国际融资杂志：中房集团总裁孟晓苏纵论房地产

　　导语：房地产作为话题，这几年热度不减，学者关注，政府关注，普普通通的老百姓更是关注，作为产业一方，如何看待发展房地产业，怎样发展房地产业，最近中国房地产开发集团总裁孟晓苏在接受本刊记者采访时发表了他的看法

　　记者：在中央企业地产重组的过程中，您怎样看待政策性划转与通过资本市场手段进行并购之间的关系呢?

　　孟晓苏：政策性化转与通过资本市场手段进行并购这两种方式在企业重组的过程中是加以结合运用的。政策性划转是国有企业所能采取的一种相当便捷的措施，因为房地产存在于相当一批中央直属企业的经营中。虽然许多企业的本职并非经营房地产，但是他们都热衷于此，所以从2000年以来，房地产比其他产业更早起步且资本收益更高。于是我们发现无论是造船的还是造核弹的都一直在经营地产。虽然房地产热也拉动了各个产业的蓬勃发展，但是在目前国资委主导精神下，倘若各个企业仍然继续经营房地产就显得不合时宜了。企业政策性划转的前提是同一所有者，国家是企业的产权所有人。另外一种方式是市场化并购，这种做法在国外已相当常见。目前国资委提出的“并购”，与真正意义上的完全市场化并购之间仍有不同之处，这里指的并购是中央企业之间的并购，包括补偿资金，承担债务等等。另外我认为不能完全说企业政策性划改就完全不是市场化，每划转一个企业就要承担该企业的债权债务，就要成为其负责人，这其中也渗透了市场经济的内涵，同原来的计划经济有很大的不同。再有中央企业间的并购在评估审计等方面有其便利之处，并购双方都是国有资产，尽管也要经过审计及相关部门认可，但是同卖给外资、卖给民营企业其实还是有很大区别的，程序上是比较便利的。总体而言，中央房地产资源整合的方式主要是股份制和划转。这其中股份制是主要的形式，由直接控制变为投资者，不涉及任何公司变动，母公司不会因此发生变更，股东可以买卖股权。

　　记者：您怎样看待中国房地产企业引进外资战略投资者？我们对于海外投资的吸引力在哪里？

　　孟晓苏：中国房地产发展欢迎外来投资，整体来说，中国住房还是紧缺，最近，

房价上涨飞快的一个原因可以说是投资稀缺，中国房地产企业过分依赖银行，造成金融系统的紧张，现在有很多项目亟待开发，但是因为资金紧张无法进行，而老百姓的需求仍然旺盛，导致了近年来房价的飞速上涨，并且这种现象是全国性的。为控制这样的形式，银行出台了一系列抑制需求的措施，这种措施的特点就是见效快，特别是打击投机者。但这并不能长时间使用，因为需求不可能长期被压制，所以说根本的做法还是增加供给，满足不断增长的需求。百姓购买房地产是一种消费，是能够拉动经济健康发展的方式。因此，中国的房地产企业应该是非常具有投资价值的，即使是在目前宏观调控的背景下。

　　我们愿意引进国际战略投资资本，因为中国持续旺销的房地产市场，已经对国外投资产生了相当大的吸引力。中国持续发展的经济24年来平均增长率是9.4%，去年是9.5%，这绝对能够吸引外资把钱投在中国，特别是投资于中国房地产。目前人们还在为房价上涨过快而发愁，但背后所隐藏的是大量的需求。虽然某些城市的房价已经上涨到令人瞠目结舌的地步，但是比起香港仍然很低，而这些城市也具备将来超过香港的潜力，比如上海。在这种情况下，房地产的增值是必然的，而且对于国内外都有相当的吸引力。有不少战略投资人选择了中国的能源、原材料、金属冶炼等等行业，但是他们可能还没注意到，这些行业的火爆，恰恰是房地产行业的火爆拉动的，因为老百姓最终所购买的并不是上述产业的直接产品，而是房地产。中国一年消耗全世界40%的水泥，这其中很大一部分是由房地产或者房屋建设消耗的，房地产、汽车的购买又引发老百姓对公共设施，对道路的需求。所以我们分析中国经济发展，分析最终需求，就会发现究竟是哪种产业拉动了中国经济的发展。可以说：投资中国房地产是有利可图的。

　　记者：目前，中国房地产更多的是用债券类资金来发展自己，是不是可以用其他的金融工具？包括资产证券化，地产信托等等来帮助发展房地产呢？资本市场以及相应的金融工具在房地产企业的未来发展中起什么作用呢?

