2020年8月18日，时代中国控股有限公司（股票代码：01233.HK，以下简称“时代中国”）在线上举行2020年中期业绩发布会。根据半年报显示，今年上半年，时代中国实现营业收入约149.25亿元，同比减少6.4%；净利润18.11亿元，同比增长6.5%；净利润率为12.1%，同比上升1.4个百分点。合同销售额325.66亿元，同比增长4.3%。净负债比率71%，管控审慎稳健，现金及银行结余总额345.44亿元，较去年底增加17.9%。

　　《上市公司品读》对话中方信富高级投资顾问冯雨寒，独家解读时代中国最新财报。

　　面对时代中国的中期业绩，中方信富高级投资顾问冯雨寒给出了八个字的总结—“博观约取，厚积薄发”。他认为，虽然上半年的疫情对房地产行业销售、交付、结算等节奏构成一定影响，但是时代中国在这样的背景下还是实现了合同销售额、净利润等多项指标的稳中有升，在上半年的经济背景下能够取得这样的成绩，还是体现了公司经营的韧性，这是非常难得的。经过上半年的沉淀和积累，扛过了疫情最艰难的周期，下半年的复苏值得期待。

　　从营业收入来看，时代中国略微有所下滑。对此中方信富高级投资顾问冯雨寒表示：这种现象并非是个例，在行业调控常态化的背景下，突发的疫情打破了行业平稳发展的趋势。首先，受疫情影响很多地区延期开工，延迟交付，这对全年业绩构成影响；其次，房地产行业是比较依赖于实地考察和探讨的，今年也受到了影响，这对整个地产销售冲击也是比较大的，也使得部分地产商不得不通过自己价格下调来解决自己的销售问题，这就压低了利润空间。像时代中国，就对部分尾盘进行了促销，对营收构成一定影响。最后，从公司自身来看，高毛利业务城市更新无会计录得收入；当期结转的江门鹤山项目毛利率较低。但正因为上半年积累的项目比较多，包括城市更新的项目，下半年会大概率把这些项目集中释放，实现厚积薄发。

　　“兵马未动，粮草先行”，在规模战场上要取得先机，充足的土地储备是房企决胜的关键。从土地储备来看，中方信富高级投资顾问冯雨寒表示：时代中国这类重仓粤港澳大湾区的中型房企，城市更新业务比较具备想象空间。在区域分化的大背景下，时代中国深耕的粤港澳湾区已经成为政策倾向的重点。

　　数据显示，截至6月末，时代中国的土地储备覆盖国内16个城市，且主要分布在国内一二线城市及大湾区，其中位于大湾区的土储占比近90%（含清远地区），对此冯雨寒认为，时代中国在大湾区的土地储备算是一线梯队，土储能满足今后三至五年的发展需要。

　　借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。数据显示，时代中国今年会预计有10个城市更新的项目转化出来，总建筑面积在200多万平方米。对此冯雨寒表示，以城市更新的角度，对于时代中国来说，它在大湾区有这么多的城市更新项目的储备，未来也会有这些细分政策、配套政策的红利，这对于整个公司未来业绩的支撑作用会比较强。

　　相对于规模发展，目前许多房企更加关注的是企业的发展质量，包括财务的健康等方面。在这其中，对融资成本的把控，是所有房企都要面对的测试关卡。从融资成本来看，冯雨寒表示，2020年上半年，房企综合融资成本较去年有所下降。在“六稳”、“六保”背景下，2020年上半年央行共进行3次降准，并进行多次公开市场操作，保持资金流动性合理充裕，房企综合融资成本较去年同期有所下降。在这样背景之下，时代中国成功发行境内公司债及境外银团债，用于置换年内到期的债务，成本更低、期限更长，一年内到期债务均已完成置换或获取充足额度。

　　截止 2020年 6 月 30 日，公司一年内到期债务为 241 亿元，占比 41%，公司在手现金为345 亿元，现金短债比超过 1.4 倍，整体流动性充足。随着公司下半年短期债务的到期置换全部完成，公司平均融资成本有望进一步下降。

