潘石屹细说房价暴涨原因 承认地产商都赚了大钱

　　新浪财经讯 4月24日，地产界名人、SOHO中国董事长潘石屹在海南博鳌回答新浪财经提问时称，2004年房地产商都赚了大钱，并称房价暴涨主要源于供求失衡等多种因素。

　　不同意孙宏斌、任志强的“需求决定房价”论

　　新浪财经：我们在博鳌亚洲论坛的时候同时上海也在举行一个会议，建设部在上海谈 论当前房价的问题，您应该比我更清楚。

　　潘石屹：好象在上海召开建设部一个内部会议，讨论下一步的趋势性的东西。

　　新浪财经：这个会是常规的例行会议吗？

　　潘石屹：我觉得不是日常的例会，好象是一个解决具体问题的会议。3月末国务院下发了国八条，下发文件的题目就是让房地产稳定健康的发展，好象提法是稳定住房价格。如果房价大起大落的话，当地的负责人要承担责任。当然在过去的两年时间，各地的房价都没有落，而是大涨，上海的涨幅是最快的，在过去一年的时间由于外围房子价格便宜，政府统计的数字是房价上涨20%多，实际上对一个具体的项目可能是翻了一番。所以国务院文件下发以后，上海市政府接二连三的出台政策，现在大概有一个月过去了，作为主管部门，建设部肯定要下去看一下，可能有点调研的性质，看看上海的房价到底怎么样。

　　新浪财经：是解决上海一个地方的问题还是解决全国的问题。

　　潘石屹：是全国的，中国很多城市的房价普遍涨幅都比较高。有些城市提供的数据非常惊人，但是仔细分析一下，是因为原来的基数比较低。但北京、上海、深圳原来的房价基数就比较高。

　　新浪财经：会让房价降下来吗？

　　潘石屹：最起码是平稳，房价为什么涨这么快，这实际上是摆在大家面前的问题，这是谁都要问为什么的原因，房价为什么在过去两年涨的这么快呢？

　　新浪财经：你觉得是为什么呢？

　　潘石屹：大家愿不愿意面对这个事实。媒体把它归结成投机性的购房人多，温州购房团，包括台湾人到上海买房多，这都是个人行为，只要他们不违法不偷税漏税就不应该批判。我觉得主要还是供应问题。土地、资金再加上好开发商，这样才能形成市场上房子的供应量。从2003年开始的过去两年时间政府一直在控制土地，拆迁的难度越来越大，当然出台这些政策的初衷，是让拆迁户不要受到开发商的欺负，这样间接的造成土地供应不足。另外在最近两年有一个提法是中国要实施最严格的耕地保护政策，中国是一个人多地少的国家，如果出现粮荒的话是非常大的问题，所以要保护农民的耕地，不要在农民耕地上搞各种各样的开发建设，这两种情况都减少了建设房子的用地。

　　新浪财经：现在很多人都认为需求决定房价，你赞同这个观点吗？

　　潘石屹：这还是比较片面的，马克思说过价格是由供应量和需求两个方面决定。形成市场价格一定是需求方和供应方达成的妥协，双方都认同这个价格，所以像孙宏斌和任志强的“需求决定房价”观点我是不同意的。市场一定是双方达成的协议，比如这瓶矿泉水我说5元，你说5毛，那就成交不了，最后说2块成交了，就是合理的价格。价格是由供求关系决定的。而不是由需求一方确定的。

　　新浪财经：一个愿卖一个愿买的现象就是合理的吗？

　　潘石屹：这就是市场上的合理性，要比计划体制、行政命令的体制完美。可是市场不是都完美的，市场有时候也会出现问题，所以管理经济过程当中，就得考虑当市场失灵的时候，市场出现问题的时候国家怎么调控它。

　　新浪财经：我们觉得市场也有不规范的问题。比如倾销，我愿意低价卖，当然更有人愿意低价买，可是这就存在问题，自然需要干预。还有反垄断法出台也是一个道理。我觉得房价到这种高的程度也是这种因素，市场不一定就都是对的。

　　潘石屹：市场不一定全是对的，但实践证明用市场方式配置社会上各种资源、包括资金、土地这些资源，配置的有效性比计划经济配置要有效得多。所以国务院在去年就下发文件，其中有一句话，我觉得这句话角度还是很高，就是“充分发挥市场在房地产资源配置中的基础作用”。你刚刚说的这两个问题在目前的房地产界是不存在的，首先低价倾销不存在，再有垄断也不存在。现在中国有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，人们购买房子的时候有多个选择，并没有形成垄断，所以不会出现垄断的价格。

