央行调高个人房贷利率 专家称今后利率还会调高

    南方都市报 作者: 谢艳霞 杜雅文 杨晓红 严家森

　　部分地区首付可由两成提高至三成，专家认为此次利率变化不大，今后还会调高

　　“两会”刚刚闭幕，纷传已久的个人住房贷款利率上浮消息即成为现实。中国人民银行昨日宣布，从今天起，商业银行自营性个人住房贷款利率将回归到同期贷款利率水平，并 实行下限管理，下限利率水平是相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。与此同时，商业银行总行可自行决定将房地产价格上涨过快的城市和地区的个人住房贷款最低首付比例由目前的20%提高至30%。

　　多位商业银行资深个人住房贷款负责人在接受采访时表示，这是央行首次结束商业性个人住房贷款利率低于普通商业贷款的优惠政策，并首次将商业性个人住房贷款利率的下浮权下放给各商业银行，而不再一刀切。广东房地产界人士则认为，央行此举将抑制炒楼风，并打击楼价上涨过快地区的楼价，但对广州地区楼价不会产生太大影响。

    1　【银行释疑】

　　公积金房贷利率不变

　　央行此次调高个人住房贷款利率之后，是否意味着所有个人住房贷款利率均将上调呢？工商银行广州营业部一位负责人认为，央行此次仅针对商业银行自营性个人住房贷款上调了利率。商业银行自营性个人住房贷款是指商业性个人住房贷款，而公积金住房贷款是委托性个人住房贷款。因而公积金个人住房贷款的利率仍保持不变。

　　个人房贷利率可下浮10%

　　商业性个人房贷利率上调之后，供楼者的供楼成本将提高多少呢？民生银行广州分行零售业务部副总经理梁东晖认为，根据央行规定，住房贷款优惠利率将回归到同期贷款利率水平，即住房贷款利率将与其他商业贷款利率持平。之前，各档期住房贷款利率普遍低于其他商业贷款利率0.5%-1%。这意味着个人住房贷款今天起各档期利率将上调0.5%-1%。但此人士同时指出，因为央行已对个人住房贷款利率实行下限管理，并将最高10%的下浮权下放给各商业银行，因此，各商业银行将根据贷款申请者的资信状况、楼盘质素及开发商的实力决定是否给予利率优惠。

　　京沪杭首付比例或将提高

　　央行在调高住房贷款利率的同时，允许各商业银行自行决定是否将房价上涨过快地区的首付比例由目前的20%调高至30%。民生银行总行零售业务部一位负责人称，民生银行上海分行已经将个人住房贷款首付比例提高至30%，北京地区是否将提高首付比例还需视同业而定。广东发展银行个人银行部负责人亦透露，京沪杭房价上涨过快，该行正在收缩在上海地区的个人住房贷款业务。其他银行有关人士亦称，在上海等地，个人住房贷款首付比例已提高至30%。但多家银行资深人士均表示，包括广州地区在内的广东省楼价上涨平稳，亦基本不存在炒楼风，因此不会普遍提高广州地区的个人住房贷款首付比例。但不排除对申请人资信状况不佳、楼盘质素不高和开发商实力弱小者的个案提高首付比例。

　　购房自住者影响不大

　　对于此次调息对供楼者的影响，商业银行界人士多认为，购房自住者受此影响不大。民生银行广州分行零售业务部一位负责人认为，尽管利率上调幅度不大，但利率上调对供楼者肯定有影响，因为他们的供楼成本被提高了。不过，从今天起房贷利率不再一刀切，如申请人资信状况较好，商业银行会考虑给予利率优惠。供楼人的利率负担仅略微增加。更为重要的是，公积金贷款利率未变，购买第一套房自住者应优先考虑公积金贷款。

　　不应盲目提前还贷

　　一家国有银行广东省分行房贷部人士称，从今天起签订按揭合同者，银行将对其实行新利率。但今天之前签订按揭合同者，银行仍将对其实行原利率，直至明年1月1日。因此，今天之前已与银行签订按揭合同者，若在明年1月1日之前提前还贷，均享受原利率。同时，商业银行人士建议，供楼人若计划部分提前还贷，应与商业银行就新利率是否下浮进行“讨价还价”，切勿“不问价格”。

　　2　【开发商观点】

　　广州楼价不会大起大落

　　银行界多认为，央行此次调高住房贷款利率旨在通过此举抑制需求进而调控局部上涨过快的楼价，房地产界对此有何反应呢？粤海房地产公司董事长林少青对本报记者称，事实上，各部委去年已出台一系列调控房地产价格的政策，但房地产价格依然上升。为什么呢？这是因为除投机炒楼因素外，房价上涨有三大客观因素。其一，国家土地控制政策越来越严格，土地成本越来越高；其二，楼盘的主要原材料如钢材和水泥等价格大幅上升；居民的居住需求在提升。房价达到与GDP相匹配的涨幅是正常的，但局部地区过快上涨不正常。央行此次调高房贷利率将抑制炒楼风，并打击主要依靠银行贷款而施“空手道”的开发商。京沪杭蓉等地的房地产肯定将受到较大影响，但广州的楼价一直较稳健，虽然会受到影响，但不会出现大起大落的局面。他强调，央行此举将促进国内房地产业整体良性发展。

