新浪法问 王茜

　　在开发商因无证销售被行政部门处罚后，被前者所收取的预售款该如何保证专款专用？对于泰禾北京院子二期项目的业主而言，这可能依然是个迷题。

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　　于去年闹出业主集体维权风波后，今年1月8日，北京市住房和城乡建设委员会（简称“北京住建委”）对北京泰禾锦绣置业有限公司擅自预售朝阳区泰禾丽景家园（即泰禾北京院子二期）项目进行了立案查处。

　　经查，北京泰禾锦绣置业有限公司在未取得商品房预售许可的情况下，自2018年9月至2020年4月期间，无证销售泰禾丽景家园项目31-38号楼74套住房，收取预付款达12.86亿元。依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，北京住建委于2020年12月31日决定责令北京泰禾锦绣置业有限公司停止违法行为，并按高限处以1286万元的罚款。

　　据早前发布的楼盘信息，泰禾北京院子二期项目规划建设520户，1150万元/套起，非毛坯交房。项目预计2021年6月交房。然而，自从泰禾集团因债务问题爆雷后，该楼盘的交房问题也变成了悬案。2020年，该项目的业主们连续发布三封公开信要求复工，如期交房，并设立建设专用资金监管账户。

　　据悉，去年6月，北京市朝阳区房管局、泰禾债权人华融融德、监管银行大连银行、施工单位中铁公司及开发商泰禾锦绣等5方，达成“恢复北京院子二期网签资格”、“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”、“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设，不得用于其他工程建设”等协议内容。

　　然而，去年7月发布的一封业主维权信指出，项目恢复网签后，工程款支付又出现了问题。金融机构华融集团以借款方的身份控制账户长达一个多月不支付工程款，项目处于半停工状态。同时，部分工程款被转账给华融的下属公司。业主要求当地房管局切实行使监管职责，停止配合企业挪用监管资金，保障建设工程专款专用。

　　在本次北京住建委的处罚消息发布后，《每日经济新闻》报道称，“业主们更担忧项目至此被以罚代管，监管账户资金被挪用，大家会陷入更被动的境地。”

　　对于泰禾北京院子二期目前的资金问题，中原地产首席分析师张大伟对新浪法问指出，由于项目本身就是无证销售，没有预售证，因而事发前也就谈不上所谓资金监管。接下来，业主们与泰禾之间该如何进行交涉，他认为暂时没有答案。“泰禾这件事，还是要期待泰禾的资金链稳定，否则这件事就成死循环了。”

　　一位在知名地产公司负责项目销售的高管对新浪法问表示，在罚款之后，泰禾北京院子二期项目可能还要面临被要求整改的问题。对于该事件的后续处理，该高管并不持乐观态度，“反正（泰禾）破罐子破摔了。”

　　新浪法问提醒购房者，尽管在此案中泰禾已收到巨额罚单，但是无证销售的法律风险并不止于行政层面。购房者需要警惕无证销售背后的非法集资陷阱。

　　广强律师事务所高级合伙人曾杰律师对新浪法问指出，对于房地产领域的非法集资防范措施，早在2011年最高法《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1项所规定的情形，即“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金”。

　　2020年12月31日，北京市地方金融监督管理局发布《警惕房地产领域的非法集资活动》，其中明确了四种可能涉及非法集资的渠道：以房地产开发建设的形式非法集资、以预售房屋的形式非法集资、以分割拆零销售、返本销售、售后包租等形式非法集资以及利用互联网平台开展房地产金融业务为名义的非法集资。

　　针对上述文件所谈的第二种形式“非法预售”，曾杰律师指出，在当前环境下，甚至在一些大型的房地产企业的销售行为中都不少见。

　　这种模式下，判定其是否构成非法集资类犯罪的关键首先是看其是否承诺保本付息，其次是看其是否具有完善的履约-“交付房屋”的能力。如果不存在保本付息承诺，同时的确具有交付能力，只是没有拿到预售许可证的情况下销售房屋，此种行为不能定义为刑法意义上的非法集资，可以称之为一种违规的销售行为。

　　但是，由于此种行为本身，与非法集资本身就存在一种模糊的关系，非法的销售本身也会演化成一种变相的融资行为，比如有的商家会承诺超长预售期，到期用户可以解约，商家返还本金和利息，利息根据预售期长度增加，此种模式下，就把预售行为变相成了一种金融投资/融资行为。

　　近期，一篇在网络上流传的泰禾业主维权声明，又对泰禾提出了多项控诉，其一就是“泰禾违法挪用建房专项基金，通过巧立名目，建立多种账户，让不知情的业主将房款打入非监管账户，入账后直接划走，是金融欺诈。”

　　就目前来看，北京院子二期以及泰禾多地楼盘所面临的停工以及资金断裂的问题，还没有“高人”可以给出解决方案。随着泰禾近来在债务重组方面取得些许进展，苦苦等待的业主们能否盼得一线曙光？