随着上市公司财报的相应出炉，投资人该如何根据财报表现，结合当下的宏观政策、行业趋势来预判公司的未来发展是一门功课。8月21日，中骏集团发布了2019年上半年业绩公报。数据显示，中骏今年1-6月实现合同销售金额370亿元，同比上涨77.9%；营业收入104亿，同比增幅为10.7%；核心净利润为17亿元，同比上涨35%，其中股东应占核心净利润为15亿元。这次的半年小考中骏集团还是交出了一份不错的成绩单，那它背后究竟有着怎样的驱动力呢？

　　《上市公司品读》对话博星证券研究所所长邢星，独家解读中骏集团最新财报。

　　一 “中考”成绩优秀，聚焦核心、多元发展

　　从销售业绩来看，博星证券研究所所长邢星表示：如果按照“中考”的分数来看，他认为至少在80分以上。在最近几年当中，由于宏观调控的影响，中骏能够交出这样的答卷，跟它内在管理的方向、核心的聚焦、多元化的结构发展有一定的相关度。

　　从城市土储来看，近年来，中骏集团持续推进了“区域聚焦、多业态发展”的开发战略，重点布局长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中部经济区、西部走廊及海峡西岸经济区。以长三角，包括沿海边上这一带为主要的主打区，向内地在渗透，显示它现在多点化的，聚焦在区域性的发展，可能对它灵活地把控总的发展的版图来讲，其实有一定谋划的方向。

　　二 “一体两翼”驱动千亿大战略，双轨发展提升业务新高度

　　对于中骏集团的“一体两翼”核心业务模式，博星证券研究所所长邢星表示：“一体”主要是中骏置业。“两翼”是像FUNWORLD商业购物中心、FUNLIVE长租公寓，以“一体两翼”发展模式为驱动力，也是发挥整个新零售商业综合体及长租公寓的协同效应，实现弯道超车。邢星认为从战略布局来看。2019年，中骏多业态发展日益成熟，中骏将以更加多元化的幸福体验、无处不在的幸福感受，让幸福理想直抵城市的每个角落。在这样的背景之下，中骏集团以“一体两翼”发展模式为驱动力，发挥新零售商业综合体及长租公寓协同效应，实现换道超车的常规发展。对于整个集团来讲，如果是一种持续稳步的高效增长，想要达到千亿级别其实是指日可待的。

　　三 迎接市场挑战，坚守企业使命

　　对于未来的房地产市场走势，邢星表示还是面临着一定的挑战，首先现在市场大格局还是处在调控当中。其次，现在规模性的扩张对有些企业来讲可能还有一定的难度。到2020年，整个房地产的格局可能还是处于一个温和的攀升势头。从目前其它优势的点来反映，如果现在不是特别有“房住不炒”的格局或者是明确的调控目标，后边它向上的弹力就会更大。如果市场一旦放开，特别是城乡户籍的改革，包括将来一些三线城市、四线城市户籍改革明朗化，引发大量农村的人口向三四线城市介入。中骏的区域聚焦，多元化战略布局理念，其实也在为未来的发展提到一个高度。所以，四线城市的落脚点也非常不错。

　　整体来看中骏集团无论是在拿地布局还是财务融资方面，多年来始终比较低调、务实。相信随着千亿级的战略，还有“一体两翼”战略的实施、推进，相信中骏在不远的未来肯定能实现更大的腾飞。同时中骏集团也始终坚守着：“创建智慧生活，让幸福触手可及”的企业使命，通过科技创新，让智慧点亮生活；通过赋能员工，让智慧提升生活；不断提升人们的幸福生活。

 

　　以下是节目实录：

　　主持人：新浪的网友朋友们大家好，欢迎来到《上市公司品读》，我是主持人佳怿。

　　随着上市公司财报的相应出炉，投资人该如何根据财报表现，结合当下的宏观政策、行业趋势来预判公司的未来发展是一门功课。8月21日中骏集团在这次的半年小考中交出了一份不错的成绩单，那它背后究竟有着怎样的驱动力呢？今天我们也是非常荣幸地邀请到了博星证券研究所所长邢星老师做客我们的演播室，为我们带来全方位的解读。邢老师您好。

