新浪法问 王茜

　　过去一年，深圳二手房市场领涨全国，成为现象级话题。几番调控之后，今年春节前夕，深圳住建局发布新政，宣告建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，并公布深圳3595个住宅小区二手房成交参考价，此举被外界称作是“放大招”。

　　2月24日，据深圳特区报报道，建行深圳分行、光大银行深圳分行、农行深圳分行均已表示，将以《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据或重要参考，相关细则尚未公布。

　　有业内观点认为，官方参考价将导致深圳二手房市场“变天”，楼市降温是大概率事件；亦有不少市场人士持观望态度，认为这一参考价暂时还没有更强的约束力。中原地产首席分析师张大伟对新浪法问指出，参考价是否能真正影响市场，还是要取决于银行方面如何执行。

　　“参考价对于市场的影响主要在于能不能影响信贷政策，如果只是参考，那么这个价格指导意义不大。” 他指出，这轮楼市一线城市领涨，核心原因是经营贷入楼，因而最关键的还是针对后者的管控，“管住了，市场就下来，管不住，市场就继续涨。”

　　广东华商律师事务所的周争锋律师对新浪法问指出，银行现在还没有按照二手房指导价作为审批的依据，即便最终银行响应，也会出台相应的细则。对于在细则以前的在途交易，银行通常会给一定的缓冲期，签订网签合同或者已经支付过定金的交易，不产生影响。

　　值得注意的是，从已发布的官方信息来看，不少楼盘的参考价格普遍是较过往的成交价格“打7折”，个别热门地区的楼盘甚至更低。深圳住建局要求各大中介平台和公司以官方发布二手房指导价为基础，挂牌价格不能超过指导价格。

　　深圳住建局官方人士解读称，本次发布二手房指导价的目的是为了落实房住不炒的政策，现在市场的二手价格，热点楼盘的波动价格很大，有很多泡沫，误导购房者预期，不利于市场公平、公正交易，发布这个价格，有利于解决一、二手价格倒挂的的问题，稳定市场预期，促进市场健康发展。

　　在此背景下，不少购房者原有的看涨预期可能会发生变化，已有意向或已签订协议的买卖双方需要就新的利益问题展开博弈，买卖纠纷风险也随之上升。

　　深圳房价“领衔”一线城市，二手房买卖纠纷中不乏天价案例。2019年，深圳就曾有一套价值7300万元的二手房产因交易纠纷产生了700多万元违约金，刷新了当地纪录。在房价大涨阶段，卖方违约、“一房二卖”的纠纷层出不穷。2015年，于“330”政策背景下，深圳曾因房价暴涨引发卖方违约潮。但眼下，买方违约可能将是二手房市场中值得警惕的问题。

　　周争锋律师对新浪法问指出，当前政策影响产生的纠纷大概有三种：第一，连环买卖纠纷。同时操作一买一卖的换房人群，买受人以出售自己名下房屋获得购房资金的方式向卖房人购买房屋，买受人的买家毁约导致其无法出售房屋获得资金或腾出名额，形成连环买卖纠纷。

　　第二，计划全款先购买，买完以后做抵押贷、经营贷的这些购房者。购房者担心依约履行合同，房产过户后，因银行调低评估价，自己无法偿还垫资公司的垫资款。

　　第三，认为后期房价会下跌的购房者。这批人认为二手房指导价出来以后房价会下跌，宁愿损失定金也不愿意继续履行。

　　周争锋律师还表示，按揭银行因为执行二手房指导价导致买受人成本增加或履行不能等障碍，致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，买受人可以和对方协商，促成双方相互不追究责任和平解约。

　　但是，买受人不要认为其此时有解约权，给对方发解约函，因为出卖人没有违约行为。买卖双方通过协商谈判不能处理的，只能去法院依法解决，由法院基于公平原则解除合同。但是具体如何处理，要看双方合同的具体条款，因为有些合同约定买受人贷款不能或者贷款不足，买受人在知道之日起一定时间内一次性付款的。