　　冯雨寒表示，除了城市更新、融资成本下降外，时代中国中报还有一大亮点—产城项目取得了战略突破。随着经济的发展，其实作为居民我们在买房的时候更加注重房子与工作、教育、商业的契合程度，这反映反应我们对于美好生活的需求。不过，现在城市的发展并不是完全均衡。而解决这种问题的办法就是“产城融合”，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

　　数据显示，截至 2020 年 6 月 30 日，时代中国佛山爱车小镇以及创客小镇两个产城项目已经成功落地，总建筑面积超过 120 万平方米。凭借着多渠道拓展土地，时代中国成为了整个粤港澳湾区的“大地主”之一。对此，冯雨寒表示：时代中国在战略上也将“产城项目”作为了重点重中之重。他说到：“刚才我们说，它的城市更新项目的优势就很大，在大湾区有很多储备的项目，做产城融合的子业务，它在大湾区也有很多地块，是专门打算用做产城融合项目的。所以，这种产城融合，有一个很大的优势，就是我作为房地产开发商赚的不仅仅是卖房子的钱，在卖房子的同时，其实我是在帮你打造你未来的生活圈，而你生活圈里的所有的商业，也许跟开发商都是息息相关的。所以，会把它整体的流水适当地拉长，除了房子之外，它未来的现金流水会适当性地拉长，这是产城融合项目对于房地产开发企业来说的一个很重要的优势。”由产业带动流量，用流量反哺商业，对于公司来说，它也给业务和项目的拓展带来更大的竞争力。

　　总结来看，冯雨寒认为，时代中国的城市更新项目和产城融合项目，对公司未来发展业绩的增长是非常重要的亮点，因为这两个项目对于房地产行业和房地产企业来说都是近几年才开拓的一种新思路，而时代中国实际上是把它们作为了已经能够兑现的很重要的业绩增长点，所以，未来成长性会带来很大的想象空间。同时，融资成本的下降，对于时代中国而言，更是保障它未来一段时间的现金流，把很多项目按照计划有条不紊地去落地，这是很重要的。所以他认为，城市更新、融资成本下降、产城融合项目是未来驱动时代中国稳定增长的三驾马车。

　　以下为访谈实录：

　　主持人：新浪的网友朋友们大家好，欢迎来到上市公司品读，我是主持人佳怿。随着上市公司中期业绩的相继出炉，投资人该如何去根据财务报表，并且结合当下的宏观政策、行业趋势来预判公司未来的发展是一门功课。今天我们也是非常荣幸地邀请到了中方信富高级投资顾问冯雨寒老师做客到我们的演播室，来为我们带来时代中国中期业绩解读的相关分析，欢迎雨寒。

　　冯雨寒：佳怿您好，各位朋友大家好。

　　主持人：2020年8月18号，时代中国在线上举行了2020年的中期业绩发布会。根据半年报显示，今年上半年，时代中国实现营业收入约149.25亿元，同比减少6.4%；净利润18.11亿元，同比增长6.5%；净利润率为12.1%，同比上升1.4个百分点。合同销售额325.66亿元，同比增长4.3%。净负债比率是71%，管控是比较审慎稳健的。我们看到这样一份财报，其实在整个疫情下也算是还不错的。雨寒，你觉得时代中国中期业绩的报告怎么样？或者有没有什么亮眼的地方呢？

　　冯雨寒：我们先对时代中国的中报做一个总结，我总结了八个字，就是“博观约取，厚积薄发”。这八个字印证它上半年的业绩贡献，我觉得是比较理性和客观的。为什么这么说呢？上半年因为疫情的关系，各行各业都受到很大的影响，特别是房地产行业在这个过程当中，像它的结算、动工等等都或多或少受到影响。但是我们发现时代中国的中报里边，整个合同的销售额，包括它的净利润，多项的指标还是在中报里体现了稳中有升。所以，在上半年经济的背景之下，它能取得这样的成绩，能够凸显一家企业在面对疫情这种突发因素的时候经营的一种韧性，这个是非常重要的。

