2020年3月23日晚，金科股份（000656）发布2019年年报。报告期内，金科股份实现销售金额1860亿元，同比增长57%，完成年度目标的124%；房地产销售面积1905万平方米，同比增长42%；实现营业收入678亿元。
《上市公司品读》对话沃德资产投资总监刘煦然，独家解读金科股份2019年年报。
从财务数据来看，沃德资产投资总监刘煦然表示：在过去的一年，很多上市公司在三季度也出现了一个集体性行业的拐点，在不同行业寻找风口的过程中，金科股份的业绩增速还有它的每股收益等等财务指标，都让人眼前一亮。在看了金科股份的财报后，其中有两个数字最抓他的眼球：一个是营收增速64%，一个是净利润增速46%。翻阅金科股份历年财报，从2017年到2019年，它的收入增速分别达到了7%、18%、64%，是一个明显的抛物线。另外，从利润来看，始终保持着43%、93%、46%的连续高增速。对此，刘煦然表示：“这个增速是连续九年保持增长，并不是说前一年并不太好，而今年突然变好，因为有很多上市公司可能也会在年报的时候，比如第一年通过计提，通过各种方式来给财务报表“洗澡”，给下一年预留利润。而明显我们看到连续九年保持这样一种高速增长，真的很难得。而且现在很多传统的一线房地产企业，其实它们在经营过程之中也面临着各种各样的经营承压，但是我们从金科股份的年报中看到，它去年的毛利率达到了28.84%，这是一个强力的证明，证明上市公司在盈利水平方面保持着一个比较高的水平。”
在2019年年报中还有一点很值得大家关注，向股东每10股派发4.5元的红利，现金预分红24亿元。对此刘煦然也表示：“能够真金白银地以现金分红的方式回馈股东的其实也并不多，连续四年以来金科已经累计给股东分红达到了67亿。因为很多房地产企业的现金相对而言是比较紧张或者是捉襟见肘的，通常也是以开发贷等不同的方式来进行资金周转。但是我们看到公司对股东的回报，也体现在公司治理方面是非常健全的，可见金科股份真的是很良心的一家A股上市公司。”
通过对金科股份现金流从2018年由负转正以来的连续两年来看，它持续保持着现金流的净流入，2019年达到22.39亿元，而且公司的现金和等价物其实是348亿左右的水平，而短期负债也只有327亿，是完全可以覆盖的。所以，很多评级机构给上市公司的主体评级是AAA评级，而且是维持一个正面的展望。在银行授信来看，在2020年也达到了2022亿，财务是非常积极和稳健的。
一直以来做大规模、做足利润也是公司长期坚持的经营的准则，在中国房地产市场，规模意味着地位，也是直接影响了公司生产资料的获取，那金科在土地储备上现在重点布局在哪些方面？
从土地储备来看，刘煦然表示：作为一家深耕川渝的企业，金科在重庆市场的市场份额达到了11.66%，而且在2019年重庆地区的营收仍然高达51%。并且通过年报数据分析，金科的土地储备其实是相当均衡的。比如它提到“二三线为主”的一种策略，同时“一四线为辅”，而且它围绕着“三圈一带”和“八大城市群”进行了布局。总体来看它可销售的面积达到6700万平米土地。从土地的储备来看，其实也是非常安全的。而且在报告期内，它又新增了192宗土地，土地购置金额就达到了888亿。从报告期来看，重庆逐渐地占比降至29%，这就意味着它在多元化方面，包括像华东、西南、华中、华南、华北分别比较平均地占到了22%、18%、16%、7%、5%，布局和结构越来越合理。
在金科跻身到千亿阵营的同时，我们看到中国的地产市场也是发生了很大的变化，经过十几年外延式的增长的黄金时代之后，随着全国城乡家庭自有住房拥有率超过90%，消费者对住房的需求也在悄然发生变化，从仅仅满足基本居住需求渐渐向追求居住的环境、舒适性、更优的户型、齐全的商业、交通、医疗、教育配套、更好的居住服务等转变。2018年底在金科召开的产业升级发展大会上，正式宣布其实现千亿元销售规模。站在新起点，“四位一体”战略应运而生。
从战略布局来看，刘煦然表示：从金科的角度，“四位一体”帮我们打造的是一个美好生活的生态圈。它从传统的新地产和新服务的“双核驱动”，逐渐升级到了“四位一体”。这“四位”中，我们能看到的是，从企业的经营效率，从民生地产、生活服务、科技产业投资、文旅康养四大方面也在为企业积蓄动能。
