　来自中介的一个信息表明，为数不少的炒房者正通过取消挂牌即减少二手房供给的方式，来对抗房价可能的下跌。

　　在某中介，有20多套挂牌房源来自温州炒房客，6月1日后的数天内，其中三分之一取消挂牌，三分之一改为租赁。

　　记者通过业内人士获知，上海地区原定6月上旬开盘的楼盘，纷纷推迟了开盘时间。

　　在浦东张扬路，一家小区售楼处的工作人员称：“推迟开盘是公司内部的决定，与‘国六条’无关。”

　　业内人士认为，目前“国六条”后续政策尚没有完全明朗化，新盘此时推出，显然不利于“利润的最大化”。

　　中介再遇寒冬

　　“现在是二手房交易的‘寒冬’，最近三四个月，不能指望二手房出售经纪业务了。”6月12日， 21世纪不动产上海怡忱加盟店店长郑震伟对记者苦笑着说。

　　6月1日，二手房交易市场在上演“国六条”细则实施前最后的两日疯狂后，立刻变得冷冷清清。近日，郑震伟已多次召开全体员工会议，要求大家改变思路，“共渡难关”。

　　多家房产中介的共同看法是，“国六条”及其细则的出台，瓦解了过去供需双方趋于一致的房价，一轮新的多空博弈正在展开。而多空过招的初期，最典型的表现就是一定数量供需双方退出市场，谨慎观望，从而造成交易量大降。

　　这是一场架势刚刚拉开的多空之争，目前尚看不清后市。21世纪不动产上海怡忱加盟店的一位出资人清晰地向记者描述了去年“国八条”调控下上海楼市的惨淡情形。

　　去年3月“国八条”颁发，该店出现的情形类似今日，供方认为国家征收的营业税(2年内)应由买方承担，进而意图加价挂牌，而需求方认为房价在调控中应大降。

　　“以浦建路某高档楼盘为例，其二手房交易价调控前在每平方米1.3至1.7万元之间，主要被本地、外地甚至境外的投资客持有。刚开始1个月，投资客坚守原挂牌价，但根本没有购房者愿意接盘。

　　1个月后就有人撑不住了，主动降低挂牌价，每平方米几百元地往下降。同一楼盘一旦有几个人降价，其他人只好跟着降。但仍然没有人接盘。

　　这样的多空过招从4月持续到9月，才陆续有人接盘。而此时该小区的二手房价最低已跌至每平方米9000元。10月，楼市恢复正常，房价最终降幅达20%以上。”

　　这位中介出资人认为，去年的调控中，有20%左右的投资客认为政府会出铁腕，于是恐慌性抛盘，进而带动房价下跌，今年这种态势还远未形成。

　　而据介绍，房产中介是这种多空博弈最大的受害者。去年长达五六个月低迷期中，萎缩的交易量使上海1万多家房产中介中半数关闭歇业。去年10月至今上海楼市回暖后，上海的房产中介又恢复至1万家左右，在这轮调控中，显然仍会有为数不少的中介撑不下去。

　　怡忱加盟店去年是靠转战商业地产而得以生存，经过数日商讨，店里最终出台五条“过冬锦囊”———抓重点客户；抓重点房源；抓大盘；抓租赁；关注商业地产。

　　开发商的表态和动作

　　6月6日上午9点半，2006年上海国际地产大会“10+10”圆桌会议在上海国际会议中心举行。

　　神秘的闭门会议之后，冯仑、任志强、王石等几位国内地产巨头低调面对媒体，他们抛出的“上海共识” 第四条称：“会议特别关注到最新的房地产宏观调控政策，并进行了深入的讨论，与会者对此给予积极的理解和评价。”

　　事后，万科地产董事长王石向媒体透露，“会议超过一半的时间都是在讨论与‘国六条’及其细则相关的内容”。

　　记者从上海市房地部门了解到，5月30、31日两天，市内开发商出现抢办“施工许可证”现象。显然，在开发商低调表态的背后，动作却相当迅速。

　　上海一家中型房地产公司的财务主管透露，5月29日“国六条”实施细则颁布当晚，他与公司高层立即进行了紧急沟通。

　　令这家中型房地产公司最为紧张的政策条款是：“对项目资本金不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”该公司今年在上海、苏州共有3个项目将进入施工阶段，相关银行贷款正在申请之中，而公司资本金恰在35%的“杠杠”上下。

　　“董事长当时说，如果申请不到贷款，项目能否开工还是个未知数。”