　　孟晓苏：中国目前只有房地产信贷，还没有真正发展起房地产金融，中国的房地产发展还缺少金融工具。我们曾多次提出要搞住房发展资金，也就是房地产发展资金，这种资金存在的首要条件还是要得到国家认可，可是这在中国还没有先例。我们也一直希望能有住宅银行，因为目前我们可以明显地感到住房政策性信贷和商业性的信贷混在了一起，甚至包括老百姓的住房公积金都进入了商业银行的运作范围，不管是高消费者还是中低消费者都要在买房的时候接受相同贷款利息，政府也鼓励商业银行驱使中低消费者贷款买房，其实这本身是违反市场经济的，怎么能用老百姓的存款去扶贫呢？在国外，不同银行有不同的职责，就好像我国的农业银行和农业发展银行实际是分开的，应该同时有政策性房地产银行和普通商业银行，但是目前的商业性银行总是被当成政策性银行同等对待。

　　记者：您怎样看待中国房地产企业的产融互动。

　　孟晓苏：这几年住房金融发展比较快，有多项金融工具开始用于住房市场。但目前住房金融的发展还不太令人满意，远不如西方发达国家房地产金融创新能力强及其应用的广泛。目前中国各商业银行已经逐渐认识到发展个人住房信贷是最安全的信贷，居民个人贷款积极性也很高，借贷双方都有积极性，因此可以预期，中国房地产的金融将在政策指引下进一步繁荣。 除此之外，近几年出台的政策还有放开住房二级市场的政策；推行住宅产业化的政策。再有国际环境也会促使中国房地产金融的大发展。一方面中国加入WTO，这对中国的住宅和房地产业提供了新的需求，特别是开放服务贸易后，国外的金融业，包括银行业、保险业、零售商业、旅游业、法律服务等行业，都将允许进入中国，这将对中国城市写字楼和商业用房形成巨大的需求。另一方面要关注资本回流对中国房地产业的影响，国际金融资本回流是最近3年的主要趋势，这些资本回流到哪些国家呢？我们发现主要回流到中国，这些热钱在赌

人民币升值；但也有中国的房地产业销售额持续5年大幅度增长的原因。虽然现在有人认为中国房地产有泡沫，而且国家也出台了一系列政策调控，但仍有不少海外投资人看好中国的房地产业。这对于房地产企业来说，既加剧了国际竞争，又提供了抓住机遇，扩张和改制的机会。所以我有理由相信，中国的房地产以及配套金融服务将保持在发展期，这将是以国内外的真实需求为市场基础、以国际化竞争增强为特点的新发展时期。

　　记者：您反复强调房地产的重要意义，那您能否详尽地阐述一下房地产对整体经济的拉动效应呢？倘若房地产出现重大问题，宏观经济会出现怎样状态？未来的发展形势究竟怎样？

　　孟晓苏：我们主导产业中最具代表性的是房地产和汽车制造业。从我所做的粗略统计来看，54%的钢材用于房地产和同房地产相关的建设行业，还有一部分用在国防方面，汽车和其他6个行业只消耗10%的钢材，所以说大部分钢材还是在建筑物中。因为中国对钢的需求，促使中国成为世界第一大产钢国，同时也是第一大消耗国，生产量占全世界25%，需求占30%，铁矿成为第一进口，一年进口两亿吨，也拉动了全球铁矿价格提高了72.5%，每吨价格高出原来几百块钱。钢材进口，煤炭运输量增加带动了运输业的发展，中国铁矿山运输量占全世界1/3，煤炭占全世界1/5。炼钢，加工水泥都需要大量的电，因此，全国40%的电都用在了炼钢和同房地产有关联的生产上，这其中还不包括民用电和办公用电。国民经济中就存在着这样一种产业链，一旦房地产本身出现问题，像投资过热产生的滞销就会引起一系列产业出现问题。因此国家的内需是经济增长的最终动力，内需中的消费也是拉动经济增长的最健康的力量。人们习惯称中国是世界工厂，其实世界工厂转移速度很快，由英国到美国到日本再到亚洲四小龙，而世界工厂的名字在这些国家地区也很快消失，因为人们都想要提高自己的生活水平，多年低工资是不实际的，劳工价格的上涨也就促使了这些国家和地区小康社会的出现。中国共产党的目标当然是这样一个富足的小康社会，这并不是局部的小康，不只包括城市中的高薪人员、白领，还包括那些出口企业加工厂的工人，他们的收入也应当提高，他们也要进小康。努力发展房地产以及相关产业可以在很大程度上加快我们的前进步伐。