　　邢星：主持人好，朋友们大家好。

　　主持人：8月21号，中骏集团发布了2019年上半年业绩公报。数据显示，中骏今年1—6月实现合同销售金额370亿元，同比上涨77.9%；营业收入104亿，同比增幅为10.7%；核心净利润17亿元，同比上涨35%。

　　在这一份数据中，它的表现真的算是在这样一个大环境下是很不错的。这个财报里销售的增长十分强劲，同比达到77%点多，相当于78%。这样一个亮眼的数据究竟是哪些利好因素所叠加出来的呢？

　　邢星：这一份成绩单，从它的格局上来看，确实在房地产行业当中的一些大的企业当中来看，还是非常不错的一个标准。如果要是说按照中考的分数来看，我个人认为大概至少80分以上。

　　主持人：那应该算是及格线还要往上很多，“优秀”吧。

　　邢星：应该是属于“优秀”之上。我们看到它最近几年当中，从2017年到2019年，我们看到它半年度的销售业绩，它是逐步上升的一个态势。从2017年的155亿到2018年上半年就达到了200多亿，到今年的上半年是370亿。这个跨度非常大。而且在最近几年当中，由于宏观调控，一般的地产商可能在这一块是属于压制的状况，或者是销售的额度并不是特别突出。但是中骏公司能够交出这样的一个答卷，跟它内在管理的方向、核心的聚焦、多元化的结构发展可能有一定的相关度。

　　主持人：从2017年上半年到2018年上半年、2019年上半年，因为我们只是单单看数字，没有太大的感受，我是看到了柱状图，柱状图上显示，直观的效果更加明显，我们看到从2017年的上半年到2018年的上半年，增长速度达到了34%。而从2018年上半年到2019年上半年，增长速度达到78%。量级的增长，在存量的基础之上再有样一个增长，真的很不容易，而且能涨得这么多。

　　邢星：确实有点传奇了。我分析来看，它还是重视了几个区域，比如说它现在是把长三角这一块重点打造，渤海湾经济举、粤港澳大湾区，还有中部、西部、海西，六大块版图它都能灵活地抓到商机，对它的销售还是起到一个非常重大的促进作用。

　　主持人：刚刚您也提到了，其实像它的这些布局，它近些年来一直持续推进“区域聚焦、多业态发展”的开发战略。这几个区域我觉得都不是超一线（城市），不是北、上、广、深这样一些城市。我觉得它可能跟一些房企走的路线是不一样的，但是从它的成绩单上来看，这条路没有走错。

　　邢星：它以二三线（城市）为主，而且这几个经济带也是政策导向所驱动的。这几个经济带当中，一些政策的优惠等等都有政策倾向，使得这一块将来的发展会有几何级的增长，它在这一块的触角，可能对它地产的销售，包括拿地等等的举措，可能会有一个推力，跟其它的房地产商不大太一样。

　　主持人：其实像中骏上半年实现合同销售金额达到370亿元，年度的目标完成率达到了53%，在整个百强房企上半年整个所有的目标完成率中排行到了前三。也算是遥遥领先整个行内一众同规模的企业。

　　我们从整个区域表现来看，其实长三角这一块算是它业绩主要的主力军，贡献的一个主要方向。我们看到在上半年整个长三角区域也是实现了合同销售金额达到人民币136.28亿元，占36.8%，到今年总部也是迁到上海。这样一个举措就说明未来可能会更加地重视整个长三角周边的发展。

　　邢星：对，长三角像杭州、上海这一块，沿边地区包括嘉兴这一带。这一块打造之后可以发展向两边渗透，一个是向南边（渗透），就是粤港澳大湾区，向北边（渗透）就是环渤海湾这一块。这一块其实将来的发展也是有一定迅猛的趋势。所以，它把总部定在上海，对它的战略还是有一定的优势，毕竟上海区域性的发展可能比较快，对它整个运筹帷幄的方式来聚焦起到一个非常好的方向。