　　伴随着我们对疫情的控制以及下半年复工复产等等陆续展开，下半年时代中国是有大概率进入复苏阶段的。所以，这个中报是可圈可点的。

　　主持人：它其实面临着疫情的拷问，也是稳中有升的态势。下半年如果经济复苏，未来可能会有更好的结果。刚刚你提到，无论是合同销售额还是负债比率，我们看到它是比较不错的。但是我们也看到，在时代中国这份报表中，营业收入略微有所下滑，这是哪些原因引起的？

　　冯雨寒：对于它整个下滑的数据来讲，很重要的原因就是疫情对于整个行业的影响。因为疫情如果单独对于房地产行业来说，它会打破房地产行业的整个供应链条。其实房地产行业最近几年是处在一个比较平稳的发展状态，但一旦出现这种突发因素，整个供应的链条有可能就会被打乱。

　　首先，很多过去可能已经计划好的动工的比较顺畅的一些项目，会因为疫情的原因停工，会延迟交付，在这样的过程当中，对于公司上半年的营收来说可能会造成一些影响。第二，对于疫情的复苏周期来说，政府对于整个重大项目的审批门槛是比较严的，也会导致它相应的复工的条件和业绩构成一个不太好的影响。其次，房地产行业是需要一些考察和实际探讨的，你要去调研，但是因为疫情的关系，今年上半年很多房地产商是没办法做这项工作的。在这样的背景下，它的销售在整个集团的层面就可能受到影响，地方性的营销商就可能会因为要去库存，把一些项目进行一些折价、优惠营销去销售出去，在整个价格体系上面，它可能就会做出一定的下调，对于它的整个业绩来说，也会压低企业的利润空间。在这个过程当中，时代中国在上半年也是对部分的尾盘项目进行了很大程度优惠的力度去进行营销。所以，从这个角度来讲，它也会影响房地产行业企业的整个收入。就时代中国自身来讲，它出现下滑的数据也有两点它自身的原因。比方说它高毛利的城市更新的业务在上半年没有任何收入，数据是0，这在以前是它非常高毛利率的一个项目。

　　主持人：为什么会出现0呢？

　　冯雨寒：它出现0的主要原因是它上半年因为疫情的关系，城市更新项目结转节点延后，没有办法形成它真正的营收，这个时候这一块对它营收的影响会比较大。其次，它当期结转的，像江门鹤山项目，这个项目的毛利率也很低，导致了它整个营收在上半年出现了下滑。刚才我们也说到了，整体的营收也只是微微下降了6.4%，而上半年的整个经济环境和行业环境不是特别乐观，在这样的环境之下微降6.4%，其实还是非常不容易的，算是符合预期的。

　　主持人：但是我还有一点比较有疑问，因为刚刚我们提到受疫情的影响，可能影响整个房地产行业的交付，这个交付对资金的回笼会带来影响吗？

　　冯雨寒：在交付层面，对资金的回笼有一定的影响，但是未必像很多人想得那么严重。因为现在其实对于房地产行业来说，它依然是期房更多一些，会提前确认一部分收入。上半年如果因为交付影响了我的资金回流，房地产行业肯定会利用很多融资的渠道去补充它流动性的短板。其次，上半年没法确认收入，交付延迟，下半年肯定就会集中性地有一次释放。我刚才为什么说它会厚积薄发？就是因为它上半年积累的项目比较多，包括城市更新的项目或者是其它的房地产项目，下半年它就会大概率把这些项目集中释放一下，可能往年上下半年平均的营收的素，可能都会积累到下半年有一个集中的释放。

　　主持人：刚才您提到因为受疫情的影响，整个行业都是带来一定的冲击的，因为时代中国也是在房地产行业，现在我们如果就房地产行业而言，未来一段时间它会有一个怎样的发展趋势呢？

　　冯雨寒：我们聊到整个行业的趋势，有一点很重要，作为居民来讲和房地产商来讲，就供求两端来说，我们都要首先要正视一个问题，我们国家对房地产行业“房住不炒”的调控政策，它在未来很长的一段时间都会是一个常态化的进程，一定会不断地每年都会对房地产行业有相关的房地产调控政策出来，坚持“房住不炒”。在这样的背景下，房地产行业的发展有两个角度我们要去重点考察和去看的。