　　记者：对比发达国家的发展经历，您怎样评价目前中国房地产行业的发展状态？

　　孟晓苏：我发现在同中国市场经济发展大致相同的阶段，欧美等发达国家出现了一个现象，就是房地产发展大规模地拉动重化工增长。我们目前的年GDP平均增加9.4%，年消耗全世界27%的钢材，这引发国外人士的质疑。他们认为中国是经济过热。还有一些外国经济学家把经济现象称为“中国经济迷雾”。可中国现阶段居民消费大量需要这些物质材料，中国的经济消费结构已经由吃、穿、用转到了住和行，使得住房和汽车成为带动国民经济的主导产业。而这些住房和汽车以及相配套的高速公路都是由物质构成的。我们并不像有些国家进入了后工业时代，这些国家搞金融网络就能创造经济，而中国不可能超越这种阶段，中国就像一个十七八岁正在长身体的年轻人，他对事物的需求量比儿童时期和中老年要多得多。不久前，有关部门出台一系列抑制房屋炒作的措施，房价上涨幅度从去年的14.4%回落到8.9%。其实造成房价上涨的主要原因是供不应求，由此可见，我们在投资住房的同时还应该增加供给，特别是要增加经济适用房和低价位的商品房。因此目前中国的房地产发展应该是比较良好的，配合适当的政策，将能够保持多年。

　　记者：您认为目前什么最可能影响房地产行业的发展模式？

　　孟晓苏：我认为是

人民币汇率的变动。调整汇率对国民财富相当有利，从这一点上看调整汇率并不是洪水猛兽，这对于房地产业也是个好消息，所有房屋所有者的固定资产都相对增值了，中国老百姓又向小康迈进了一步。就日本而言，他们调汇后GDP增长降低了，但正是因为调汇使日本提前实现了从劳动产品出口向资本投资的转移，因此日本的经验也值得我们借鉴。所以我认为人民币升值是有很大好处的，升值的确会影响出口，但是却增加了更多的国民财富。我国外汇储备约合5万亿人民币，而银行中的货币总额有33万亿。我们应该考虑究竟是应该让5万亿贬值，还是让28万亿升值更有意义。我们不仅应该看到日本原来的教训，还应该看到日本的收益。

　　人民币升值使得在国外投资变得便利，因此可以从GNP来考虑，人民币的升值也是非常有意义的。另外一方面，汇率改革要弄清楚哪些行业受打击，哪些行业收益，受打击的行业在国际竞争力的地位如何，是否一直以来受到国家的保护。人民币升值，所有房屋持有人都会高兴，因为我们所销售的是最终生产品，用人民币购买，人民币升值后房子的价值就提升了。同样的道理，人们出国旅游业变成了轻易的事，国民形象会有所改观。政府的小康目标实际是按照美元折合计算的，即使人民币升30%，对政府也是好事。再有人民币升值将为房地产企业提供海外投资的好机遇，这会使我们实现跨越式发展。

