新浪法问 王茜 李诗韵

　　万科佛山金域中央楼盘近日被曝涉嫌虚假宣传、违规销售，涉及5800余名业主。据央视财经《经济半小时》，业主们反映万科佛山将办公用房包装成公寓楼盘出售，业主们事后发现自己无法落户，子女无法上学。同时，佛山市自然资源局南海分局工作人员还指出，金域中央城东花园内外部以住宅标准建设，存在违规。

　　据《佛山日报》8月1日报道，佛山市市长朱伟代表市政府已经严肃约谈万科集团，要求其尽快制订解决方案，做好自查自纠和整改工作，接受舆论监督和社会监督，配合调查依法接受处理。万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉表示，将落实市政府提出的要求，积极制订并落实整改方案，加强企业内部整顿。

　　万科存在什么问题？应承担哪些责任？

　　广东省房地产研究会研究员、广东保典律师事务所主任窦雍岗律师表示，根据万科业主和媒体报道的信息，在万科“金域中央”这个项目中，开发商涉嫌虚假宣传、欺诈销售，甚至可能存在违规、违法建设等问题。

　　“开发商或其代理人通过销售广告或者宣传资料，做出具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响，业主相信他们的说明和允诺，进而签订商品房买卖合同，这些说明和允诺应当视为合同内容。

　　根据合同约定和法律规定，合同当事人应当履行合同。业主履行支付购房款等义务，开发商履行交付说明和允诺的楼宇等义务。当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　窦雍岗律师认为，我国多部法律将“诚实信用”作为基本原则，这也是世界大多数国家民商事法律的基本原则。本次争议不论以何种方式解决，违背诚实信用原则的，即应承担合同和法律责任，付出相应代价。

　　信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣指出，“就本案来说，变更建筑物的原有规划设计功能，将办商业公用房改造为住宅销售是万科公司所为，公司的违规改建责任不可推卸，当然，客观地说，购房者也未尽审查义务，合同第三条明确载明商品房用途为办公用房，仍然签字购买，自身也有责任。”

　　销售乱承诺开发商该不该负责？购房者如何避雷？

　　张茂荣律师指出，楼盘销售代表是受开发商指派或委托，为开发商销售房屋，其行为具有职务代理性质，所导致的结果应由开发商承担，故开发商不能以销售代表个人行为推脱责任，深圳早在2012年就有售楼员私自承诺购房者未能兑现，购房者起诉到法院，一二审法院均判决开发商承担责任的先例。

　　不过，他也指出，并非销售代表的所有行为开发商都要担责，根据最高法院司法解释，只有所做“说明和允诺达到具体确定的程度，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的情况下才构成要约，才对开发商有约束力，反之仅为要约邀请，依法不具有法律约束力；

　　为避免销售代表随意承诺，建议开发商印制书面《告知函》，告知购房者“销售代表无权就开发商统一对外公示之外的事项向购房者私自承诺，如有承诺请在签订买卖合同之前拨打公司客服电话确认，否则公司不予认可”，并在签订买卖合同时要求购房者同时签署；

　　为避免被开发商虚假宣传误导，购房者为某项特定目的购房（如名校学位等），应要求销售代表出具承诺函，并保留其身份证明（销售代表都是临时的，时过境迁，可能会离职，涉诉后开发商可能否认其身份）。