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建设部报告质疑房产泡沫 称房价下跌未必是好事


http://finance.sina.com.cn 2004年10月27日 07:46 北京晨报

  报告指出,判断房地产是否出现泡沫,关键是看是否存在真实需求

  晨报讯(记者 王小星)昨天,建设部对外发布了该部政策研究中心课题组所完成的《怎样认识当前房地产市场形势》报告。

  这份报告分析了中国房地产投资的走势、商品房空置面积状况、房价上涨的主要原因
、房地产金融风险等问题,认为只要国民经济保持持续、健康发展的势头,房地产经济不出现整体过热,就不能轻言“房地产泡沫要破灭”,并指出“现阶段房价下跌不一定就是好事”。报告还提出,房地产金融仍是银行的优质业务,融资渠道多元化和证券化是化解房地产投资风险的根本举措。

  真实需求击破“泡沫”论

  关于全国房地产市场的潜在需求,建设部的报告认为,到2020年,约有3亿至3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房;城镇居民人均住房面积从2003年的23.8平方米可能要达35平方米。现实的有效需求测算为5.4亿平方米。被动需求方面,2003年全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米,占当年房地产竣工量的28%左右。

  基于以上数据,该报告认为:判断房地产是否出现泡沫,关键是看是否存在真实需求。目前的住宅需求仍然真实,在有真实需求支撑的前提下,即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象,也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

  房屋空置是把“双刃剑”

  基于以上数据,建设部报告认为:不能否认房地产空置现象的存在,但并未恶化,它是影响房地产业发展的“双刃剑”:一方面,空置占压大量资金,其中部分形成不良资产;另一方面,一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的,它实际上在某种意义上是一种“库存”,从而发挥平抑房价的作用。

  社会预期是涨价深层原因

  据统计,今年一季度,上海、沈阳、青岛、重庆天津、南京、宁波、杭州、济南9个城市房价涨幅同比超过10%;上海、沈阳、天津、宁波、杭州、成都、大连7个城市地价涨幅同比超过10%。今年二季度上海、沈阳、青岛、重庆、天津、南京、宁波、杭州8个城市房价涨幅同比超过10%;上海、沈阳、天津、杭州、成都、南昌6个城市地价涨幅同比超过10%。

  基于以上数据,报告认为,从成本和供求关系分析,房价上涨有四大原因:地价上涨是重要因素;二是包括建材价格上涨和住宅品质提升带来的住宅成本上升;三是中低价位商品住房供应量下降、高档商品房供应增加的房地产供给结构变化;房地产投资需求不断扩大的经济背景。

  但房价区别于一般商品价格,可以极大地脱离成本和实物层面的供求关系,而社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

  CPI(消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标,从当前我国的宏观经济形势分析,强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立。尤其是,国家对房地产业采取的宏观调控政策对于普通消费者的感受是:“开发商地也没了,钱也没了,今后房子的供应要少了,房价也要涨了”。同时,开发商宣扬“房价还要继续上涨”的观点,强化老百姓的心理预期,造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。

  房价下跌不一定就是好事

  正常情况下,房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。

  目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房,如果住房降价,首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民,房价降多了,就会产生一种特殊的“住房资产负债”,甚至导致所谓“理性违约”,反而产生新的金融风险。

  因此,建设部政策研究中心课题组认为,对是否降低房价,要审慎地考虑广大居民的利益,不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房,还应包括中低价位的商品住房)供给的措施,我们认为是完全正确的,这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

  另外,必须看到,新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。应当引导消费者树立“不仅关注房价,更要关注房屋性价比”的观念。


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