一个老工厂背后的城市命运

　　本报记者 黄晨 冯胤颖 发自成都

　　四十年成发集团将生存转变的希望完全寄托于一场迁建运动中

　　当2万余名成都工人普遍认为自己将受惠于城市房地产业的勃兴时，另一场澎湃将至的圈地大潮却有可能将这份期待浇灭

　　这是一场城市命运的发展悖论，在曾经富庶的成都上演着

　　2005年5月20日，距离新“国八条”细则的发布尚有一周的时间。

　　突然而至的一夜风雨令常年温润有加的蓉城陡然多了一份阴冷之气。成都楼市，清平依旧。

　　相比上一年的“地王竞拍风波”、“和黄百亿下注”，戏剧性事件的缺位令这一年的成都地产界似乎有些乏味。成发东迁

　　节点转瞬即临。

　　微晴的天气下，拥有两万余名在册员工的成都发动机(集团)有限公司(下称“成发集团”)正如火如荼地推进整体搬迁工作。坏天气似乎无法削弱人们对新生活的热衷程度。

　　4年前，当扭转城东命运的“东调战略”(全称“成都市东郊工业结构调整工作”)被最终明确，地处成都东二环路附近的这个老工业基地瞬间沸腾起来。200余家面临种种问题的工业企业将以各自不同的方式从市区搬迁至城郊新建的工业园区，它们中的大部分都将生存转变的希望寄托于这场未来的空间位移上。

　　当然，与之同时沸腾的还有各路开发商以及工业基地所在的成华区政府，因为这场规模宏大的搬迁将为城东腾出约2.7万亩可建用地。

　　“搬成功，搬出一片新天地。搬不成，不如就地垮。”伴随集团一路成长的向从健如今已从成发集团迁建指挥部副总指挥任上退休，但他仍肩负着集团土地拍卖的前期协调工作。他清楚地意识到东调战略对成发的意义。

　　这个历史已逾四十年的老军工企业是在1958年由东北支援内地而建厂。在上世纪七八十年代的鼎盛时期，曾为国家作出卓越贡献。但现在设备多年无法更新、人员老化(三分之一多职工为退休人员)以及数亿内部债券都令其背上了沉重的包袱。

　　1997年，卖厂搬迁的建议第一次进入成发人的视野。但当时成都地价偏低，且国内鲜有开发商具备整体购入集团1080亩巨幅土地的资金实力。而随着城市房地产业的勃兴，成发集团方终于迎来它第二次发展机遇。

　　迁建工作于2002年正式启动，位于三河镇新都工业区的新厂房建设也已完成约3万平方米。今年8月，第一批工厂就将搬迁。

　　但问题亦接踵而至。迄今为止，与政府协议的建厂资金并没有全部到位。

　　“主要还是去年宏观调控的影响。”向从健说道。依据2003年成都市经委编撰的《成都市东郊工业结构调整工作指南》，成发集团的搬迁选择由政府评估土地基价，并以此基价的70%作为建厂资金。待土地平整后进入市场拍卖，政府从拍卖地价中抽取部分费用，其余再全额返还成发集团。

　　但去年4月，央行宣布“银根紧缩”之后，代表成都市政府履行这项工作的土地储备中心已较难从银行获取资金，于是后续建厂资金的到位渐成问题。目前，成发集团只能寄望尽快进入土地拍卖程序，实现资金的回笼，并以此补充建厂资金的缺口。

　　然而，这份善良的预期也许会遭遇一定变数，成发人期待已久的拍卖很可能要移至下半年。原因是自去年成都连续推出多幅千亩以上土地后，这种大面积单幅地块的供地模式已招致多方诟病，相关部门正考虑逐步调整。而成发地块“整体拍卖、分期供地”的思路恰在考虑之列。

　　对此，向从健们仍不知情。每日忙于接待来厂考察地块的各路开发商，他们乐此不疲，仿佛未来已牢牢握于自己的手中。渐渐紧俏的城中地

　　4月底，位于南城神仙树的一新开楼盘赫然打出“南三环内最后一处新增供应”的旗号，欣然入市。如此自负的表达，令人对成都目前的供地现状不免生出几屡担忧。

　　一业内人士透露，借力成都市政府的南迁方案，不仅是三环以内早已无法提供新增用地，南三环外天府大道两侧的土地也多为有主之地。这些现在临时做着农家乐项目的土地，其背后的地主根本无从知晓。