　　第一，这种区域的分化对于房地产行业来说会非常非常明显。什么叫区域的分化？上半年我们经常会看到一些新闻，发现有些地方的房子很便宜，2、3万就能买到一套，有些地方的房地产业已经让我们感觉有点断崖式地下跌，他们是在这种调控背景之下所呈现的向下的一个方向。还有一些地方，比方说长三角、珠三角，它们在政策调控之下好像没怎么受到影响，只不过它的房价涨速可能有所放缓，受到影响，但是其实整个房价的趋势还是稳中有升的，这就是明显的区域分化。而这种区域分化背后所体现的原因，很重要的就是它的需求端每个地方是不一样的。

　　主持人：因为人口都是在流出的状态。

　　冯雨寒：对，人口在流出。什么东西能够支撑这个房地产行业的需求端？就是人口的红利和人口的流量会不断地流入。长三角、珠三角这种地方未来几年人口的流量肯定是净流入，而且这些地方近几年户籍的政策是比较放宽的。

　　主持人：也是吸引了很多人才。

　　冯雨寒：对，吸引很多人才去流入。有了人口的红利，这些地方的房地产的需求端就不会受到太大的影响，它的刚需就足以支撑这个区域的房地产的价格不受到调控政策太大的影响，这是第一个方面，我们要清楚这个区域分化对于房地产行业未来的发展趋势。第二，我们以前说还能通过房地产的投资炒房，实现价格的波动，但是未来既然“房住不炒”，房地产的价格依靠什么去稳中有升呢？只能依靠刚需或者是改善性住房，我们才有更换的程度，对房地产的价格造成需求层面的影响。尤其是对于整个改善性住房，在未来的几年里边，在行业的整个发展趋势当中，它的潜力是非常巨大的，因为房地产企业更多地可能还要依靠科技创新，还要依靠我买这个楼盘，它周边的配套设施是不是非常完善，我的生活圈都能够满足，包括人口流量和物管这些效率的提高，对于房地产行业来说也是非常重要的。所以，它怎么样在改善性住房需求增长的过程当中，通过自己企业的一个管控，让自己的项目更加符合居民的要求，更加符合我们生活的要求，是未来发展的一个很重要的趋势。

　　主持人：听明白了，就是说在“房住不炒”的大背景下，房价如果实现稳中有升，其实还是靠刚需和刚改。今年年初我们遇到疫情，让很多消费者意识到了比如物业管理、周围的配套、科技等等对我们生活的重要性。我觉得确实是这样，面临这样一个大问题，只有这样你才住得安心、住得放心、生活很便利，真的是改变了很多人的理念。未来可能对于更年轻的消费群体而言，他们也会更加去在意相关的配套。我们知道“兵马未动，粮草先行”，在规模战场上要取得先机，充足的土地储备是房企决胜的关键。就土地储备而言，深耕大湾区的成效如何呢？

　　冯雨寒：时代中国在大湾区的整个土地储备算是一线梯队。首先，粤港澳大湾区这个地方就是未来我们国家政策倾向很重要的一个红利的地方，它正好处在珠三角这样一个核心区域。刚才我们提到什么地方的人口会净流入，什么地方的政策会更宽松。这个过程当中，其实时代中国在整个大湾区的土地储备是处在一个大规模的第一线的梯队里。有一个数据，截止到6月末，时代中国的土地储备覆盖了国内的16个城市，但是其中很重要的，90%的土地储备都是在大湾区。这样的土地储备对于这家公司来说，它可以满足未来三年以上它公司业绩的贡献，业绩不会因为土地储备不够、资源不够而出现问题。而且根据我们的了解，时代中国今年会预计有10个城市更新的项目转化出来，总建筑面积在200多万平方米。刚才我们也提到上半年的业绩营收（略微下滑），有一个方面就是因为它的城市更新的项目没有出现营收的贡献，所以业绩的营收才出现了一定的下滑，但是在下半年它会有十个项目转化出来，对业绩的贡献也会比较大。