　　北京公布的土地供应计划能否顺利实施还只是个未知数

　　新浪财经：你谈谈目前北京的房产市场是什么样的情况？

　　潘石屹：北京市政府在4月份，国务院出台了文件之后，有两个举措。像我和任志强，包括好多房地产开发商是有钱但是买不到土地，所以在北京的土地供应量相对不足，满足不了市场的需求，让媒体把这样的说法演绎成“地荒论”，就是土地供应发生饥荒了。这种情况下，北京市土地局的领导、北京市发改委的领导马上就说土地供应充足，十年都够用，政府出让出去的土地三年之内一平方米不出让都够用。我认为实际上北京政府是在调整人们对市场未来的预期，如果所有老百姓都认为土地不够用，房价还会飞涨，国务院已经下发文件要稳定房价，所以北京国土资源局的领导和发改委领导出来表这个态，实际上是调整人们未来的预期，这样就可以把房价稳定下来，我能够理解他们的想靠控制未来市场的预期来调整目前的市场价格。实际上在北京四环里面的土地供应量还是比较少的，这是我个人的看法。

　　第二个北京市出台一个政策，土地供应管理办法，马上出台了2005年供应土地的计划，里面建机场的多少、公共设施的多少、教育的多少、国家机关多少，商品房用地多少，这个详细数字没有出来，可是一下抛出一个大数，2005年要供应六千公顷土地。我想再过几个星期北京会出来细则，六千公顷大概有一半是商品房的用地，说明北京的土地是充足的，计划马上要出来了。我觉得北京的调控还是很有力度，首先是不让人们恐慌。未来土地是够用的。第二具体的数字说话，先抛一个大数六千公顷，里面有一半可以做商品房开发的话也有三千公顷，他们再想办法完成这三千公顷土地的出让。

　　新浪财经：这样大规模的供应土地，地价是否应该会降下来？

　　潘石屹：这只是一个计划，能不能供应出来还是未知数，供应的是三环里面还是四环里面、五环里面，你说四环的房价要暴涨和昌平多供应土地是不受任何影响的。所以北京市的政策是比较稳，也比较狠。而上海的做法有点急，当天就开会，增加了2个2000万平方米的供应量。又有多个房地产商受到了查处，他们的房子就不能卖了，让其他房地产发展商无所适从了，他们不知道明天还会出台什么政策。可是北京的政策是从市场供应量调控。没有像上海说只要打广告，“奢侈”这两个字都不能提了，提就违法了，谁不知道政策会出到什么地方去。我想这次建设部去开会，作为行业主管，作为房地产方面的专家也会吸取上海的教训。上海房地产近来一天出台一个政策。实际上上海应该预防的是房的价格暴跌。如果暴跌的话对上海的经济，对上海的银行，对上海的市民都是不利的。

　　新浪财经：你的意思就是一个是上海政府政策拉高上海房价？

　　潘石屹：上海的拆迁，城区基本上拆不动了，土地的供应量减少了。上海的科学家说每年上海的地往下降几毫米，所以把上海的容积率一律降到2.5，这样供应量也大大减少了，那么在需求增长的情况，人们会觉得未来会出现供不应求的局面，越是这样的局面人们越抢购，越抢购需求量就更大，越满足不了需求，所以上海出现了房子价格翻番的情况。

　　新浪财经：北京的虽然不是翻一番，但是也差不多近50%了。

　　潘石屹：对于三环里面的具体项目这个估计可能差不多，但是可能比这个低一些的，比如富力城的项目、我们建外SOHO的增长幅度达不到50%，但是这个增长幅度也比较大。

　　高房价的间接原因在政府身上

　　新浪财经：你能说一下现在房地产行业的平均利润率是多少吗？

　　潘石屹：在北京，如果是这个房地产发展商没有做一些手脚，为什么我用手脚这个词儿呢？他不一定是违法，在朝阳区开发项目，把公司注册在门头沟，注册在密云了，这样利润率可能高一点儿了，如果是在市区内正常交5%的营业税，再按照政策交土地增值税，再交利润的33%的所得税，北京房地产行业最高利润率不会超过17.5%。