　　主持人：确实，其实它的财报里也有提到，它也是在一线、二线、三线城市都有所布局，只不过是侧重点的问题。从中骏所进入的城市表现来看，一线城市中北京是最为突出的，业绩占期内总合同销售金额的11%。

　　邢星：也不少。

　　主持人：二线城市中重庆表现最不错，能够达到51.73亿元。三线（城市）像嘉兴。因为重庆和嘉兴是中部新兴的两个城市，能够得到这样一个成绩确实是比较不错的。我们看到一个图，提到五大经济圈的占比，长三角是能够达到37%，粤港澳大湾区是10%的占比，海西是14%，中西是16%，环渤海是占到23%的情况。

　　邢星：比例搭配还是比较科学的。它里面既有北京，又有重庆，又有天津，其它的一些三线城市，像杭州、南昌、佛山，四线城市都有了。它布局到一线、二线、四线的格局。以长三角，包括沿海边上这一带为主要的主打区，向内地在渗透，中部地区和西部地区也得有。但是西部地区还是在逐渐的发展当中。显示它现在多点化的，聚焦在区域性的发展，可能对它灵活地把控总的发展的版图来讲，其实有一定谋划的方向。

　　主持人：我们如果从整个核心净利润的角度来看，中骏的表现是什么样的情况？

　　邢星：净利润也可以。2017年的表现是9个亿，2018年是12个亿，2019年是15个亿。这里边体现出它的核心净利润达到这个标准，其实也是属于匀速的上升态势。

　　主持人：我们还是从百分比的增长来看，2017—2018年上半年提升了27.5%，2018—2019年上升了28.9%，接近于29%。这样一个提质增效，让公司的净利润得到了进一步的释放，对于公司整体的财报来讲也是非常亮眼的。现在马上快要“十一”了，下半年剩下的月份比较少了，之后对于公司的业绩来讲，也是很值得期待的。

　　邢星：一直到下半年，整个市场的结构还是处于一个缓慢的运行当中，在大的结构性的调整当中，其实房地产这一块也是属于供给侧的改革的发展趋势。在大环境当中要保持一个稳健的发展，稳健发展也不是说让你快速上升，但是也不可能快速地下跌。8月份，我们从70个大中型城市的房地产趋势来看，大部分还是上涨的，只不过上涨的力度不大，反映出房地产市场是处于稳中向好的方面运行。也就是在大的框架的前提中，我们以“房住不炒”大的特征来看，从另一个角度来看，现在的市场发展当中，它有一个滑坡的趋势可能只是一个阶段性的。由于刚性的需求，有几大特点，一个是老房要进行翻修，这是一块。另外，人口的红利，二胎政策放开，其它区域性的改革和城乡一体化，这一块都对住房有一定提升的标准。也就是说刚性的驱动市场发展是必须的，但是又让它不快速地增长。同时LPR债券市场的利率化，也显示出将来用融资的方式来取得资金，它对于地产这一块其实还是处于一个比较合理的或者是有更大的优势。它现在有政策的调控，但是也有刚性的驱动和政策相关的优势来提振，它现在是对冲阶段。我个人认为，它下半年可能在地块方面有一个弱化的过程，但是这个弱化的过程可能对我们拿地来讲就有一个优先了，中骏就可以在第四季度低价位地再囤一些地，对未来的发展也是起到一个好的作用。

　　主持人：刚才您提到囤地的事。除了刚刚我们所说的两点以外，中骏集团也是加速了土地的存储。我一直之前都不明白，整个房地产市场现在受到政策一系列的调控，承受一定的压力，它还在这个节点上大笔囤地，囤了很多很多地。它是2019年上半年，中骏集团平均拿地成本是4556。

　　邢星：这就是一个重要的信号。我拿的地的基础的价格比较低，我就不怕了。有些房地产商拿高价地，中间是4000，很可能别的地产商在一线城市重头地拿地，可能“地王”出来了，价格非常高，或者是几万，跟我4000多块钱（平均拿地成本）相比，就差距大了。现在就算风险大，中骏的抗风险就非常强了，这一点是它的妙招。