　　主持人：因为刚刚您提到了城市更新。我冒昧打断您一下，能不能给我们解释一下“城市更新”到底是怎样的一种操作？就是旧城区改造？

　　冯雨寒：跟这个有点类似。你会发现我们居民生活对于物质世界和精神世界的需求与日俱增，很多时候我们居住的环境和我们周边的配套就没有办法满足我这种需求的增长，这里边涵盖了一些老旧的小区，一些老旧的项目需要去翻新，甚至把这个项目翻新以后，会围绕着这个项目周边做很多配套。城市更新这种方式对于很多公司来说，对于很多房地产企业来说，它有一个很大的优点，比方说这个城市要做一个城市更新项目，以前我可能要通过招投标的方式去拿这个地块，我去重新开始建设。但是对于房地产企业来说，如果我通过城市更新的项目来做，我会更快速地实现土地储备的积累。比方说我直接拿到一个城市更新的项目，在这个项目之上我是要拆、要建什么，我会增加我的土地储备的规模。所以，在这个过程当中对于很多的老旧城区的改造，是时代中国业绩贡献毛利率最多的地方，也是它城市更新最多的一个地方。

　　主持人：刚才您也提到，如果正常要拍这块土地需要招投标，因为竞争会比较激烈。但是如果你是做城市更新，其实更容易拿到这块地。但是其它的房地产公司也可以去做城市更新？

　　冯雨寒：这个过程当中就是依靠它之前项目的储备，这种项目的建设周期，对于房地产企业来说不会很快，不要求很快，因为要拆了再建。很多公司把这个项目拿到了放在这儿，可能上半年因为疫情，我没有开始动工，下半年我要把这个项目结转出来，肯定要加速地去把这个项目要拆了、要翻新，去把它结算出来，因为这毕竟不是一块荒地，不需要重新开垦，有很多原始的基础是可以利用的，所以才造成城市更新项目这个子业务的毛利率是很高的。所以，在这个过程当中，其实时代中国借道城市更新项目，寻找一些新的业绩增长点，是最近几年这个公司的一个发展的战略。而且这种城市更新的项目，你刚才提到的一点也没有错，它确实进入了很多房地产企业未来规划的重点。

　　主持人：看到别人吃了这个蛋糕了。

　　冯雨寒：（这个业务）肉比较多，大家都能通过这个项目赚到很高的毛利率，自然大家都有想法去掘金城市更新，在整个房地产行业的过程。

　　主持人：因为城市更新的项目周期会比较长，可能说我今年拿下这块的时候价格是多少，但是你知道很多一线城市。

　　冯雨寒：它的土地会增值。

　　主持人：对，可能建着建着，几年之后，我还没盖呢，一下子土地价格就上来了，利润真的非常高。

　　冯雨寒：你会发现，一旦有这种项目，房地产企业的眼光的聚焦点会比一个普通地块的招标更吸引他们。这个过程当中城市更新的角度，对于时代中国来说，它在大湾区有这么多的城市更新项目的储备，对于整个公司未来业绩的支撑作用会比较强。

　　主持人：其实像粤港澳大湾区，虽然我们经常听，但是就跟最早的“雄安新区”政策下来一样，政策端刚刚下来，对于这种政策，它可能也是一个更长时间的效应，比如十年、二十年或者再拉长这个周期，如果这个公司更多地在这些地方去储备的话，随着时间更多的配套完善，未来真的是一个很好的项目。

　　冯雨寒：因为有一个地方我们是可以期待的，像雄安，包括粤港澳大湾区，一开始都是给你一个框架，这个地方要火了。其次，你会发现在未来很长的时间里边会出台很多细化、配套的政策，这个配套的政策才是真正的亮点。像雄安，第一个是资源的利用，未来建小区我们要有一个规范的标准，包括它的交通设施等等，对于这些细分的行业来说都会有红利。所以，时代中国在大湾区做的土地的储备的项目，包括它在建的项目等等，未来也会有这些细分政策、配套政策的红利，这是可以预期到的。

　　主持人：如果相对规模发展，目前很多房企其实也是更加关注企业的发展质量，包括财务的健康，在这其中其实对于融资成本的管控是所有房企都要面对的测试的关卡。在整个融资成本上，您觉得时代中国把控的力度怎么样？它是如何去把控的？

