上海闲置土地开工调查

　　本报记者 冯胤颖 郝倩 实习记者 罗晨 发自上海

　　截至2002年底，香港13家地产商对上海的投资已超过300亿元人民币，规模达700万平方米。这其中的大部分土地虽然有主，却未获得及时的开发自2004年底开始，受市场预期影响，这些“未开发的有主之地”逐渐进入开工状态

　　日前，国务院办公厅转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》指出，加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　而政府对于闲置土地的梳理工作一直在持续。在这一大背景下，上海的存量土地不断被挤出。2004年底，可以看到市中心的一部分存量土地悄然动工。

　　闲置经年

　　2004年中，上海市政府新闻发言人焦扬公开表示，截至2003年底，上海已经出让给开发商但尚未开工的经营性项目用地共有3670公顷，未开工的主因是动拆迁、报建及规划调整等，其中由于开发商因资金不到位两年没有开工的土地约有1000公顷。

　　在这3670公顷闲置土地中，外资开发商，尤其是港资开发商在上世纪90年代获得的土地究竟占了多少比例难以估计。据知情人士估计，港资开发商的土地储备至少能再开发700万平方米的楼盘。

　　在1994年前后，由于对上海房地产市场的看好，一批以港资为主的外资开发商大规模进入上海房地产市场，大规模地圈地。由于公开的土地招拍挂在2003年之后才开始实行，之前，区县也有土地批租的权力，因此究竟他们每家拿了多少土地，难以估算。而记者从相关渠道获悉，截至2002年底，香港13家地产商对上海的投资已超过300亿元人民币，规模达700万平方米。

　　不仅仅是港资开发商，当时很多国有企业手里也握有相当的地块。“但是他们欠缺眼光，很多土地进入了二手市场。”一位从事多年建设规划工作的政府工作人员告诉记者。而港资开发商从这块市场上也拿了不少的地，在经过倒手之后，有的地价并不便宜。“也有的由于企业有资金压力，在特定的时期被低价转让掉了。”

　　在上世纪90年代中后期，上海的房地产市场遭遇了低潮，再加上1998年的金融危机，而且港资开发商一向有储备土地的习惯，大部分土地虽然有主，却未获得及时的开发。

　　逐渐开工

　　以现在的眼光来看，“未开发的有主之地”大多集中在现在的市中心，而当时上海的发展也不像现在“一城九镇”那么广。这些有主之地上，往往建着临时建筑，或是被一大块绿地所覆盖。

　　在上海市静安区，自2003年公开招拍挂开始，并未出让过一块土地，显然现在开工的地块在几年前都已出让。

　　在静安寺一带，这样的地块并不在少数。在静安公园西侧、市少年宫东侧有一处隆隆打桩的地块，这就是日后的“会德丰广场”。在规划几经修订之后，这座广场的裙房面积已经缩小到几千平方米，主体是高290米的甲级写字楼。

　　据记者了解，该地块的出让是在上世纪90年代初，被九龙仓集团拿下，并且地价较高。而据知情人士透露，那时九龙仓在上海拿了近70块地，但目前启动的大约仅过半。之前，该地块上是一些小店铺。

　　“从2003年开始，上海的写字楼市场开始兴旺，而之前开发显然风险较大。”中瑞市场研究有限公司副总经理朱峰表示。据他透露，如果早几年开发，以当时的成本测算，如果一个平方米售价为8000元左右的话，并不能与地价持平，而且当时上海甲级写字楼市场并不像现在火爆。如果按照这一说法，可推测这块地的土地成本在每亩600万元-1000万元之间。

　　到了2003年初，九龙仓曾想开发这一地块，因此请中瑞做市场研究。当时，南京西路东段的梅龙镇广场、中信泰富广场与恒隆广场形成的金三角初具规模，西段还未启动。考虑到土地成本、资金成本以及时机未到，该地块又被搁置了近2年。在2004年底动工的时候，这一时间点也配合了静安区想要复苏静安寺商圈的计划。

　　而九龙仓在上海的一个住宅项目也在近期启动。据记者了解，位于徐家汇新华路著名的三角形地块，汇宁花园将建成高档住宅。“该地段附近已经没有地可以批出，又是高档住宅，因此开发商深具信心。”朱峰表示。

　　而静安区另一块出名的地块则是吴江路休闲街。

　　早在2001年7月静安区政府下属的上海锦迪城市建设开发有限公司(下称“锦迪城建”)就已将位于吴江路、石门一路占地1.38公顷的169地块，批租给了新加坡花莎尼集团旗下的先得坊产业有限公司(下称“先得坊公司”)，土地批租价格为2.52亿元人民币。