　　主持人：如果这样想，它的拿地成本低，未来经受市场的调控政策压力下，因为很多时候如果你拿地成本太高，“地王”受到政府的调控，卖不出去，成本还是有点高。所以，对于公司整个财务这一块、现金流可能这一块会带来很大的影响。

　　邢星：它现在的优势在哪儿？不光是拿地价格低，公司的现金流也很好，现在整个净资产负债率，比原来预计的70%又低了好几个点，所以它综合的财报上包括公司的债务方面，它是处于良性的发展态势当中。

　　主持人：确实现在对于很多房地产公司来讲，高负债率是很多地产公司的致命问题。

　　邢星：地要拿得不好的话，囤了许多高价位的地，但是到时卖不上价。假如现金流也少，整个负债率又高，后面就不敢想象它的后果了。

　　主持人：整个2019年上半年，中骏土储共新增27个项目，分别分布在19个城市，其中包括像北京、天津、重庆、杭州、济南、南昌、佛山、昆明等城市，整个总储地成本月234.34亿元。也就是说在整个报告期内，集团共有土地储备总规划建筑面积2901万平方米，分别分布在37个城市。除了“土储”、净利润、营销上，从整个集团来讲，对于普通的投资者而言或者对于市场而言，大家最关注的这份财报上的数据是什么？

　　邢星：最关心的有几块：

　　一个，净资产负债率到底怎么样。现在它的净资产负债率比较低，60%多。融资成本也不大，融资成本大的话，到时再卖不上价，可能整个的销售利润就降低了。

　　还有看你拿地的价格，这个价格现在平均成本是4000多，相对一般的三四线的地方，这个价位是非常低了，有它突出的一面。

　　同时，它今年上半年新增了30块地，分布在很多城市，多点开发，不把鸡蛋放在一个篮子里，不放在一个城市里，又分散了风险。

　　你的公司盈利情况怎么样，是根据多个指标来进行验证的。如果你的风险都考虑得非常不错，抗风险能力强，盈利能力又有保障，你的战略又很不错，投资者就敢买。

　　现在我们从它中报的成绩上来看，绝大部分确实是非常让大家开眼界。投资者如果看这样的一个报表，应该有一个眼睛豁然一亮的感觉。这样一个前景，它未来发展的情况，应该是随着政策一定的放开，或者是将来地产有一个拐头向上的突出起点，它的业绩就会出现快速性的上涨。公司将来打造千亿级的规模，也不是凭空说的。

　　主持人：听了邢老师的总结，很符合我们今天的主题，就是“多元化护航，高质量增长”。

　　我们知道整个中骏集团推出了“一体两翼”的战略。

　　邢星：“一体”是它的主业不能丢，以房地产为主体。“两翼”就是打造商业化的，还有租赁。因为现在租赁市场比较红火，很多房企想参与租赁市场。我现在不卖，我租赁，到以后房价上涨的时候，我再卖也可以。这一点也给它带来一定的信心。这也是属于灵活地把握市场的脉搏来进行增收。

　　主持人：跟大家说一下“一体两翼”。

　　“一体”主要是中骏置业。“两翼”是像FUNWORLD商业购物中心、FUNLIVE长租公寓，以“一体两翼”发展模式为驱动力，也是发挥整个新零售商业综合体及长租公寓的协同效应，实现弯道超车。邢老师提到地产开发千亿级别的发展战略，对于整个集团来讲，如果是一种持续稳步的高效增长，想要达到千亿级别其实是指日可待的。

