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宏观调控中短期需求减少，房价2006年后将缓步回落
在目前供给稳定增长的形势下，影响全国房地产市场走势的主导力量应在需求一方，需求变化决定了产业景气度的中短期方向。预计此轮宏观调控将导致中国经济未来1-2年增长放缓。居民收入及收入预期下降、信贷紧缩、升息将对房地产需求产生深远的影响。
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
中国经济增长总是在“投资的加速和延缓”的背景下展开的，经济的周期实际上是投资的周期。历史上每次紧缩政策出台后，经济增长都有明显回落现象。我们注意到，在波动的经济周期中，收入越高的家庭，收入变动幅度越大(如图5)。
紧缩的投资政策，导致投资品盈利水平的下降，高收入家庭的收入预期在一定程度上恶化。对于高收入阶层而言，“10万元”以上消费(多套/高档住宅、轿车)的需求收入弹性最大，一旦收入预期增长放缓，这类消费需求首先受到抑制。
对于中低收入户而言，收入和收入预期受到的负面影响要小得多，消费需求不会有太大的改变。但其较低的购买力难以承受目前高涨的房价，不可能成为推动房价继续上涨的动力。
目前在一些房地产过热城市(如上海、杭州、青岛)，房价收入比均处于历史最高位。在中国经济未来1-2年增长放缓、收入和收入预期下降的形势下，这些城市的房价回落也许只是时间上的问题。
从房地产投资角度来看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金就仍然可能继续流入房地产市场，房价就存在继续上涨的理由。按我们计算的数据，目前全国36大城市平均住宅租金年收益率仍然在5%以上，而一年期存款利率才1.98%。理论上，在不考虑价差损益的基础上，名义利率必须上升3个百分点才能有效抑制房地产投资。
目前，升息预期的主要作用在于降低了房价预期涨幅。但又必须看到，在升息周期初期，升息幅度基本上不会超过通胀幅度，实际利率还可能继续下降。而房地产作为抗衡通胀的最佳投资品之一，通胀预期对房价预期涨幅有正向作用。我们认为，短期内中国房地产市场将仍然处于高按揭比例(80%)、低利率、低通胀的市场环境下。
2005年底以前，只要央行施行稳步而适度的升息步伐，全国整体房价就不会出现回落，但增速将显著放缓，不可能维持目前接近12%的涨幅。全国房价真正出现回落，也许将是2006年后的事情。但提早进行的宏观调控和缓步加息，将使得房价急跌的可能性大大减小，房价有望最终实现“软着陆”。-
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