　　今年3月，吴江路南侧的临街店面才被拆平，改造刚刚开始。而该地块中的一块住宅项目静安四季苑在2003年才动工。

　　对于这一时间跨度，静安区商委发展规划科科长李尚华表示项目开工的延迟主要是先得坊公司在项目申请上的问题，与政府对吴江路休闲街的规划无关。

　　锦迪城建办公室主任柯宏告诉记者，先得坊公司对169地块的设计方案有过很多次反复。由于吴江路地块临近上海地铁2号线石门一路车站，所以技术要求比较高。“在地铁隧道30米以内，车站50米内的项目设计方案都必须上报地铁运营公司进行技术审核，而吴江路项目在这一次次的上报和修改中有所搁置。”另外，柯宏表示由于先得坊是一家境外企业，对上海本地的情况很不了解，所以施工速度比较慢，这也是吴江路休闲街的改造滞后的原因之一，“如果这项工程是上海本地房产商来做的话，起码会比现在快一半。”

　　开发遇阻的闲置土地

　　而另一些地块却在动与不动中徘徊。

　　之前，襄阳路市场不断传出搬迁改造的风声。上海市房屋土地资源管理局的官员称，目前徐汇区政府正在协调小商品市场的动迁事宜。

　　1992年，徐汇区住宅办、中华企业、上海久事等共同组建了新上海国际商城发展有限公司并着手开发襄阳路地块；1996年，经有关部门批准，这一地块批租给香港万都集团。

　　如果按照当初的想法，襄阳路这片地将开发为商务区，动迁工作也在1998年开始。但是该计划迟迟没有执行。资金压力被认为是主要原因，由于资金掣肘，累积至今已达20多亿元付款压力。而就在几年前，万都集团还投资建立了虹桥地区的最高建筑——13.3万平方米的上海万都中心，一时成为该板块甲级写字楼翘楚。

　　此后，新上海国际商城投资设立了襄阳路市场，并签订了5年临时用地协议。2000年5月，襄阳路市场正式对外开业。该市场建立之后，有关它的拆迁问题愈加敏感。2000年那份临时用地协议将在今年5月到期。此时，该块土地已经闲置了9年。

　　襄阳路市场管理办公室在去年6月份就曾表示：“襄阳路市场肯定要撤，商户要搬，时间没有确定，新址还在物色中，从选址建设的整个过程来看，至少要一年多。”这块曾经在1996年批租的土地，一直到去年仍有很大一部分土地出让金没有付清，如果不能付清土地出让金，这块土地将被收回。

　　今年4月份，襄阳路市场的签约低调进行。记者从上海国际商城发展有限公司得到的消息是：合同期限是相关部门慎重商议的结果。商铺分批签半年协约。

　　此次襄阳路S、A、C区等区的商铺业主来说，去年签订的合同几乎和襄阳路市场的5年临时用地协议合同同时到期。但是市场是否在今年搬迁还悬而未决。

　　4月8日，业主们陆续收到国际商城发展有限公司发布的《2005年度S、A、C区商铺合同签订方案》。根据方案，S、A、C区三个区的业主新租赁合同期限定为半年。但是之前襄阳路市场的租赁合同都是一年一签。国际商城发展有限公司对此的解释是：这次商铺签约是原有租赁合同到期之后的正常续约，半年的合同期限是上级主管部门商议之后的结果，接下来的续约情况还要到时再定。续约时间的改变是否说明政府会在10月份、11月份搬迁改造，目前国际商城发展有限公司也没有得到具体信息。

　　“租赁期满后，若市场未被列入搬迁改造计划或时间允许，在租赁期内商铺无违约违规的可以办理合同顺延手续，顺延时间另定。”同时，租赁合同的条文中也写明了“租期内市场因为政府需要而搬迁，合约就自动失效”。

　　位于南京西路靠镇宁路的协和世界城二期也是一个典型的项目，该项目在近期又停了下来。据了解，协和世界二期项目总投资额达70亿元，将建上海最大的一片露天商场。而协和集团的内部员工称，一期的一些尾盘尚未处理完，项目要一个个建。

　　2004年底，国土资源部下发了一个名为《关于开展全国城镇存量建设用地情况专项调查工作的紧急通知》(国土资电发【2004】78号)。《通知》称，为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)，决定开展全国城镇存量建设用地情况专项调查工作。而本次调查从2004年12月10日开始至2005年3月31日结束。

　　上海市房屋与土地资源管理局的官员表示，目前闲置土地的梳理工作由计划处在进行。

　　而业内认为，除了作土地储备之外，闲置土地的开发遇到的最大瓶颈就是动拆迁。据了解，董家渡地区有一部分地块早在2001年前已协议转让，去年，有地块开出1.6万元/平方米的价格都拆不动。“拆迁压力使得很多储备用地的开发计划都搁置了。”在上海拥有很多土地的一位港资开发商无奈表示。

　　而另一方面，从2003年开始实施的“双增双减”，即中心城要增加公共绿地、公共活动空间，降低建设容量，控制高层建设的政策也使得一些地块的规划变得不合时宜。而要把容积率降低，开发商万般不情愿，4月中，嘉里集团宣布位于静安区铜仁路、常德路、南京西路及延安路之间的项目暂缓，而该计划涉及投资额达6亿美元。

　　这表明，闲置土地的开发需要天时、地利、人和。