可以说，金科在整个深耕民政地产主业之外，已经围绕地产开发又迈入了三个万亿蓝海。在当前整个市场的环境之中，金科提出了六大新发展理念和十项核心能力，或许也能够为整个房地产市场全业态、全领域、全产业、全城市能级的创新突围提供一个有力的范本。
纵观20多年来，金科从一家重庆地区的小公司发展成为以民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等等“四位一体”，的千亿规模的企业，真的是非常不容易。而且从战略定力的保持和新业务比例的提升方面，金科也继续有望大幅爬升，保持一种高速的增长。
（以下为访谈实录 ）
主持人：新浪的网友朋友们大家好，欢迎来到《上市公司品读》，我是主持人佳怿。
今天我们非常荣幸地邀请到了沃德资产投资总监刘煦然老师做客我们的演播室，为我们全方位地解析金科股份2019年年报的相关数据，欢迎您。
刘煦然：各位朋友大家好，其实在金科股份公布年报之后，的确让我们眼前一亮。因为在过去的一年，很多上市公司在三季度也出现了一个集体性的整个行业的拐点，但是在不同的行业寻找风口的过程中，我们会发现金科股份的业绩增速还有它的每股收益等等财务指标，真的是让我们眼前一亮。而且3月23号它的年报显示，在报告期内它的销售金额达到了1860亿元，同比增长了57%。其实在传统行业中，大家都在想过去一年中哪些行业能够保持10%—15%的增速，能够稳定发展。但是当一家公司能够保持如此高速地发展的时候，就会让我们去探究，到底什么能够成就它这样一种业绩的增速。而且这样一种同比的增速，从房地产的销售面积来看也达到了1905万平方米，同比增长了42%；营收方面达到了678亿，连续九年保持增长；归母净利润达56.76亿，同比增长46%。
在这一组数字之后，两个数字最抓我（的眼球）。一个是销售的增速是64%，一个是利润的增速是46%，同时上市公司还伴随了一个大手笔的24亿的分红。这样的公司真的是很良心的一家A股上市公司。
主持人：确实，因为大家都说2019年过得太难了，也上了微博的热搜，大家都觉得企业都不好做。我们看到金科股份完成了年度目标的124%，真的是非常不容易。
金科成立至今也是20几年了，其实真正做大做强也是近几年才开始发生的事情。作为2018年新晋的千亿房企，直到2015年金科的销售规模才首次突破300亿元——扩张速度不可谓不快。针对金科2019年的财报数据来看，刚才刘老师提到了几个亮点，您觉得非常抓您眼球的数据，您能再给我们细分一下吗？
刘煦然：首先，我们在寻找价值与成长的上市公司的时候，经常会谈到“戴维斯双击”。也就是随着它每股收益的逐渐增长，它的市盈率也同步提升，股价能给投资人一个更多的回报。从上市公司年报来看，在连续三年以来，从2017年到2019年，它的收入增速分别达到了7%、18%、64%，是一个明显的抛物线。另外，从利润来看，始终保持着43%、93%、46%的连续高增速。而且这个增速是连续九年保持增长，并不是说前一年并不太好，而今年突然变好，因为有很多上市公司可能也会在年报的时候，比如第一年通过计提，通过各种方式来给财务报表“洗澡”，给下一年预留利润。而明显我们看到连续九年保持这样一种高速增长，真的很难得。而且现在很多传统的一线房地产企业，其实它们在经营过程之中也面临着各种各样的经营承压，但是我们从金科股份的年报中看到，它去年的毛利率达到了28.84%，这是一个强力的证明，证明上市公司在盈利水平方面保持着一个比较高的水平。
之前我们也研究过不同的上市公司，毛利率可以把它看成是一个公司或者是一个行业的护城河，当毛利率达到一定的水平之后，不管是向上下游扩张，还是向同行业中横向发展，其实都为上市公司带来了一种定价权和一种门槛。
主持人：对，刚刚也提到它的房地产销售面积达到了1905万平方米，同比增长了42%，居行业前列。
刘煦然：对。
主持人：在深耕战略效果明显的同时，它的全国化的版图也是全面开放。
