积极财政政策缓冲私人部门经济下降

　　另外，我们的投资和消费，另外两驾马车。投资是中国这几年来一直增长很快的，但是现在我们看到投资的增速在明显下滑，两方面的原因：一方面因为出口增速下降，而中国的投资当中，有相当一部分是为出口而投的。比如说加工制造业的投资，如果不出口，没有出口的市场，我们这方面的投资是不会增长那么快的。但是这几年来我们看到出口依存度在提高，跟出口相关的投资增速非常快，但是这一块随着外部环境的恶化，我们出口制造业的投资最近一段时期，尤其是从08年上半年到现在，已经明显下滑了。

　　另外还有一个原因，我国自身房地产方面的投资经过了多年的快速增长，从今年下半年开始也出现了下滑，并且现在房地产方面的新开工项目投资出现负增长，这样对于明年的房地产方面完成情况来说是一个非常不利的因素，会使得所谓内需拉动的房地产有关的投资下降。房地产行业产业链是很长的，它的直接供应商是原材料企业，钢、水泥、铝、玻璃，这些原材料企业的更上游的行业是能源，尤其是电力。因为这些行业是高耗能的行业，电后面是煤。也就是说如果房地产行业出现下滑的话，会影响到其它许多行业的发展。

　　这两块投资增速一旦下降的话，我们中国经济的增长速度将明显下滑。因为制造业和房地产业是我国投资当中占比最高的两个行业，制造业占到投资三分之一，房地产行业直接就占投资四分之一，更何况刚才说的它所能影响到的一些行业，加重起来影响就更大。

　　我们现在看到的是政府最近出的一些政策，充分预计到了私人部门经济下降可能对中国产生的影响，因此我们试图用积极的财政政策来缓冲这种下降。缓冲这种下降能起到多大的作用呢？我们还有待于观察。但是拿目前的情况和98年的时候做一个对比，我们看到在这个图当中显示，1998年的时候政府的积极财政政策撬动了大量的私人资金的投资，无论是在房地产行业还是在基础设施行业里面，私人资金有大量的流入。那个时候为什么会有大量流入呢？我觉得是两个因素，一个是在1998年我们实行了房改，实行房改的同时政府用积极财政政策改善基础设施，自然就吸引了很多私人资金进入房地产行业。另外，那个时候中国的基础设施非常薄弱，许多基础设施领域投资的回报率是比较高的，比如高速公路、港口，政府只要鼓励这一类的投资，自然会吸引很多的私人资金介入。今天的情况和当时比，在这两方面都是有区别的。因为我们房地产当初是一个新兴的行业，朝气蓬勃的行业，是支柱行业。现在经过十年的房地产行业的发展，房价已经到了相当高的水平，不是所有的人都买得起房子。在目前的情况下，即使政府搞基础设施建设，房地产方面的投资，也不可能像过去增长那么快。另外，我们现在的基础设施也是比较饱和的，无论在高速公路还是机场方面，我们都看到有些地区都出现比较过剩的现象，也难以像当时那样吸引大量的私人资金的流入。

　　事实上我们看到中国的房价根据发改委70大城市的数据显示，许多城市房价已经开始下跌，并且房价下跌城市的个数在急剧上升。4月份只有5个城市房价下跌，但是到了10月份就是36个城市。房价下跌原因到底在哪儿？有人说是信心，当然信心或者对未来房价的预期是一个重要的因素，但这个因素影响的更多是投资需求，因为投资者买不买房，要做三个指标的比较分析。第一，利率水平多高，第二，租金回报率多高。第三，房价未来涨不涨，涨多少。目前利率水平已经是降到了4%、5%左右，4%、5%的水平，但是租金回报率还没有达到那个水平。所以，买房子的话，如果房价不涨，投资者是不敢问津的。必须房价涨的幅度能够覆盖租金回报率与利率之间的差异，才有可能保本。不然的话，买房投资是要亏的。现在房价看跌，而且利率水平还是高于租金回报率，自然投资者就不感兴趣。剩下的就是真实需求，自住的需求，自住需求就看买得起买不起、是否能承受目前的房价水平。

　　我们这儿做了一些分析，看中国比较大的城市如上海、深圳、北京、广州、南京，假定一个家庭买一个小户型90平米的房子，20%首付，你会发现月供占到家庭收入的70%、80%。这个分析是在前天央行大幅减息做的，减了息之后，看到这个指标从80%略有下降，但还是高于70%。我们国家银行按揭贷款的标准是月供占家庭收入比不能超过50%的，现在70%多要降到50%，要么收入达幅度上升，要么房价需要下降。也有人说你这个分析里面有一个问题，中国老百姓的住房拥有率是很高的，他们现在手中有房子的，只不过这些房子是原来房改的时候国企分给他们的，但这个方面现在也可以流通了，也就是他们去买房子的话不需要用大量的现金去买，可以把自己手中的房子卖掉，再去买一个商品房。那样的话可承受能力可能不像你做的分析那么大，它只要额外加一点钱就行了。表面上看这种分析是有道理的，但是仔细推敲里面有问题。问题在哪儿呢？把现在手中有的老房子卖掉，卖给谁去？买他房子的人是不是手中也有老房子呢？如果也有的话，那群人也要把他的老房子卖掉来买你这群人的老房子，你仔细这么推下去，总有一群人是没有房子的人，要买老房子，他是白手起家的。也就是说这个分析如果是整个动态的来看，是站不住脚的，并不是所有的人都有这个能力，原来有房子，我只要加一块就能把新房子买下来，总有人是白手起家，过去是没有房子的，这条链接下去总有人是买不起的，只要他买不起，中间那些人就卖不掉你的老房子，你要买房子还非得白手起家不可，非得用现金、用银行贷款来支付整个房价。所以，我们这个分析是从这个角度来看的。房价水平和老百姓收入相比，现在是偏高的。

　　看一下目前房地产的库存情况与月销量的情况做一个对比。刚才已经看了美国的情况，10到11个月。我们看到，中国现在平均水平27个月，比美国要高的。

　　另外我们看到房地产行业尽管存在着价格比较高的问题，但是这个行业确实关系到许多工业企业的增长情况。因为房地产行业的上游很长，比如说钢铁里面22%的粗钢都是用在房地产建设上面的，27%的水泥用在房地产，18%的玻璃、27%的铝、36%的PVC都是用在房地产里面的。所以，房地产行业一旦下滑，将会影响到一大批的重化工业企业。