　　新浪财经：昨天我听任总说，他说“我们现在也过上了好日子”，听他的口气，利润率起码在30%、40%。

　　潘石屹：不可能。我们可以算一下，就按照这几个税算一下，任志强的利润率，据我了解到的情况就不到10%，不到10%都高的不得了。

　　新浪财经：照这样说，两三年前你们难道是亏损卖房子？

　　潘石屹：我们建“建外SOHO”的时候钢材价格翻了一番，其他的成本也在上涨。

　　新浪财经：我前天采访孙宏斌的时候他说钢材的价格对房价的影响并不大，成本的因素在房价里面影响不大，最多一项是土地的成本可能影响会大一些。

　　潘石屹：我们可以算一下一平米需要的钢材是110公斤，110公斤钢材对整个成本的影响差不多在2%左右，这一项材料的影响就在2%左右。土地的成本在过去两年翻了一番，就是出让金、拆迁费。从一个指标来看，国贸附近的拆迁，按照北京市2003年底出台的货币拆迁政策，拆迁一平方米房子大概四千多块钱，再加上先搬走的奖金一共五千多块钱，现在拆迁一平方米的房子都已经涨到一万块钱，就这一项也翻了一番。

　　新浪财经：按一套在北京南三环的普通住宅，它的成本大概多少钱？

　　潘石屹：南三环的情况我不是非常熟悉，我们说东三环到东四环这样的地方，按四环边上说吧，因为三环有一个CBD不好说。四环来说一平方米建筑面积上土地的成本就是4000到4500元。

　　新浪财经：如果容积率提高，成本不就降下来了吗？

　　潘石屹：这个不是指土地面积，是建筑面积，北京东四环附近一个项目最近就要招标了，我们天天测算准备去举牌子竞拍，我们心理的底价就是这个价格。在房地产一般不谈土地的面积，有可能有一大块土地是政府规划让你建绿地的，这是没有意义的，综合算下来是一平方米建筑面积土地是多少。如果往三环里走一走，一平方米的建筑土地价格应该在6500-7000元。

　　新浪财经：这是今年的数字吗？

　　潘石屹：这是去年的，今年的可能还要高一点儿。去年我们在CBD的一块地，我们拿下来是6500块钱。这是去年5月初的时候，就在京广和蓝岛中间。

　　新浪财经：到时候你的房子要卖多少钱？

　　潘石屹：大概一万多，到时候看市场吧。现在交了7.2亿元的地价款，土地还没有给我，土地的资金成本算在里面就7000光土地的成本就超过7000，建安费建的好一点儿5000块钱，另外还有营业税、所得税、增值税，所以15000的价格应该是一个平衡点。

　　新浪财经：这么说控制房价只能从地着手了？

　　潘石屹：这是最基本的。那天周行长在博鳌开会，有人说潘石屹过来了，只要你跟他说提高利息他肯定害怕。周行长说他不怕。我说利率对房地产行业没有什么太大的影响，银行提高利息，其他行业非常受影响。房地产最重要的影响因素是供应量。现在政府只是公布了一个土地供应计划，今年能不能按照计划把土地供应出来我们还要看一看。

　　上海的地价就更高了，以“静安区”为例，未来根本没有土地供应量，地价能不高吗。

　　新浪财经：你的意思是所有因素都出在政府身上，现在政府把手一松房价就会下来吗。现在这种高房价也是政府政策导致的现象？

　　潘石屹：间接的，政府的初衷可能正相反，政府还要解决别的问题，解决保护农民耕地的问题，解决拆迁户利益不受别人侵害的问题，在解决这些问题的过程中，实际上是被动的、间接的减少了土地和房子的供应量。在一个市场上面供不应求的情况就只能靠价格去调整。

　　不要过分的划分穷人、富人

　　新浪财经：在采访孙宏斌的时候也说过，这种房价中高收入的人都买不起房子。

　　潘石屹：这可能就是未来的一个趋势，市区的供应量越来越少，少到什么程度，以北京为例，2004年公开出让的土地是500多万平方米的建筑面积，可是在四环里面的只占7.88%，可是北京的学校、医院，基础设施都在四环里面。