刘煦然：没错，作为一家重庆的企业，首先它在重庆的市场占有率达到了11.66%，同比出现了2%的增长。虽然2%看起来不大，但它是在一个不断的高增速的基础之上。而且在重庆以外的市场，它也保持了很高的强劲的势头，销售金额同比增长达到了82%。包括像合肥、苏州、南宁、成都等等地区的销售增速都超过了50%。
另外，2019年年报中，能够真金白银地以现金分红的方式回馈股东的其实也并不多，连续四年以来金科已经累计给股东分红达到了67亿，而且在2019年的年报中也向股东每10股派发4.5元的红利，24亿的现金真金白银地掏出来。因为很多房地产企业的现金相对而言是比较紧张或者是捉襟见肘的，通常也是以开发贷等不同的方式来进行资金周转。但是我们看到公司对股东的回报，也体现在公司治理方面是非常健全的。而且在2018年迈步“千亿”阵营之后，公司在行业中的地位也是在不断攀升。2019年全口径销售的排行中达到了1860亿元，又比前一年提高了5倍，已经名列第17位了。到了“千亿”（阵营）之后，既是一种挑战，其实也是一种机遇，从公司来看，公司对于整个在地产调控背景之下仍然能够保持这样一种增速，非常亮眼。
主持人：对，没错。对于很多房地产企业来讲，2019年地产调控的持续推进，加上整个行业融资渠道的严格监督，躺着赚钱的时代其实已经一去不复返了。很多人其实认为地产已经进入到了“白银时代”，如何在逐渐收缩的市场红利中去赚取高额的利润，维持业绩的稳步提升，才是真正检验一家房企实力的一个最佳的证明。
事实上其实在近几年外界的眼中，金科规模高速增长的背后是积极的财务数据，它的财务结构也是进一步优化了。刘老师，您能不能在财务结构方面给我们进行分析一下？
刘煦然：从财务报表分析来看，上市公司还真是有两把刷子，它的现金管理做得非常到位，而且财务保障的结构也是不断加强。在整个2019年公司回款达到了1610亿，同比增长又是53%，也就意味着公司的回款率已经高达87%。而且在年报期的期末，公司账上的现金已经接近360亿元。360亿元是一个什么概念呢？公司所有的负债其实都可以通过这样的一种方式进行短期内的偿还。所以，公司在财务角度是非常安全的。从资产负债率的情况来看，公司的负债率继续下降了4%，只有33%，在很多房地产甚至其它行业中，它的财务报表的安全性是明显提高的。而且公司的预收账款达到了1147亿，同比也增加了50%。这就意味着公司在很多项目盘中非常具有主动性，而且从财务角度来看，财务是非常稳健和安全的。
因此，我们通过对于这个公司现金流从2018年由负转正以来的连续两年的分析来看，它持续保持着现金流的净流入，2019年达到22.39亿元。而且公司的现金和等价物其实是348亿左右的水平，而短期负债也只有327亿，是完全可以覆盖的。所以，很多评级机构给上市公司的主体评级是AAA评级，而且是维持一个正面的展望。在银行授信来看，在2020年也达到了2022亿，财务是非常积极和稳健的。
主持人：刚才您提到了两个词，一个是“回款率”，一个是“现金流”。无论说对于房地产企业来讲，还是对任何一家企业，都是非常重要的。而且本来房企的回款率就挺难的，对于在疫情之下，因为现金流是非常重要的一个指标，你既然可以覆盖掉债务的压力，对于一家公司来讲，安全性是非常高的。
一直以来其实做大规模、做足利润也是公司长期坚持的经营的准则，在中国房地产市场，规模意味着地位，也是直接影响了公司（生产）资料的获取，金科在土地储备上，它现在重点的布局是在哪些方面呢？
刘煦然：土地储备对于金科这样的公司，就好像咱老百姓说的“面粉”和“面包”的关系。土地作为房地产基本的生产原料，也是各大房企的必争之地。首先，作为一家深耕川渝的企业，它在重庆市场的市场份额达到了11.66%，而且在2019年重庆地区的营收仍然高达51%。所以，它的大本营是非常稳固的。
另外一方面，通过年报数据来分析，它的土地储备其实是相当均衡的。比如它提到“二三线为主”的一种策略，同时“一四线为辅”，而且它围绕着“三圈一带”和“八大城市群”进行了布局。总体来看它可销售的面积达到6700万平米土地。从土地的储备来看，其实也是非常安全的。而且在报告期内，它又新增了192宗土地，土地购置金额就达到了888亿。从报告期来看，重庆逐渐地占比降至29%，这就意味着它在多元化方面，包括像华东、西南、华中、华南、华北分别比较平均地占到了22%、18%、16%、7%、5%，布局和结构越来越合理。