　　3　【供楼者反应】

　　会考虑提前偿还房贷

　　昨日下午6点多钟，在得知人民银行提高住房贷款利率后，记者随机采访了几位市民，他们的反应先是惊讶担心，但听说只加了0.2个百分点后，才稍微放心，其中一位准备投资房产的市民则出现了犹豫，害怕利率一再提高。还有市民表现出气愤，认为这会进一步加重负担。　

　　昨日，记者及时采访了一些供楼或即将供楼的市民，供楼者普遍反映会考虑提前偿还房贷，一些即将供楼或买房的人则表示会认真考虑需求的迫切性与自己的承受能力。

　　家住南奥的吴小姐则对一年之内两次房贷涨息忧心忡忡，担心再涨下去，自己会负担不起。在记者随机采访中，另一些即将买房或供楼的市民，大多对房贷涨息表示犹豫，认为“如果不那么急需用房，就暂时推迟买房计划”。

    4　【专家观点】

　　中国社科院金融所易宪容：房贷利率还会一直调高

　　中国社科院金融所易宪容认为，0.2个百分点对于贷款者和市场的影响很小。但这是央行发出的一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高风险，贷款的成本风险。而且此次专门针对住房贷款调整政策，也传达出一个明朗趋势：房贷利率还会一直调高，直到符合市场实际水平。易宪容解释说，此次加息后，房贷的利率水平仍很低，目前市场上民间借贷的利率是10%左右，而购房者从银行借钱成本低多了。央行此次还要求商业银行在房地产价格上涨过快城市或地区，提高个人住房贷款最低首付款比例。由现行的20%提高到30%。易宪容认为，根据统计局发布的全国35个城市房价水平来看，房价上涨过快的城市多集中在中南部，因为投资性购房比例较高，房价中泡沫成分被吹大，以上海最为突出。易宪容称提高首付比例的至少应该有上海、杭州、深圳、北京等城市。

　　知名房地产专家韩世同博士：房产风险可能提前释放

　　知名房地产专家韩世同博士向记者表示，这次央行调高个人住房信贷利率，对房地产市场的调控意图非常明显，他担心这将对房地产按揭造成较大的打击，甚至使房地产市场和金融市场的风险提前释放。

　　韩世同分析，今年1月1日实施的加息政策，到目前仍有影响，年初的时候就有不少按揭购房者争着还贷；但那是银行在之前8次降息之后多年的首次存贷款整体性加息，而且幅度不大，人们比较容易理解，但这次调整却完全是针对个人住房按揭贷款的，既提高了首付的门槛，又增加了利息负担，可谓对房地产信贷的出拳十分集中，打击也可能相当明显。在广州，近年许多楼盘都热衷于建大户型，房子总价相当高，而这次调高个人住房信贷利率后，将会使相当一部分潜在消费者丧失购房的能力。韩表示，作为宏观调控的手段，央行的这次举措无可厚非，但由于房地产信贷一直占着银行极高的比例，此举很可能打击房地产市场成交量，造成部分地区房地产的风险提前释放，进而引发金融风险的释放。　　

　　深圳房地产研究所所长王锋：个人住房保障政策要跟上

　　“深圳的个人住房保障政策一定要跟上”，昨日下午7时左右，当记者拨通深圳房地产研究所所长王锋电话，告知央行调高房贷利率的消息后，他表示这在意料之中，这个加息幅度对深圳的房地产价格上涨趋势会有一定抑制，但效果不会显著。首先会冲击到低收入者买房。王锋说，去年10月29日，央行9年来首次加息，他已经预测房贷利率将呈持续上升趋势。在半年内央行又再次提高房贷利率，意味着预测成为现实。他说，深圳目前房价上涨还是资源紧缺以及需求旺盛两方面造成的，此次加息的幅度仍然比较温和，对房价抑制作用不会很明显。但如果这种加息频率持续甚至加快，一年后上升的利率点数将很可观，那时会对房地产市场有很大的影响。随着这次利率调整，会让低收入者更理性消费，不去购买大房或者豪宅。但对于投机者而言，影响不会很大，相比提高利率，只有加税才是最有效的武器。　

    房贷加息举例

　　若一个人购房的总房款为100万元，首付比例为30%，贷款本金为70万元，分15年还清。以“等额本息还款法”计算如下：

　　以原利率计算，此人每月需还款5649.25元；若以新利率的最高利率水平计算，此人每月需还5952.48元，若以新利率的最优惠利率计算，此人每月应还款5723.3元，分别较之前多付303.23元和74.05元。