　　邢星：我觉得应该容易。2019年目前已经达到700亿，千亿也是在发展当中，它是计划在2020年实现，也就是2020年，整个房地产的格局可能还是处于一个温和的攀升势头。从目前其它优势的点来反映，如果现在不是特别有“房住不炒”的格局或者是明确的调控目标，后边它向上的弹力就会更大。如果市场一旦放开，比如当地的政策有一定放开的举措，特别是现在对于城乡户籍的改革，包括将来一些三线城市、四线城市户籍改革明朗化，引发大量农村的人口向三四线城市介入。中骏的区域聚焦，多元化战略布局理念，其实也在为未来的发展提到一个高度。所以，四线城市的落脚点也非常不错。

　　主持人：其实中骏一直在不断地向外扩张，我们在对外扩张的过程中要想到如何去控制风险，如何去把控这个风险？

　　邢星：风险有几方面，一个是拿地的质量。另外，销售的情况。第三，财务费用方面的控制。

　　主持人：现金流？

　　邢星：现金流是另外一方面，现金流是你控制之后要回款，款来的多，我们拿出去的少，这样存量的现金流就会放大。一旦有机会来了，比方说有比较低价的地块，我可以马上就拍过来。假如没有现金流，现金流很少，它现在至少还有将近200亿的现金流的储备，就是说它后面还有很多“子弹”。如果是好的项目来了，马上就进行对接。它这一块做得比较不错。

　　风险这一块，它在多元化的结构当中也考虑怎样压缩成本，在财务上它也做了一些细算。风险多，它是经过精心考量之后，看到市场当中供给力度可能逐渐增强。风险度低了，可能投资者就买它的账了。投资者买账之后，你到底给我带来什么回报？我们要看到，它现在给投资者的回报力度其实也是不错的，上半年它是每股港币10分的分红，去年比这个低，去年是7分，它是一个趋势性的上涨，将来可能（分红）会更多。从它发展的角度上来看，至少递增大概是30%、40%的趋势。所以，股息率的增长也对它有一定的好处。

　　主持人：邢老师，刚才我们说了很多中骏这次财报亮点的地方。它在短期内或者是下半年稍晚一些会面临哪些挑战？

　　邢星：它面临的挑战是整个市场的格局，因为现在市场大格局还是处在调控当中。第二，现在规模性的扩张对有些企业来讲可能还有一定的难度。难度在哪儿？一方面是它的资金流动情况不是特别充裕的话，也不好办。另外，市场的整个结构在销售方面来看，大部分房企的销售额度区域性地来讲是有缓慢下滑的趋势。同时在一些战略性的布局当中，在“地王”的地块当中，价格的兑现也是要趋于淡化的方式，逐渐有压力。不少的房企经过战略性整合，把财务报表合并，使得公司业绩增长。但是在最近几年当中，经过规模性的发展之后，现在也是处于慢慢平静的状况。

　　所以，下半年的整个市场，从格局来看，可能还是处于一个相对平稳的运行态势当中，更多还要看两方面，一个是政策导向的驱动，这个政策导向驱动是大的框架。还有一个就是三四线城市当地政府对它的看法，对人口的红利，包括引进一些战略性的机构来，这一方面可能有它新的举措。

　　主持人：总体来讲下半年的挑战还是在销售这一块。

　　邢星：对，销售。

　　主持人：我们从上半年的销售来看，完成了700多亿，算是比较轻松的一个状态。

　　邢星：对。

　　主持人：但是下半年能不能再高于700亿，得看市场的情况了。

　　邢星：对，一个是看市场的情况。另外，看本身布局的情况。比方说像重庆这一块比较不错，嘉兴比较不错。按照上半年的发展动态来看，包括北京也不错，下半年很可能另一块还会发力，向千亿级别上攀升的步子可能就会迈得更快一些，所以不用担心。

　　主持人：整体来看中骏集团无论是在拿地布局还是财务融资方面，多年来始终比较低调、务实。相信随着千亿级的战略，还有“一体两翼”战略的实施、推进，相信中骏在不远的未来肯定能实现更大的腾飞，今天非常感谢邢星老师做客演播室，为我们分享了这么细致的业绩解读，期待下一次邢老师继续来做客我们的演播室，为我们带来更硬的干货。

　　这期节目到这里就要跟您说再见了，下期节目我们不见不散。