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http://finance.sina.com.cn 2001年02月24日 17:07 中国经营报
编者按：本版上期刊登了“北京、深圳房地产市场大揭发”一文，将北京伟业顾问行考察深圳市场后的一些体会进行了登载。事实上，除了北京人在找北京与深圳市场的差距，预备挥师北上的南方军团也在分析北京市场。下文是深圳著名顾问行世联地产对北京市场的观察。 北京是一个特殊的地方。其特殊源于它独特的政治地位、悠久的历史、庞大的人口和深厚的文化底蕴。因此，几乎在每一个经济领域，北京在中国都有着特殊的地位。房地产业也不例外。 过去的几年中，北京房地产市场有着异乎寻常的表现：在全国各地普遍遭遇低潮的同时，北京房地产市场却令人羡慕地实现了“独善其身”，价格虽略有下降，但幅度相对而言不大，并一直保持着在中国房地产市场的最高价格，外销公寓最高卖到3000美元／平方米，租金最高到60美元／平方米、月，业内人士戏称这种现象为“房地惨，上海瘫，北京安”。 北京地产常胜不衰的一个根本原因是，北京是一个常、暂住人口达1600万人的超级城市，无怪乎众多的房地产相关企业纷纷赶赴北京，希望在这块“大饼”中分到尽可能多的一块。在任何城市，政治对房地产市场的巨大影响都是无庸置疑的，但相对于北京而言，政治的影响力更加直接、明显和有效。 何以“北京安”？ 作为中国的政治中心，党政机关、国有大企业集团总部在北京的集中程度是其他城市无法比拟的。而这些部门无一例外，都是福利分房制度的受益者，也因此形成了北京独特的集团购买市场。 集团购买是形成北京房地产市场格局的重要原因，它对于北京房地产市场的影响体现在两个方面：首先是需求量庞大而稳定。受驻京机构总体规模的影响，北京的集团购买量非常大，同时需求量也非常稳定。因为作为个人购房者，当市场上没有价格、品质等诸方面能满足自己需求的产品时，他可以选择持币观望；而作为集团购买，由于它的福利性质，它必须定期购买，以保证能满足需求。另一方面，集团购买对诸如价格等因素并不敏感，也使得北京的房地产价格并没有遇到真正的市场挑战。 集团购买保证了北京市场上旺盛的购买力。虽然按规定从1998年起就取消了集团购买，但一直到去年，集团购买仍然是市场上不可忽视的力量，笔者在考察楼盘中就发现某些项目被集团购买者整栋整栋地买走。今年，福利分房彻底退出市场，对北京楼市必然造成一些负面影响。然而，大部分楼盘三分之一被外地人买走以及众多房子行将进入换代期的事实又证明了将有一股新的生力军会托起北京的楼市。 而从供给方面来看。不同于深圳的是，北京是一个历史文化名城，同时又是政治中心，其土地的供应受历史状况或现实政治因素的影响很大。比如说北京申办奥运会，就要保留许多土地作为申办奥运会之用；或者是某些老城区，其拆迁成本势必较高，同时所需时间也很长。而在开发程序上，也是部门繁多，程序繁杂，这一切都使得房地产产品供给在数量和时间上受到很大的限制，无法在短期内形成足够的供应量。这一点，在北京城区显得特别明显。可以说，正是这种独特的供求关系造就了北京市场的一枝独秀。 在北京市场一片繁荣的表象下，实际上却是市场的不规范与不成熟，比之深圳、广州、上海等城市而言，实际上北京在市场化程度上已经远远地落后了。 市场化前夜待曙光 判断一个市场的成熟程度，我们可以从它的市场规模大小、市场规范程度和市场主要参与者行为等方面着手。 首先，从市场总量来看。根据北京市统计局统计，北京市1999年全年商品房施工面积为3784万平方米，其中住宅施工面积为2447.9万平方米，商品房销售建筑面积544.4万平方米，其中，住宅为484.7万平方米，销售给个人的为296.8万平方米。