　　新浪财经：你同意任志强的给富人盖房的观点吗。

　　潘石屹：对于一个商人来说你对应就是客户，你为客户服务好就可以，客户就是拿了钱买东西。对于政府来说对应的是老百姓，政府肯定是为老百姓着想。对于新浪网来说对应的就是网民。对于歌星来说对应的就是歌迷。任志强是乱了角色，他替政府操心了，说穷人，富人，你就是一个商人，你对应的就是你的客户。你是希望房价高，客户希望房价低，最后交易一定是矛盾的统一，是一个平衡点，这个平衡点就是你们成交的价格。

　　新浪财经：任志强只是说了一个实话，现在他的客户都是富人。

　　潘石屹：不要过分的划分穷人、富人。中国的经济在增长，社会上各种各样的东西都在发生变化，可能今天的富人明天就变成穷人了。现在的首富陈天桥几年前还操心怎么筹钱去留学，现在身价超过百亿了。另外作为一个商人操好商人的心就行了，你对应的就是你的客户，你可能专门对应年轻人的客户，也可能专门对应老年人客户，只要为客户服务好就是好的商人，客户就是上帝。其实作为一个商人应该承担社会责任，可是最大的社会责任就是你要遵守法律，遵守政策，按章纳税。还要做一些公益的事、慈善的事。其实你能够交了税，这一大部分税金政府会通过很有效的机制解决社会问题，当然作为补充可以做一些慈善事业，可是你做的慈善的事情比起你盖房子总是很小的一部分。

　　北京仍然存在空置房

　　新浪财经：现在北京还有没有空置房。

　　潘石屹：有。

　　新浪财经：既然有，为什么还有这种供应不足的现象呢？

　　潘石屹：有人的观点是北京的空置房不高，说是统计基数错了，这是一类观点。有人的观点是空置房都是差房子，要炸掉。我的观点是北京的二手房市场没有建立起来，如果二手房市场像上海一样真正建立起来了，北京的空置房会大大降低。我身边就有这样的例子，他原来在国家机关工作，分了一套房子又破又旧，由于种种原因就是不能进入市场，这套房子就闲着，堆一点东西或者临时出租，他可能下海了或者出国了，收入变化了，他又用自己的钱购买一套新房子，实际上是有两套房子，一套用着，一套空着。如果二手房市场建立起来，这套旧房子对他来说已经是负担了，但对于一个刚毕业的学生来说，可能在北京有一套房子就是很好，这样就可以使一部分房子流通起来，对一些人来说，购买房子过程不一定是购买新房子，而是购买二手房，购买旧房子，这样可以会使空置率降下来。北京的旧房子一共有200万套，其中国家机关有80万套，北京市政府和全民所有制企业有120万套，计划体制分房是非常大的量。同时我认为北京最关键的是解决二手房的市场。二手房一会降低空置率，第二还会解决交通拥挤的问题。

　　新浪财经：新房空置是什么原因？

　　潘石屹：新房空置的量不是很大，当然房地产开发商各种各样都有，有房地产商股东之间闹矛盾，有房子配套不完善，有各种各样的原因。举一个例子，东三环有一个项目空置了很长时间，这肯定是开发商内部出现了问题。