　　记者：您怎样看待目前各个方面为了抑制房地产过热采取的措施呢？

　　孟晓苏：目前银行过分强调了抑制需求，原来房地产行业得以大发展正是银行实行降息和增加企业贷款的政策推动的，这促进了中国新消费热点的繁荣，可现在的政策与原来的政策刚好相反，将减息变成加息，政府把减税变成增税，将发展抵押贷款变为抑制抵押贷款，目的是为了抑制房地产过热，而这对房地产的长期发展是有好处的，避免对房地产投资者产生误导，但这不是目前房地产所面临的最大问题。要想最终解决供不应求的问题，仍然要采用最简单的方法，增加供给。我们曾经用发票证来解决供不应求的问题，结果是无法解决，而当市场经济发展起来后，不用票证也能够解决这一问题。就用打高尔夫球作例子，高尔夫球刚到中国的时候，球场少，竞争少，打一场球至少上千块，现在不同了，300块钱打一场球。所以说，限制并不是解决问题的惟一方法。有些新开发的楼盘，最开始采取摇号的办法，仍然供不应求，最终还是用市场经济的方式，将房价每平方米提价2000元，中国百姓需要低档商品房没有错，但是高档房屋仍然有很大的市场，一旦开盘仍然会销售一空，中国的老百姓已经进入了一个很强的消费旺盛时期，而且这些抵押贷款对银行来说是很稳定的资产，不良率就现在来看还不到1%。可是目前的抵押贷款出现的问题是，还款的多，贷款的少，因为银行总是有一种莫名其妙的恐惧，这迫使买房人多还钱或提前还钱。我不认为现在的状态是有利于房地产经济发展的。

　　记者：土地价格是否急速下降？现行政策会不会造成房地产业的萧条？

　　孟晓苏：不会。政府目前还是相当理性的，能正确认识到房价稳中有升对整个国民经济的有力作用，相反一些舆论有误导性的作用，我们最希望做的就是能够预先并且准确地把握国民经济发展的脉搏。再有城市中购买土地的人群是多元的，但供应商只有一家，就是国家。在农村征地刚好相反，购买者只有一家。政府用两头垄断的手法在中间进行区间经营，造成双方不良后果：城市拍卖高地价和失地农民。长此以往对我们并没有好处，解决问题很简单，将中间部分多元化，把农民的土地出租建公路，使政府不再形成垄断。城市土地拍卖一旦多元化，农民也委托进行拍卖，这样选择增多，也能给多方面带来好处。

　　记者：中国经济变冷对全球经济有什么样的影响呢？国内外的经济学家对中国房地产的发展都表示担忧，摩根斯坦利首席经济学家史蒂芬•罗奇就在他的研究报告《假如中国经济变冷》中阐述了自己的担忧。

　　孟晓苏：最近因为水泥钢材价格回落，人们普遍认为中国的经济发展又到了一个新的转折点，并且有所疑问，中国的经济会不会就此走下坡。如果从宏观调控来看，希望能将经济从火爆调成下滑，但是把中国比喻成一个处在发育期的青少年来看，我们就应该把食量大、消耗大、生长快这一系列的观点加入到中国经济的发展中，这样也就不难理解我们的GDP实际很难控制在每年固定的范围内。目前宏观调控的前景不够明朗，中国能源消耗前景也不清晰，因此，许多人还不是很能看清中国真正的发展实力，其实了解了中国的真正状况，就会发现国内外巨大需求还是会继续拉动中国的经济发展。我预测中国接下来的十年GDP都会保持在百分之八，九左右，这种高速度并不可怕，也并不是中国独特的，美国同日本在同一时期也分别有10%和9%的年GDP增长率。

　　经济学家说，中国的房地产业最终为中国的能源价格上涨买单。这是一个产业链的问题，老百姓的收入可以说超过1/3都用来付抵押贷款，还有很大一部分是食物，恩格尔系数目前是40%，在人们对住房有所需求的时候，就是真正的对物质的需求，这就拉动了对原材料、能源的需求，这些都是良性需求。但是国民经济发展速度过猛，造成价格上涨过快，造成CPI物价指数上涨太快。这个时候解决的方法是政府的宏观调控，它的作用点是反周期性，经济热的时候降温，经济冷的时候加温，然而这种时候要谨防对经济的预测出现错误，例如2002年，英国《经济学家》经常发表文章，说英国和美国的房地产泡沫要破裂了，但是到目前为止也没有发生房地产泡沫破裂的情况，而且他们的房地产仍然发展得很好，英国5次降息，房地产热除了略有降温外并未受到其他影响。美国利率降低到底线的时候，房地产仍然不断发展着，房屋仍然在增值。房地产增值能带动消费者消费旺盛，荷兰控制房地产增值，从20%控制到0，几乎不增值的房地产使得百姓消费信心下降，购买力急剧下降。房地产与国民经济的关系可以说是牵一发而动全身。因此我认为有些学者对房价的担忧有些多虑。我觉得过分打压房价后果很糟糕。