　　冯雨寒：融资这一块对于房地产企业来说非常非常重要，因为他们基本上都需要融资，都需要不断地通过融资—还钱、融资—还钱，去实现项目的积累和项目的转化。融资成本的高低其实是代表着这个企业在行业背景之下它具备什么样的先发优势和成本优势。对于时代中国来讲，如果想研究明白它的融资有没有优势，你就要清楚现在个融资的环境是什么样。2020年上半年，我们对于房企的综合的融资成本，其实相较过去几年都是有所下降的。一方面是因为我们的整个货币政策处在一个比较宽松的状态，我们上半年有过很多次的降息，包括LPR利率的下行等等，包括降准，对于整个房地产的流动性、货币政策的流动性都是一个比较宽松的状态。我们在“六稳”、“六保”的背景之下，对于利率的下行，所以，房地产去融资，它的利率相较于往年都是下行的。

　　上半年时代中国这家公司在这样的行业背景之下，它做过境内的发债，也做过境外的发债。境内的发债平均水平是4.25%—5%的数据区间，境外发债基本上都是8%以上的平均的规模，这是上半年行业的利率。而时代中国在今年上半年发行的境内的债，基本上利率是5%左右的水平，跟平均水平差不太多。但是境外发的银团债，这个利率是很低的，融资成本只有5.7%。境外发债的行业平均水平是8%以上，而时代中国上半年发的境外债的融资成本只有5.4%，这就体现它非常大的优势，因为可以用更小的利率借到同样的钱，无论是这个钱拿来做新的项目还是偿还旧债，都可以拉长我未来经营的现金流，这个现金流不会出任何问题。这是它很大的融资成本的优势。

　　截止到6月30号底这个数据显示，公司一年内到期债务为 241 亿元，占比41%，公司在手现金为345亿元，现金短债比超过 1.4倍，整体流动性也是说明这个公司非常充足的。所以，下半年对于整个时代中国来讲，它下半年还会有很多项目结转，现金流也不会出现太大问题，所以它的融资成本如果拉长到全年度来看，实际上是在逐渐下降的，这里边的优势很大。

　　主持人：对于房企而言最重要的就是现金流，因为盖房子其实要花很多成本，如果说没有钱，融资融不到位，资金链断了，很多烂尾楼就是这样形成的。刚刚雨寒提到拿境外融资的钱偿还国内短期的债务也好，还是留着我们做投资也好，时代中国的优势真的还是比较亮眼的。在中报中我们也看到，时代中国的产城业务更是取得了战略的突破，在您看来产城业务未来还会有怎样的想象空间呢？

　　冯雨寒：其实产城业务在我们国家并非是一个多么多么新颖的概念，但是真正这个概念落到实际，开始被很多房地产企业加以利用，的确是最近几年的事情。我们先要清楚“产城业务”是什么意思，产城业务是把产业跟我们所盖的小区结合在一起。比如我们经常会看到一些围绕旅游做的文旅，就是属于一种产城融合。生活、旅游，想吃喝玩乐都可以在很近的生活圈实现，包括我的工作甚至都可以围绕着我的住所去实现。所以，在这个过程当中就呈现了产城融合这样的项目，而且也越来越被很多房地产企业所倾向。因为我们在买房子的时候也会考虑离我的工作单位远不远，离我未来的孩子上学远不远，我想购物远不远，有没有大型的商业综合体，交通方不方便等等，我们都会考虑。所以，你会发现产城项目的确对于房地产企业来说，会成为他们整个发展的一个重心。

　　时代中国对于整个产城融合的开发，也算是走在了一个比较明显的前列的位置。今年上半年，时代中国在中国佛山的“爱车小镇”成功落地，围绕着车文化。还有“创客小镇”。我们现在都讲“大众创业，万众创新”，围绕创业，像产业园一样的东西，做一个创客概念的小镇。这两个项目实际上都已经成功地落地了，总共的建筑面积超过120万平方米，而且它凭借着自身的一个优势，成为了整个粤港澳大湾区做这个产城融合项目的，它的土地储备也是最多的。刚才我们说，它的城市更新项目的优势就很大，在大湾区有很多储备的项目。做产城融合的子业务，它在大湾区也有很多地块，是专门打算用做产城融合项目的。所以，这种产城融合，有一个很大的优势，就是我作为房地产开发商赚的不仅仅是卖房子的钱，在卖房子的同时，其实我是在帮你打造你未来的生活圈，而你生活圈里的所有的商业，也许跟开发商都是息息相关的。所以，会把它整体的流水适当地拉长，除了房子之外，它未来的现金流水会适当性地拉长，这是产城融合项目对于房地产开发企业来说的一个很重要的优势。