　　这份市区供地的“断顿之虞”亦得到部分开发商的认同。当地某知名开发企业总经理在接受《第一财经日报》采访时便表示，成都一环路内的土地已基本有主，但地块面积小，价格昂贵。二三环间目前是成都市民购房最青睐的区位，二手土地交易非常活跃，而且成交价甚至比政府的公开拍卖价还要便宜。

　　对于这种普遍存在的圈地现象，成都市政府并非无动于衷。一份来自土地储备中心的内部资料显示，仅2004年，成都便清理出闲置土地3.9万亩(其中中心城区8980亩)，相当于2003年全年购置土地总面积的2.7倍。

　　然而，即便如此仍有大量土地握于开发商手中，造成短时期内无法形成市场供应。以成都目前资产规模排名第一的本地开发企业成都置信为例，其土地储备遍布城市的东西南北，总量高达8000余亩。

　　与大面积圈地相对应的是，成都地价自2002年开始，便以每年30%~50%的增长速率大幅攀升。

　　去年11月，和黄拍得的成都“南地王”中标价已跳升至206万元/亩，总成交金额更是高达21.6亿元。而此前，业内普遍给出的心理价位只在每亩150万元上下。不仅如此，该地块占地1036亩，可建面积约为250万平方米。不出意外，未来数年的南城新盘供应几乎要为和黄垄断。

　　对此，业内人士也已体会到其中暗含的风险。成都尺度空间曾总向记者表露，地块集中于大开发商手中，会令政府逐渐失去对市场的控制能力。对开发商自身也会构成一定风险，毕竟一旦放量供应，产品的同质化因素会使购房者无从选择，反而造成楼盘的滞销。

　　“政府已经开始检讨以往的供地模式。”一位接近土地供应决策的市场人士说道。据他称，成都市政府目前的意愿也不再是继续推出千亩以上的地块。今后的出让土地将多以数百亩左右的规模为主。

　　成都供地现状似乎有了归入良性轨道的可能。但成发集团所在的成华区将由于“东调战略”的实质启动，成为未来几年成都的供地大户。

　　如此预期下，以城市运营的名义，以往供地之失是否可以扭转也许仍需静观后效。成华的房地产梦想

　　区委书记毛代益一直有个目标，就是要把成华建设为“成都市最好的城区”。5月9日，市委书记李春城来区调研时，他又一次满腹自信地重申了这点。

　　过去，成华的发展始终滞后于成都市平均水平。建制过短(上世纪90年代初设区)、老工业基地的形象，让这个偏居城东的大区总有起跳乏力之感。

　　现在，历史性的机遇仿佛已降临到每一个成华人的身上。为了抓住它，区领导班子逐步确立了四大主导产业，其中房地产业更是明确无误地被定格为发展的“开路先锋”。

　　为此，成华区为房地产项目提供了相当优厚的扶持奖励政策：对这些项目，由财政按其项目上缴地方财政收入实得部分的50%给予开发企业扶持。

　　措施的成效似乎十分显著。毛代益在工作报告中将2005年的实现目标又向上跃进了一个台阶：2004年房地产业已经成为成华区固定资产投资和税收增幅的主要拉动力量。今年，全区还要达到固定资产投资(不含跨区项目)增长30%，力争增长32%(全市28%)；区及区以下地方财政收入确保增长18%，力争增长22%(全市16%)。

　　为确保上述增幅，房地产项目的招商引资将成2005年的工作重点。记者到达成华区政府时，所有区委领导正在开会明确下半年土地推介活动的相关事宜。

　　数据显示，成华目前已拆清8000余亩土地，地块面积大都在千亩以上。而这些都不属于“东调战略”的企业腾出用地，全部通过成华目前大规模的旧城改造获得。

　　事实上，成华已经成为目前成都三环以内唯一有大幅地块可供出让的城区。因此，诸多地产巨头闻风而至。之前，前往成发集团考察地块的开发商就几乎囊括了目前已经进入成都的实力地产商，其中万科、绿地、中海、上实以及和黄等地产巨鳄悉数在列。

　　于是，仿佛前一轮圈地热潮的延续，开发商对成都巨幅地块的热衷度没有丝毫减弱。在经营城市的命题下，以往成都供地滥觞的做法，在成华区似有再度泛滥的可能。

　　成发集团乃至其余200多家企业牵冀的命运转变是否真要通过另一轮圈地热才能实现？就目前成华的态势而言，答案玄之又玄。