主持人：我可以这样理解吗？本来在川渝地区可能布局是较重的，现在在全国的一些省域进行了平均的分配，开始全面的发展。
刘煦然：对，而且针对最有活力的二三线城市，因为我们看到落户政策的落地，使很多二三线城市面临着一次人口的不断流入。对一线城市来看，人口相对达到了饱和，所以未来的人口红利其实也更多集中在优质的二三线城市。
主持人：看来现在已经不偏科了。
其实在整个金科跻身到千亿阵营的同时，我们看到中国的地产市场也是发生了很大的变化，经过十几年的外延式的增长的黄金时代之后，随着全国城乡家庭自有住房拥有率超过90%，消费者对于住房的需求也在悄然发生着变化。
从仅仅满足于基本的住房需求，到现在我们已经渐渐地开始追求更好的生活条件，而舒适性、便利性以及对环境的要求、更优的户型等等，同时我们可能还要要求更加配套的医疗、购物、教育、交通，这算是在房产需求上理念的转变。2018年底，金科召开了产业升级发展大会，会上正式宣布实现千亿元销售规模。站在新起点，“四位一体”的战略应运而生。我记得当时它里面有一句话，叫“一个金科，四种美好。四位一体，美好金科”。
刘老师能不能给我们分析一下这“四位一体”对于我们的房地产行业而言有什么样的借鉴意义呢？”
刘煦然：这“四位一体”，从金科的角度，它帮我们打造的是一个美好生活的生态圈。它从传统的新地产和新服务的“双核驱动”，逐渐升级到了“四位一体”。这“四位”中，我们能看到的是，从企业的经营效率，从民生地产、生活服务、科技产业投资、文旅康养四大方面也在为企业积蓄动能。
首先，民生角度。金科已经在全国的23个省（自治区、直辖市）的130个城市开发了480余个项目，在建项目达到361个。通过全面地提升品质，打造核心的产品，这是金科在增长规模的同时，保障让客户能住到好房子，享受一个优质的生活品质。对于住宅从简单的机械走向智慧交互，这方面金科真的做足了工作。
第二个维度，生活服务：以智慧便利服务业主生活。它通过社区大数据系统——天启大数据中心，将多种智慧社区设备系统有机结合，比如设备可以实现视频化的管理、精准服务客户需求，通过智能管家、智慧物业、智能访客，不断提升品质，为500万以上的业主提供了安全智能的社区服务。尤其是在疫情期间，社区的品质服务是不是有一个良好的环境，对于很多居家隔离和居家办公的业主真的非常重要。而且金科从物业管理项目来看，已经达到了135个城市和800个项目，金科的物业也连续四年蝉联中国物业服务的十强企业，而且是连续六年在中西部，在它的优势大本营地区保持了市场占有率的首位。因此，这也是在第二方面的重要亮点。
第三个维度是科技产业投资运营能力：为城市增活力。在科技产业投资运营方面，围绕着智慧科技、智能制造、大健康等等国家正在鼓励的发展的新型战略方向上，通过在重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省11个城市进行布局，实际上也创造了很多标杆性的项目，比如说像重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地等等，都成为当地科技的地标。
第四方面是很多老百姓比较关注的，是文旅康养方面。通过深耕文旅和康养，通过与战略合作伙伴的合作，引入一些国际的文旅巨头，也可以实现一种快速的弯道超车的方式。
所以，在四大发展方向上，布局是非常到位的。
主持人：金科在整个深耕民政地产主业之外，已经围绕地产开发又迈入了三个万亿蓝海。
刘老师多次提到疫情期间我们居家隔离、居家办公的情况，今年春节前期暴发的新型冠状病毒肺炎疫情，给各行各业都带来了冲击。在疫情之下，金科都有哪些举措呢？