　　主持人：我还想问一个问题，产城业务如果就拿地而言，是不是也会比普通的房地产的拿地会容易一些？

　　冯雨寒：作为产城融合业务，因为这个地的属性肯定会有一部分是带有商业属性的。

　　主持人：不是完全纯住宅。

　　冯雨寒：不是纯住宅用地，肯定是覆盖了很大的商业属性，有一些地块，比如小的地块是专门用做商业的，整个地价包括未来的售价，可能都会相对偏高，因为是商业地块。 整个过程当中，作为房地产企业去拿整个综合体的地块，比如要拿一个产城融合项目的地块，这个过程中相较于原始只盖房子的地块其实会多一些东西，它对你的要求会多一些。你怎么理解？我们如果能拿到产城融合项目的地块，其实更多体现的是公司的实力，因为我可以在盖房子的同时，可以规划好这个地块未来的发展，怎么样真正地产城融合。而且产城融合对于国家来讲，在很大程度上解决了这个区域里很大的就业问题，它牵扯到品牌商，牵扯到居民、开发商，还有后面的运营，基本上它把这个环节打通之后，你会发现这样一个项目对于房地产开发企业来说，虽然拿地会困难一些，但是做成了之后，对公司的贡献也是非常非常强。

　　主持人：还是有一个先有鸡、先有蛋的问题，因为产城有住宅，无论是它最后建成一个商业圈也好，会提供工作机会，但是先有鸡还是先有蛋，究竟是这个房子先盖起来之后，先有人来再做配套，还是先把商场做起来先做一个配套再吸引人来买房子。

　　冯雨寒：应该是先有配套，再吸引人来买房子。

　　主持人：不能画大饼是吗？

　　冯雨寒：对，不能说这个地方先把房子盖起来，告诉你未来这儿有这个东西，未来这儿有那个东西。包括我们现在去买房子也会考虑我的工作大概会在一个什么区域，我的生活在什么区域，围绕着这个区域会考虑我要购买的住宅，这是出发的逻辑。对于产城项目来说，它肯定是配套都已经比较成熟了，工作可以解决。创客小镇，比方说你有创业的打算，包括你的办公环境、办公室的大小，格局怎么设计，怎么符合年轻人创业的需求，都会考虑得比较人性化，这个时候你会发现我能在这个地方创业，在这个附近我如果再能有一套房子，我的整个生活成本会下降很多。我交通上付出的时间成本，包括我的生活成本都下降很多，这时你会发现，通过产城融合项目吸引到了很多人流。

　　主持人：其实就是以城市为基础去承载产业空间和发展产业经济，以产业为保证，去驱动城市更新和完善服务配套，再进一步地提升它的土储的价值，以达到产业、城市、人之间的活力，是持续向上的发展模式。最后，雨寒再帮我们总结一下。

　　冯雨寒：重点是如果我们真正去看时代中国这家企业：第一、二点，你要看到它未来在城市更新项目和产城融合项目这两块对于公司未来发展业绩的增长极，这是非常非常重要的亮点。因为毕竟这两个项目对于房地产行业和房地产企业来说都是最近几年大家才开始新兴的一种新的思路的拓展，而且时代中国实际上是把它们作为了已经能够兑现的很重要的业绩的增长点。所以，未来公司的发展，业绩的成长性跟这两点会带来很大的想象空间。第三点，融资成本的下降，对于时代中国这样的房企来说，是保障它未来很长一段时间的现金流的。有了这个现金流，他才能充足地把它的很多项目按照计划有条不紊地去落地，这是很重要的。所以，这三点是驱动未来时代中国可以稳健稳定增长的三驾马车。