　　我已经一年多没谈房价了，这是第一次谈房价

　　新浪财经：现在看来高房价基本是两个原因，一个是政府手里抓着地不放，一个是流通性差。

　　潘石屹：不能说抓着不放，可能政府为了解决农民耕地的问题可能间接造成供应量不足。再有到门头沟多供应土地和缓解市区供应不足根本没有关系。

　　新浪财经：你觉得政府现在应该怎么做。

　　潘石屹：我已经一年多没有谈房价了，这是第一次谈房价，我们抛开利率、税收，这些问题在过去几个月时间都是热点问题，我认为这些都是辅助的，最关键的是市场供应量和需求量。有了土地，有了钱才能形成供应量。供应量要适应需求量，只有需求量和供应量比较平衡的时候价格才能稳定，如果不平衡的时候房地产肯定会暴涨暴跌。从大的方面来说房子的需求是一个城市化的进程的前提，这是中国未来10年、20年的大趋势。多少人认为把自己的孩子、女儿送到城里就算是过上了好日子，如果在农村肯定是没有出路的，几代人的心愿是要到进城去。他们觉得进了城，拥有了一套真正的产权房就真正进城了，有了家了。所以对房地产有比较大的需求。第二城里原来住小房子现在要住大房子，原来租房子现在卖房子这也是需求量。还有和国际环境也相关，中国经历了20多年的改革开放已经和世界融为一体了，不一定拿美元购买房子的都是外商，有可能中国人本身有外汇，如果是他在购买一个人民币资产的物业，如果房子本身再升值，他又赌人民币的升值。从目前来看人民币升值的压力是比较大。到美国出差，同样拿这个钱购买一个东西或者吃饭，觉得人民币还是挺值的，和美元比较还是非常坚挺，这样的情况下，如果这些人赌对了，过去一直不断的购买人民币物业，物业一直在升值，人民币跟着美元也升值了，这就是两个升值的叠加。这种力量可能在大城市大一点儿，在其他下游城市可能没有，但是这个力量是存在的，是不能忽视的，而且人们就赌这个，人民币的升值。

　　包括国际大公司，新加坡凯德置地购买北京长安街的楼房，我想一定是这样的。摩根士丹利购买了两个富力城的楼房也是这个原因。

　　新浪财经：现在我们要构建一个和谐社会，这种情况下政府到底应该怎么做才能使市民收入和房价实现和谐。

　　潘石屹：这就是大家理解不一样了，和谐是不是所有人都有同样房子，所有人都吃一样的饭，所有人都在一样的地位，这就是空想共产主义。我们也是做了好多年，就是计划经济，最后搞的大家吃吃不上，穿穿不上，回想三十年前我们吃的什么，穿的什么。发现最能让财富积累的是市场，我觉得购买商品房的是一部分，然后再做一部分廉租屋这种的。

　　新浪财经：你预测一下今年年底前房价肯定会涨吗。

　　潘石屹：作为一个市场应该是两种力量，有一部分人天天说跌，一部分天天说涨，这要看客户自己的判断，如果判断房地产涨了，真的涨了他就赚钱了，如果判断跌，结果涨了，他就没有赚到钱。

　　新浪财经：你的判断是什么？

　　潘石屹：2004年年初的时候批判我的声音特别多。因为2004年我写了一篇文章说房价一定会上涨，结果被骂的一塌糊涂，从那以后我就没有谈房价的问题。我说从2003年来看土地和资金的供应大幅度减少，需求还是很旺盛，需求方面的客户是你越减少，他越购买，如果是这样持续下去，房价涨到一定程度，老百姓和政府是有一定承受能力的，到时候一定会出台政策，3月末的时候是一个标志点。所以在去年12月份，我说2005年是最不确定的一年，一定有一个力量在往下拉，老百姓的力量，政府的力量都往下拉，3月末出台这个政策，4月份是调整时期，从4月份来看可能有两种情况，第一种情况是整个调控过程比较得力，像北京市政府这样的做法，政府的声音就是不管口袋有没有货，先壮着胆子说，先让发改委把土地供应量说出去，调整人们的预期，然后一个报告出来了，说有多少土地，至于这些土地有没有拆迁，接下来再想办法。政府是这样的策略就是从舆论调整人们的预期，是比较稳妥的做法。第二种调控的办法是上海，每天都出台政策，我非常担心，不是担心上海的房价再涨，而是担心一夜之间上海房地产可能崩盘了。

　　新浪财经：崩盘会是什么结果？

　　潘石屹：那就是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。他们出台的政策说是查处地产发展商，每个城市都有很多地产发展商，有一些是守法的，有一些是不守法的，不守法的发展商肯定要查处，可是不能因为压制房价，突击性的像严打一样查房地产了，现在上海的情况就像严打一样，查了一批就宣布处理七家，这七家三年内不得销售，五年内不准开发。这样一来供应量更少了，房价就更涨了。再极端的把所有房地产商都关起来，市场就没有供应量了，房子的价格只能是暴涨。所以上海的做法不见得是考虑成熟的做法。

　　新浪财经：你现在看不清楚房价是么？

　　潘石屹：看是什么样的客户，如果我是一个客户，要购买房子，我觉得房地产涨涨跌跌是复杂。最好的选择就是购买经济适用房，经济适用房比较普通商品房政府减免了20%的税费，这样购买经济适用房是最好的。如果要投资的话，就是四环里面的，你购买一个房子一定有两面性，一方面是马克思说的实用价值，另一方面看就是投资，就是这个物业能不能升值，你买这个房子值不值这个钱，如果作为商品作为投资人来看，我觉得北京四环内的供应量不会非常大。

