建设部报告质疑房产泡沫称房价下跌未必是好事

http://finance.sina.com.cn 2004年10月27日 07:46 北京晨报

　　报告指出，判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求

　　晨报讯(记者王小星)昨天，建设部对外发布了该部政策研究中心课题组所完成的《怎样认识当前房地产市场形势》报告。

　　这份报告分析了中国房地产投资的走势、商品房空置面积状况、房价上涨的主要原因

、房地产金融风险等问题，认为只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”，并指出“现阶段房价下跌不一定就是好事”。报告还提出，房地产金融仍是银行的优质业务，融资渠道多元化和证券化是化解房地产投资风险的根本举措。

　　真实需求击破“泡沫”论

　　关于全国房地产市场的潜在需求，建设部的报告认为，到2020年，约有3亿至3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房；城镇居民人均住房面积从2003年的23.8平方米可能要达35平方米。现实的有效需求测算为5.4亿平方米。被动需求方面，2003年全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。

　　基于以上数据，该报告认为：判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。目前的住宅需求仍然真实，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　房屋空置是把“双刃剑”

　　基于以上数据，建设部报告认为：不能否认房地产空置现象的存在，但并未恶化，它是影响房地产业发展的“双刃剑”：一方面，空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。

　　社会预期是涨价深层原因

　　据统计，今年一季度，上海、沈阳、青岛、重庆、天津、南京、宁波、杭州、济南9个城市房价涨幅同比超过10％；上海、沈阳、天津、宁波、杭州、成都、大连7个城市地价涨幅同比超过10％。今年二季度上海、沈阳、青岛、重庆、天津、南京、宁波、杭州8个城市房价涨幅同比超过10％；上海、沈阳、天津、杭州、成都、南昌6个城市地价涨幅同比超过10％。

　　基于以上数据，报告认为，从成本和供求关系分析，房价上涨有四大原因：地价上涨是重要因素；二是包括建材价格上涨和住宅品质提升带来的住宅成本上升；三是中低价位商品住房供应量下降、高档商品房供应增加的房地产供给结构变化；房地产投资需求不断扩大的经济背景。

　　但房价区别于一般商品价格，可以极大地脱离成本和实物层面的供求关系，而社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

　　CPI(消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标，从当前我国的宏观经济形势分析，强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立。尤其是，国家对房地产业采取的宏观调控政策对于普通消费者的感受是：“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。同时，开发商宣扬“房价还要继续上涨”的观点，强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。

　　房价下跌不一定就是好事

　　正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。

　　目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。

　　因此，建设部政策研究中心课题组认为，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房)供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

　　另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。应当引导消费者树立“不仅关注房价，更要关注房屋性价比”的观念。

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