　　这位财务主管更担心的是，细则还规定，1年内不开发要“依法从高征收土地闲置费”，2年不开工则“无偿收回土地使用权”。“这意味着，没贷款就要把已到手的项目吐出来，出售给更有实力的公司，否则损失将更大。”

　　5月30日上午9点，这家地产公司的中高层闭门开会。逐条分析细则后，又根据公司项目情况，分解任务到银行、规划、房地等处打探消息。“这一段时间天天要开会，资金不落实，公司急得像热窝上的蚂蚁。”

　　上海一家财经媒体6月9日报道，朱家角投资开发有限公司正将800亩商业用地出让，以回笼资金，解决未来信贷收紧情况下可能出现的现金断流问题。

　　此外，也有不少开发商正在谋划“国六条”的现实对策。

　　南京一家大型房地产商公司的策划人士透露，公司近期已对今年新建的住宅项目的面积按“国六条”进行了调整，原定135平方米户型的房屋70%改为90平方米以下。“但我们会每户赠送20平方米露台，十几平方米阳台。”

　　该人士将此称为“产品创新”，“我们会严格按90平方米售房，虽然单价会提高一些，但肯定没有原135平方米的房子贵。”据悉，规划部门是否最终通过此“创新”项目，还未有定论。

　　在上海也有消息称，开发商正在请人做一种新式设计，即开发两间相连90平方米的户型，或同层相邻，或复式的上下层，中间用隔离墙，方便客户自行打掉，变成大房子。

　　为了应对“一年不开工从高征收土地费”政策，业界的一种流传说法是，部分开发商在资金未到位的情况下，近日急调挖掘机开进工地，作出动工假象。

　　更多的迹象还表明，在九部委的“国六条”细则尚未在各地政府的细则中落地之前，地产开发商正加紧游说地方政府，以期在地方细则中“趋利避害”。

　　6月10日，《经济观察报》一则报道则显示，在6月7日一场关于“国六条”的部际联席会议上，建设部就将国内地产商的一方的意见向其他各部通报。该报援引未经证实的消息，开发商对“70%小户型”意见最为强烈。

　　外资客、温州团暂停入市

　　6月10日，上海新华路一家酒店会议室内，100余名境内外投资人士前来参加一个座谈会，探讨下半年上海楼市走向。

　　演讲前，《上海楼市》境外人士专刊发行人蔡为民先做了个小调查：“今年下半年打算在上海投资买楼的人请举手”，举手者10人。

　　“‘国六条’实施细则出台前，准备下半年在上海投资买楼的请举手”，举手者40多人。

　　由于工作性质，蔡为民与投资上海楼市的部分境外人士关系颇近。去年上海房地部门的官方材料显示，每平方米1.5万元以上的上海高档楼盘中，约有3成被外资购买。

　　据蔡为民了解，这些所谓外资主要是两类：一是外籍华人的热钱；二是国内出口企业的外汇，事实上是假外资。

　　“外资购房多数是中长期持有，一般为8至10年。促使他们购成的动力有两个，一是他们认为中长期

上海房价仍会上涨，二是

人民币升值带来的汇差。”蔡为民最近曾接受新华社记者采访，呼吁国家警惕外资炒房。

　　蔡认为，外资进入房市是纯粹的投资行为，制造的是非居住型假性需求，客观上助涨了楼市泡沫，使房价高企不下。

　　他特别强调，目前 “国六条”并不能完全阻止外资入市套利，外资客现在只是暂时观察一下后市反应，寻找何时入市“抄底”的机会。

　　6月11日晚9时，浦东新区东方路1883弄，东方城市花园二期的数十幢高层住宅，只有极少数的房屋露出亮光。“这个小区是温州炒房团在浦东新区炒房较密集的小区之一。”两公里外的一家房地产中介工作人员说。

　　在中介挂牌待售的该小区20多套二手房的主人，绝大多数是温州投资客，“有的温州人一人就买了四五套。”

　　6月9日记者致电温州购房团发起人之一张和平时，他悲观地表示：温州购房团在大城市投资购房的时代，极可能因为“国六条”的实施而终结。

　　张和平认为， 温州人多数炒房行为是1到3年的短线，国家将免缴营业税门槛提高至5年，显然是想彻底打击炒房行为。

　　但记者采访到的多位温州投资客坦言，目前的“国六条”及细则对投资客的影响多只是心理上的，因为5.55%的营业税，相对近年地产的丰厚回报来说，微不足道。他们更多是担心“国六条”的后续政策。

　　(应当事人要求，文中李希芳、王斌、李娜均为化名。)