和谐造城(6)

    按照邓小平设计的到本世纪中叶达到中等发达国家水平、初步实现现代化的目标要求，中国的城市化率在2050年必须达到70%-80%。这意味着最近数十年里，中国将有7.2-8.8亿人口需要从农村转移到城市，并带来居住、就业、生活等方面的深刻转变。人类发展历史上规模最大、范围最广、影响最深的“造城运动”遽然登场。

　　【房产商篇】

　　有些城市做得过头了

　　北京 周国美 口述 程衍方 记录

　　城市扩张，本身就应该到了必须要扩张的地步。如果当地领导是从政绩角度来考虑城市扩张，那就是明显地过了。什么事情过头总不是好事。

　　前些年，一些城市造新城还是因为有需求，结果也搞得不错，城市面貌、居民居住条件、当地经济都有改善。但最近两年有些地方做得就有些过了。

　　如果从房地产投资的角度来看，在新城规划中，我们可能会更多考虑经济效益，也就是这个地区到底有没有购买力。第二，我们才会考虑当地政府给出的优惠政策。

　　拆迁，那是政府的事

　　上海 刘志东 口述 程衍方 记录

　　“某某局长是朋友，昨天还在一起吃饭。”从和记者的开场白就可以明了刘志东是那种崇尚人际关系即第一生产力的商人。

　　刘志东是家上海的民企老板，他的企业主营业务是房地产。自从上海的国有土地开始公开招投标，“门槛”也相应大幅提高以后，刘意识到自己的资金实力是拼不过那些“航母”企业的，他的目光开始投向长三角地区的中小城市。“现在很多城市在扩张，或旧城改造或再造新城，而在这样的扩张里最主要的就是房地产项目。”

　　刘志东认为，在这个扩张大潮里要想拿到项目，第一要有人。这里所谓的有人，并不是认识个把局长，而是起码有个市委常委的角色是朋友，他的功能也不仅限于能够帮助拿到好地；第二，再分析这个城市居民的购买力。购买力是决定你造怎样的房子，造的房子卖不卖得出去；第三是政策，一般这些城市为吸引外来资金都会有一定的倾斜政策。这些政策里，房产商最看重的是减免各种费用，减免掉的就是利润。

　　“我最近在浙江的某县级市拿了块1000多亩的地，是和那里有政府背景的房产商合作的，而且这块地的旁边有个快建好的高尔夫球场，准备上别墅项目，他们出地我们出钱，利润我们拿大头。因为这个项目是当地的一个副市长牵头的，政府很支持，少了许多中间环节。”刘志东显得很有信心，他说这个项目完全符合他上面提到的投资“三要素”。

　　按照国内现在房地产业的通行规则，房产商一般是不操心拆迁这样的烦心事的。刘认为原先居民得到的补偿金是包含在房产商交给政府的土地费用里头的。至于补偿金是多少，居民拿得是否满意，那是政府的事。

　　“如果当地政府为了吸引外来资金，土地定了几乎白送的低价，配套费及其他相关费用减免，本来政府就没拿到几个钱，给居民的补偿金或安置标准自然就会偏低。”他说，城市要发展，自然要先牺牲掉一些人的利益，“当时上海动拆迁矛盾突出也是这样的情况。后来因为楼市开始火暴，土地价值飙升，补偿金和安置费也就随行就市了，以至于现在有的住户就盼着被拆迁，因为可能卖也卖不到政府给你的价。”

　　昆山做得很好

　　上海 张力平 口述 程衍方 记录

　　张力平任职总经理的国有公司可能就是所谓的房产“大鳄“了，据称，他手上有十几亿的资金没地方投。除了在上海还有两块储备地块预备启动外，张的公司在成都、南昌、青岛现在都有楼盘在开盘。“我们现在满世界找项目，只是合适的项目太少。”

　　“上海的地价太高了！”他说。张力平是不屑去县级市开发地产的，公司运作项目的首选是省会城市。尽管一些省会城市的地价也高，但比起上海还是算低的。“有些省会城市正在努力发展以本身为核心的都市圈，这对地产商就是机会，而且他们很欢迎上海的地产商去投资，一是资本雄厚，二是有品牌效应，三是商业运作相对成熟，这些都会带动当地的投资热潮。”

　　“上海当时吸引外资先是台湾人、香港人，后是日本及东南亚一带的商人，接着逐步逐步欧美等发达国家也拥了进来。这关键是要有人起哄，哄起好了，有人尝到甜头了，来的人也就多了。”张认为昆山这方面做得很好，先是花大力气改善投资环境，在土地和税收上都最大限度地给予优惠政策。先来的一拨人赚钱了，接着一拨也赚钱了，于是来的越来越多。原来以工业为主的昆山，现在商业和地产业都红火了，整个城市也现代起来了。

　　张也曾被一些小城市邀请去考察过，他认为这些小城市订规划有些过头，有急功近利的样子。本身居民的购买力不够，甚至还只停留在温饱阶段，当地政府就要规划搞个偌大的新城。商人都是有利才会图，造好的房子卖不出去，第一批人亏了，第二批就不会再来了。政府在招商会上描述的种种美妙前景在商人眼里是要有事实根据的，有没有潜力，有没有钱赚，其实这些官员心里很清楚，只是给“政绩观”冲昏了头。

　　张力平有个朋友是个民营房产公司的老板，去年在一个县级市的新城项目里做了个工程，到现在房子还剩百分之七十没卖出去，急得快跳楼了。张去过那个地方，印象最深的是整个新城的马路修得很宽，八车道，但就是看不见几辆车，当然也看不见几个人。而那个市长却升官了，调到个地级市做市委副书记了。

　　理性？非理性？

　　浙江 朱志勇 口述 程衍方 记录

　　我对我们公司在嘉兴的项目很看好。一期项目已到了70%的销售率，这固然令人高兴，更让自己兴奋的是整个新城的整体前景——嘉兴地处杭州与上海的当中，离上海更是100公里不到，据说上海与杭州之间又要建造类似日本新干线这样的轨道。届时从上海到嘉兴只需20分钟，这些地理优势将来都是新城的优势，更是会给像我这样的初到者带来丰厚利润。

　　我原来在澳洲待过一段时间。回国以后，对照澳洲的经验，我发现，国内目前的开发过热还是要分理性和非理性两种。非理性的是指那些资金实力不雄厚、开发经验不足、盲目拿地的地产商，同时也包括一些无视地方实际情况、盲目规划的地方政府。而理性的就如同嘉兴，新城规划经过深思熟虑，并符合现在的宏观调控政策。

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