单单就商品房销售面积而言，深圳市1999年商品房销售面积为540万平方米，基本与北京持平，但北京的人口却相当于深圳的四倍。出现如此巨大的差距，是因为北京没有真正成熟的市场，大部分消费者或者不需要从市场中去解决自己的住房需求(福利分房)，或者市场中根本没有适合他们的产品，因为市场并没有给供应者足够的压力，使他们提供真正的个人消费者需要的产品。 第二，从市场规范度来看。我们可以从以下两个例子来看北京市场。其一，关于经济适用房。开着奔驰车去买经济适用房，在北京业内早已传为“美谈”。如果有机会去北京的经济适用房小区看一看，你会发现这里比之许多商品住宅并不逊色。尽管政府一再强调经济适用房应该卖给70%的中低收入者，并且其价格要比商品房便宜将近30%。然而事实是，政府并没有界定什么是中低收入者，也并没有详细的管理办法，结果经济适用房变成了有钱人购房的乐园，有的一家人买了好几套，而真正的低收入者却仍然是买不起。目前有所限定但因实施细则未出且个人收入难以明察条文仍是纸上谈兵。其二，关于三级市场。尽管《北京市已购公有住房和经济适用房上市出售管理办法》出台已一年，但二级市场并没有像人们预期的那样火爆。截止到去年6月底，成交量还没有超过430套，据说到去年10月也没有突破500套，而全市已购公房的数量是110万套，已经取得产权证的也有82万套，与这个分母比较起来，实在是太难为情。原因可能是多方面的，但相关的管理混乱恐怕是其中的主要因素之一。在北京，三级市场的房地产中介只能以“声名狼藉”来形容，一部电话就可以是一个中介公司，拿了押金就走，打一枪换一个地方，人还是那几个人，公司的名称和营业地址三天五天就可以一变。结果市场作出了它的反应，报纸上中介免谈的字眼随处可见，消费者宁愿自己在网上发布信息，或在大街上贴街招都不愿找中介。而这种市场行为的效率可想而知，三级市场也就谈不上什么发展了。 第三，从市场主要参与者行为来看。应该说，在北京市场上，作为市场行为主体的开发商和购房者的成熟速度是惊人的。北京一些成功的项目开发即使放到其他更成熟的地区也不多见，甚至在某些方面有过之而无不及。不过，也许是受北京文化之都的影响，北京的开发商都分外关注于项目文化品位的挖掘。无可否认，房子既是建筑也是艺术，对项目文化价值的挖掘本身无可厚非。然而，过分着重“文化”、“概念”的营造导致许多开发商忽略了前期对项目客户和市场的把握，而将注意力集中在了后期的营销上(文化是需要展示的，而展示是需要成本的)。一些营造文化氛围比较到位的楼盘的成功，更加剧了这一现象。这造成的结果是，概念满天飞，你COSMO，我H一族，这边CBD，那边CID甚至CLD都出来了。因此，有人戏称北京是“卖概念”，而不是“卖房子”。最高兴的估计就是媒体和广告公司了，北京一个普通的住宅项目在一个月内仅媒体广告费就花了近140万。而在深圳，由于前期工作比较到位，像“南山金融中心”这样的项目在打了3次1／4版报纸广告的情况下就实现了近90%的销售额。 顺应大势可胜出 北京有一个巨大的房地产市场，但在市场规范和成熟之前，它最大的意义在于未来，而规范是需要时间的，因为市场意识的培养需要时间，市场秩序的建立需要时间，甚至管理部门的经验积累也需要时间。 北京又是一个剧烈变化的市场，随着时间的推移，北京那种独特的供求状况在市场大潮的冲击下将逐渐瓦解，消费者将更快地成熟，以往的经验已不适用于现在的市场，北京或许将不再能“独善其身”。 在未来的北京市场，如何顺应市场大势的变化，同时把握属于北京的独有的地域特征，将成为开发企业成败的关键。(世联地产王正宇)
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