　　新浪财经：四环之内的房子未来肯定是涨的？

　　潘石屹：我想是涨的。从投资回报率来看北京四环以内的回报率是最高的，应该叫租金回报率。我刚到香港去，问了香港中原主席几个数字，第一香港的租金回报率多少，他说甲级写字楼和公寓在香港是3%，乙级4%。北京四环内已经达到10%到15%之间。我问了一下上海最近的情况，他说上海下发政策之前和之后，中原地产的成交额减少到了八分之一。我问价格，他说从中原地产所有的房子来看，成交价格没有显著的变化。看一个市场最重要的是看成交量，成交量大量萎缩的时候，价格应该是跌的，这是价格下跌的前兆。

　　北京的房屋租金回报率高的不正常

　　新浪财经：房价和租金应该是有一定比例，房价涨的时候租金是一定要涨的。

　　潘石屹：不一定。三年前我就说北京的租金回报率高的不正常，未来几年一定要跌。

　　新浪财经：那买房不如租房合算了。

　　潘石屹：目前的租金回报情况下，买房是合算的，未来在北京三环、四环里面价格应该上涨，租金应该是下跌，回报率才能降下来。

　　新浪财经：这好象和经济学不符合，经济学应该是同比例上升才是正常的经济现象。

　　潘石屹：原因是北京目前租金回报率太高，15%的租金回报率是不正常的，全世界任何一个城市都是找不到的，经济学有一个原理，所有事情要回到均衡价格上去。10%到15%的租金回报率是不正常的，一定要回落到比银行存款利息加两个点，这是正常。别的行业买了一个机器，这个机器算了每年的回报率，这个机器可以用20年，用了20年以后这个残值可能是零，可是一套房子除了每年带来10%的回报率，20年后残值可能还比原值高几倍，一台机器应该比一个房子带来的回报率高才是合理的，因为房子多少年之后的产值是要高的。

　　新浪财经：你开发这些房干脆都租算了，租上20年后再卖，这样利润就高了。

　　潘石屹：对，那些大财团，国贸、嘉里中心，就把这些房子建起来往外租，国贸最高的一年利润是接近一亿美金。新加坡的凯德置地把豪华公寓一口气买了，花了18亿签了合同。我的情况，我没钱，所以我就分散开，我也赚钱，我的客户也赚钱，这个商业模式不一样。我现在有6500个客户，这些客户在过去几年中没有一个不赚钱的，如果我像李嘉诚一样建完以后出租我肯定赚钱。东方广场就是这样的例子。而中国一下投了几十亿、上百亿去建没赚多少钱，实际上购买我们房子的人跟我们的股东一样，我赚第一道钱，你赚第二道钱，一起赚钱。

　　过去的两年，房地产商都赚了大钱

　　新浪财经：你开发房地产大概也有10年了，难道以前房价低时你没有利润吗？

　　潘石屹：5年前的成本低，劳动力的成本、水泥的成本、水的成本、钢材的成本都低。

　　新浪财经：你最高利润率是多少？

　　潘石屹：15%左右。一般的房地产公司8%左右就非常高了，任志强他们的财务报表好象是8%，这个8%和别的行业不一样，你一年可能销售40亿，别的一个公司销售几千万就不得了，看起来这个8%，10%不得了的。40亿的销售额10%是多少？四亿的净利润。新浪网一年的收入是多少，几个亿，10个亿就不得了，一个房地产就是几十亿，孙宏斌他们都是奔一百亿，如果是10%的利益，一年就是10亿。而国外房子的利润率比这个低得多得多，3%就算高的，纽约3%的利润率就非常高了。过去的两年，房地产商都赚了大钱，这是这几年房地产市场供应不足造成的，并不是房地产商能力和努力的体现。所以，房地产商要多做一些善事，多做一些公益事业。“善有善报，恶有恶报”。

　　新浪财经：5%的利润是不是就可以了。

　　潘石屹：当然，中国房地产行业如果能够保持在比较稳定的5%-8%的利润率已经是非常高了。

　　新浪财经：既然现在这么高的利，你们没有想到把利润降一些，自己捎少赚一点，可以让更多老百姓买得起房。

　　潘石屹：市场没法让利，本利我的房值一万，我要八千卖的话，这个市场如果不是均衡价格，一定会出现排队，出现写条子。因为计划经济的时候这个价格和市场价格偏离了，所以发一些粮票、布票，这是经济学中的均衡价格，只有供应和需求两条曲线达到交点就是成功的价格，价格低了没有人要了，价格高了就有补充了，就不是一个市场价格。

