新浪法问 王茜

　　由于法拍房的起拍价通常较市场价格低、免佣金，且在国内大多数城市不限购，近年来其市场关注度大幅上升。

　　央视近期的一则报道显示，在上海，多数法拍房的成交均价已经超过了周边二手房成交价格，购买法拍房不再是“捡漏”。法拍房市场竞争为何愈演愈烈？购房者或投资者还有赚差价的空间吗？听听业内人士怎么说。

　　业内人士：债权价格走高 捡漏越来越少

　　法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋。一般情况下，法院拍卖的房产有这几种来源：因债权债务纠纷，如商业贷款、民间借贷纠纷而被法院强制执行，司法没收财产以及无主财产。

　　相较于商品房，法拍房独有的市场优势是其备受追捧的主要原因，例如法拍房的起拍价通常为市场价5-8折；目前国内除北京、广州、深圳、佛山和海南省各城市的法拍房限购以外，大部分城市的法拍房都不受限购政策影响；真实房源，现房销售，无佣金；网络拍卖迅速发展，司法拍卖环境改善等。

　　以上海为例，由于上海是北上广深中唯一一个法拍房不限购的一线城市，因而法拍房市场较为活跃。根据上海大衍律师事务所统计数据，自2020年上海市司法拍卖住宅房成交量达1660套，总成交金额约127.4亿；成交均价5.09万/平，高于2019年均价4.51万/平；2020年总报名人次约1.59万人次，环比18年增长约29.8%。

　　该律所统计还显示，2020年上海市法拍住宅房每成交一套，平均有9人参与竞拍，平均有81次竞拍次数，数据均高于2019年，竞争相当激烈。与此同时，“愿意出高价买限购资格，或是自住，或是投资的人非常多”，全年“捡漏”的平均比例只有8.67%左右。另据上海国拍的历史统计数据，2020年8月份上海成交的住宅类法拍房中，有64%的标的以高于评估价成交。

图：阿里拍卖近日成交的上海法拍房成交价远高于评估价

　　长期在珠三角地区从事不良资产交易的李薇（化名）对新浪法问表示，尽管广深两地的法拍房限购，但市场也一直很活跃， “买主呢，以前基本上都是专业炒家，都是投资公司或个人居多，比较少自住。现在，很多中介代理公司都参与，向市场上终端购房者推广，所以参与的人群更广。”

　　不过，她指出，“法拍房捡漏的情况越来越少，因为债权价格现在不断走高，和抵押物价值相比，其实没有升值太多，所以导致拍卖价也受影响，其实有些时候也真不是捡漏。”

　　法拍房面临的风险：不交吉、高欠费以及未了纠纷

　　并非所有购房者都觉得法拍房是“香饽饽”。正在打算换房的上海市民珊珊（化名）对新浪法问表示，她不会考虑法拍房，“因为我会觉得法拍房风水不好，或者万一有债务问题，以后被人家盯上。”

　　事实上，购买法拍房确实需要注意多重风险，其中第一道风险就是不交吉，即“不清场交付”。信荣律师团队早前曾分析过一个案件——执行法院“执行不作为”，拍卖房屋不交付，竞买人竞买后以所有权人身份另案起诉占有人腾房，审理法院：对不起，不属于法院受理民事案件范围，裁定驳回。

　　事情原委，是上海市宝山区人民法院作为执行法院于2019年对涉案房屋——上海市浦东新区芦潮港镇潮乐路某房屋公开拍卖。当年4月，原告（竞买人）以最高价竞得，同年7月取得不动产权证，7月30日办理了水、电、燃气过户、物业登记手续，然原占有人拒不腾房，并在收房时发生殴打，经报警处理无果。

　　2020年2月4日，原告以三占有人为被告向该院起诉，要求三被告搬出涉案房屋，支付直至搬离之日的占用费。但是，审理法院上海市浦东区人民法院认为，执行拍卖为法院的司法处分行为，是人民法院对被执行人财产的一种执行措施和处分执行行为，执行拍卖引发的纠纷不具有民事可诉性。

　　同时，根据最高院关于司法拍卖的相关规定，人民法院裁定拍卖成交或以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情况外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。故原告的起诉不属于民事诉讼的受理范围，应当予以驳回。

图：阿里拍卖上存在“案外人占用”的法拍房案例

　　针对法拍房的清场、腾空问题，广东省高级人民法院曾在2019年发布《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，该文件明确了司法拍卖以清场移交为原则，并规定了强制清场的方法和程序及4个不予清场移交的情形。江苏省高级人民法院也在同年发布《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》的通知，规定除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外，执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人，严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。

图：阿里拍卖上存在长期租约的法拍房案例

　　不过，在实际案例中，受限于执行警力有限等原因，一些法拍房并没有全面落实清场交付。此外，法拍房还有高税费、高欠费、无法落户、存在长期租约、额外维修投入，以及上文中购房者担忧的债权人纠纷等风险。

　　总结而言，法拍房市场机会与风险并存，随着市场越来越成熟，法拍房溢价升高，抱着“捡漏”的心态入市并非良策。