刘煦然：首先，疫情对于地产企业明确的冲击就是，比如售楼处关闭，比如说工地暂停施工。因此，对于整个行业来看，都面临着一季度业绩可能会不达标的情况。但是我觉得随着多地陆续的复工、复产，其实企业的这个情况也相继得到了缓解。从我们对整个市场的分析来看，购房者的需求并不会因为疫情而减少，可能只是一种相对的迟缓。首先，对于战胜疫情、对于经济复苏我们还是充满信心的。另外，从中长期的房地产的走势来看，在疫情结束之后，可能很多百姓也更加关注自己的居住环境跟居住的状态。另一方面，我们从金科本身来看，根据它3月19号相关的数据披露，除了湖北地区以外的复工率达到了97.7%。所以，我们在复工方面看到金科真的也走在前面。在疫情救助方面，金科累计向疫区捐款和捐物1150万元，而且还有13名优秀的员工组成了志愿者服务队亲赴武汉，我觉得这种勇敢的逆行者是非常值得我们尊敬的。
在假期，我们的网友作为云监工，看了火神山的建设过程，而金科也恰好为火神山提供后勤服务。所以，一家有社会责任感使命的企业真的是很值得我们尊重的。
主持人：确实，好多房地产企业现在已经开始直播卖房、直播看房，真的是疫情下催生了很多行业的新的发展，我们其实也相信，正像您所说的，在我们的共同努力之下，疫情终将会被我们战胜。其实疫情期间给了我们很多人一个反思的时间，您觉得作为一个地产人而言，或者是对于整个房地产行业而言，会给它们带来一个怎样的反思？
刘煦然：首先，地产行业可能原来更多是一种粗放型的发展，而现在强调的是精耕细作，而且是需要平衡好长期和短期的目标。金科把创新驱动、效益优先、质量第一、精细化管理、科技赋能、共创共享的发展理念已经融入到了企业的发展过程之中。而且2019年以来，随着公司不断提升公司的企业文化，包括建设优秀的团队，大力提升创新能力和以客户为中心的产品力和服务能力，配合了强大的执行力和投融资能力，还有重大风险的防控能力，以及科学的管理能力，还有完善的体系和治理能力，还有强大的公共关系管理能力。我们看到，十大不同的方面，公司也是不断地在强化内功。
主持人：由此可见我们看到金科的快速崛起也是有迹可循的。当前整个市场的环境之中，金科提出了六大新的发展理念和十项核心能力，或许也能够为整个房地产市场全业态、全领域、全产业、全城市能级的创新突围提供一个有力的范本。金科股份的未来发展，您有哪些展望或者是寄语呢？
刘煦然：作为一家连续高质量发展的企业，首先“四位一体”是它的战略发展方向。
主持人：这肯定非常重要。
刘煦然：“六大理念”是它的思想指引。在这种发展的过程之中，我们看到的其实是企业的一种高速增长，比如说预计2020年可能会达到3600万平方米的开工面积，而且企业喊出了一个更新的目标“在新的基础上达到2200亿元的地产销售金额”。我们看到在迈入千亿之后，企业依然处在加速上行的过程之中。而且从土地的拓展和储备方面，企业也非常积极地在布局。
纵观20多年来，金科从一家重庆地区的小公司发展成为以民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等等“四位一体”的千亿规模的企业，真的是非常不容易。而且从战略定力的保持和新业务比例的提升方面，金科也继续有望大幅爬升，保持一种高速的增长。
主持人：今天我们分享了金科股份这么多方面的相关的数据，到节目的最后，因为时间的关系，我们也给它简单地总结一下。给您出两个问题，第一个问题，我们先总结一下整个今天节目的大体内容。第二，我们确实也看到了金科的发展有很多好的数据在做支撑，但同时投资还是有风险的，我们也可以提示到一些风险。
刘煦然：没错，没错，对于整个房地产行业的调控，对于“房住不炒”理念的坚持，可能也一直是大家对房地产的一种问号。也就是说房地产行业和房地产股票之间是不是简单的线性相关呢？对此我们觉得更多还是和企业本身的经营发展密切相关。整个年报看下来，不管是营收同比增长64%和净利润同比增长46%的高增速，还是从企业的储备，以及企业的财务角度而言，对于一家高速发展和成长的企业，其实这些也都是它必备的条件。
今天非常感谢刘老师做客我们的演播室，给我们带来这么一个全面的分享，期待金科股份能够在2020年有一个更好的发展。今天我们的节目到这里就要和您说再见了，我们下期不见不散！