　　新浪财经：你们是拿垄断资源享受垄断利润是吗？

　　潘石屹：不是垄断资源，去年年初我是一平方米7000块钱买了SOHO尚都，后来又买一块儿政府的地。

　　房地产业的风险主要是政策风险 孙宏斌“九死一生”

　　新浪财经：目前房地产业的风险在哪里？

　　潘石屹：对于很多房地产公司来说，其实过去两年房地产的风险是最近几年最大的，主要是政策的变化。

　　新浪财经：你主要是说政策风险？

　　潘石屹：是，不稳定，没有判断性，你不知道会出台什么政策。你不知道这个政策出来了以后，政府实施还是不实施。为什么我没有搞土地了，我是相信政府土地政策的。2002年4月份国土资源部出台了一个11号令，要求2002年7月1号全国范围内实施。一直实施到2004年8月31日。 别的行业比如服装行业赚100%的利润都不高，可是房地产赚上10%的利润就是大的不得了的数字，因为房地产行业大营业额大。在非典之后，到现在为止只要手里面有地，有项目的房地产都赚钱了，而且全都赚了大钱，就在8%、10%的利润率情况都赚大钱了。我们公司这一年半赚的利润，相当于以前所有做房地产公司赚的钱，因为营业额也大，利润率也高。而且这个钱对别的行业来说是不能想象的，我记得田原来跟我聊，你看我当年有一块地我不知道做不做房地产，后来我就做期货。我们坐下来聊以后才发现，整个中国期货市场的利润和营业额不如房地产一个项目的利润和营业额。电影业，多少个电影院、导演、演员，去年电影的营业额15亿国内片子，15亿是进口片子，加在一起30亿，相当于我们的一个房地产项目，利润率肯定没有房地产项目高。

　　新浪财经：孙宏斌认为没有风险，当然也没有政策风险，他说只要是判断准这块地有市场就可以了，你们两个为什么对问题的看法差异这么大？

　　潘石屹：这主要是表达上的问题，我觉得孙宏斌的性格是非常奇怪的性格。在一年前所有人都认为孙宏斌的公司会死我就说孙宏斌的公司是“九死一生”，90%的可能性他就死掉了，10%的可能性他就活了。他不算帐到处拿地，他在丰台之外拿的地2000多，在石家庄拿地，各个地方拿地，别人都说肯定死了。一个是无度的扩张，作为商人一定要保持这样的姿势，胳膊伸的直直了没有力量了，没有资金了肯定出问题，结果各个地方拿的地比市场价格都高，一年半以后的今年全中国的地价都涨了，孙宏斌是趾高气昂，孙宏斌手里的地只要翻一番，他赚的钱比任何一个房地产赚的多。中远一年的利润是220亿，做房地产失算，没有拿地，现在跑去和孙宏斌合作。孙宏斌这个案例说明了什么呢？这实际上是中国过去两年时间房地产发展的缩影。所以大兴的这块地买完了以后大家都觉得他疯了。

　　新浪财经：那是不是说明这两年房地产市场也是违背规律了，所以孙宏斌违背了规律后照样生存下来？

　　潘石屹：对，所以孙宏斌活下来了，还活得挺好。我这样保守的，天天没地。

　　新浪财经：你下一步有什么打算？

　　潘石屹：下一步招投标挂地。东四环的几个政府要推出的地，我天天都在测算，我自己心理有一个底价，高过这个底价就算了。

　　卫星城供应量增大 从统计数字上讲房价会降低

　　新浪财经：周边卫星城供应量增大，会不会降低北京的房价。

　　潘石屹：从统计数字上会降低，这些房子都供应到通县、门头沟。城区量的成交量很少，从统计数字来看降低了，实际上针对具体的项目而言还在提高，就是整个权重发生了变化。

　　你谈到的周围卫星城的问题，这是非常复杂的问题，北京大概花了两年的时间做了一个空间战略研究，做了北京市政府修建性详规，当时聘请了一大堆专家，我也是专家之一，做完以后北京市委市政府批准了就报到国务院，国务院刚刚批准。

　　新浪财经：详规应该就会划出具体城市用地标准。

　　潘石屹：对，北京市饱和人口好象是1600万人口，根据水资源、交通、电力算起来是这样一个数字。北京市修建性详规，为什么修建呢？原来的指导思想是功能区，这块是教育区、这块是CDB。过去有一个雅典宪章，做城市规划有一个章程，现在觉得这是一个负担，总结起来是两轴两带多中心，北京以长安街为横轴，中轴线为竖轴，两带是生态保护的西边延庆到石景山，像双曲线一样，这叫城市生态保护带。靠通县、朝阳一直往下是东边产业发展带，这就是两轴两带多中心，这个讨论了两年时间，温总理给予极其高度的评价。所以现在北京市委市政府主要是按照这个修建性详规在往前推进。

　　新浪财经：现在对这个详规是不看好的。

　　潘石屹：两轴两带多中心是非常学术性的东西，不是大众化的话题，经过国外几百年的成功经验，也有些城市发展的非常好，也有的城市建设的不好。我觉得这不是一个老百姓能够关注的大众性的话题。我看一个城市，包括读了一些国外的书，觉得这也是合理的，这个方案比原来的功能区划要进步得多，这个也要慢慢的一步一步的走。

　　物业管理和房产商基本无关

　　新浪财经：实际上我们在谈论房地产市场的时候，大家目光集中在房价、物业服务的问题上，这些问题我们说可能是北京市政府的一个耻辱，对于质量、物业问题会有一些什么样的改变和提高。

　　潘石屹：物业和房地产发展商没有关系，物业管理这个行业水平提不高，好象是房地产发展商的问题，当我把房子销售给你的时候，这个房子的产权是属于你们，你们家里要请什么样的保姆打扫卫生，请什么样的保安，是由业主管理会决定的。相对来说按照我们看到的经验来看，现在的物业管理条例明确规定，就是房地产开发商自己开发的房子不能自己成立物业公司管理，这样是违背建设部的管理条例，也不能占30%、40%的股份，一定是社会上独立招聘的物业管理公司管理。物业管理有几方面原因没有做好，第一作为北京房地产发展比较晚一些，没有深圳和广州发展得早，其次是上海，我们看任何一个行业，哪个行业先市场化哪个行业就提高了，所以不是北京如何落后，而是广州、深圳、上海他们的市场发展比北京早。第二点，北京业主管理委员会在过去几年时间基本上负向淘汰。西方是能够把自己家的事情做好，还能给自己的邻居做一些公益事业，它是一个荣耀。现在一个小区，七个人成立的业主管理委员会，勾心斗角，越是有点尊严有点教养的人就辞职了，最后留下来的一定是想占便宜，心术不正的。极个别的几个就是把北京的物业管理整个形象搞的非常差。中国人有一个政治情结，他把业主委员会搞成政治用途了。找几个老太太、老头去闹，闹了心脏病发作了，结果老太太死了，他又去告，政府就觉得出了大事儿，搞的不是安居乐业，搞成很激烈的关系。业主管理委员会这个机制怎么把有公益心、公德心的人干这个事情。还有北方人的服务意识和管理意识被南方人差一些。就看出租车的服务就可以。物业管理是服务行业，没有做好的原因一个是市场造成的，一个是业主委员会让一部分坏人当道，最典型的是王府花园了，住的都是有钱人，他们不交取暖费，他们开车去找政府，政府说乡政府得保持稳定，结果乡政府拿钱买煤给住别墅的人烧暖气。

　　新浪财经：消费者最敏感的就是欺诈问题，这些问题现在是什么样的情况，或者有没有一些持续的改善呢。

　　潘石屹：按照我的体会来看，以我们的经验，这七八年的时间，每一年都有特别大的提高。我们做现代城的时候，指挥的时候都是吹哨子拿着旗子，现在北京任何一个工地都是对讲机，这些东西有可以看到管理的提高，每年都有一个进步。这是施工企业的进步，我们做现代城的时候水泥打完了以后草帘就一放，现在就不一样了打完以后就打一层膜，七八年前做现代城的我们非常辛苦，但是现在有了很大的提高。

　　合同经过这几年时间又要修改一版，从今年开始就要用新版合同，这是政府为了保护消费者。(晓夫/文）