潜行商业地产 大摩持股中国内地第一高楼9%

　　翟宇

　　国际投行摩根士丹利(下称“大摩”)已入股中国大陆第一高楼上海环球金融中心9%的股权。这显示出其仍然看好中国的商业地产。

　　上海环球金融中心的投资商森大厦株式会社(下称“森大厦”)社长森稔上周五向《第一财经日报》透露，大摩已入股环球金融中心9%的股权，森大厦则持股70%，余下股份由日本及欧美30余家金融机构组成的财团持有。

　　据森稔介绍，森大厦最初委托大摩为环球金融中心30%的股权寻找买家，最后大摩自己愿意出资买下其中9%的股权，森大厦的持股比例也由之前的80%降至目前的70%。

　　建筑高度492米的上海环球金融中心上周五刚刚实现封顶，此时距离其第一次开工仪式已10年有余。101层的这座大楼靠近420.5米的金茂大厦，将成为上海新地标。

　　上海环球金融中心的总投资额预计达1250亿日元(约合人民币81.73亿元)。如果按以上数据计算，大摩所持的9%股权已价值不菲。尽管大摩获得该股权的代价目前仍不得而知，但以大摩以往的出手经验，有望“低于市场价”取得。

　　上海环球金融中心位于上海的陆家嘴区域，是金融机构云集之地，这也导致高档写字楼供不应求。尽管明年春季才能完全竣工，上海环球金融中心目前已获得了不错的预订。

　　过去几年中，由于高档写字楼租金不断上涨，海外基金一直热衷于收购成熟的办公楼物业。除大摩外，高盛、麦格理、花旗银行以及雷曼兄弟等都已先后进入中国的房地产市场。

　　尽管央行、国家外汇管理局等部门先后出台了一系列限制外资投资国内房地产市场的政策，但并未有效阻挡外资的脚步。从今年的情况看，已经有越来越多的资金，包括来自世界各地的中小型基金都进入中国寻找项目。　　

　　在此次入股之前，大摩已经在上海收购了包括世界贸易大厦及上海广场商场裙楼在内的多项商办物业，随后又将收购的焦点转移至整幢的住宅楼，并将其改造成酒店式公寓出租经营。

　　据森稔介绍，根据已签订的租赁协议，上海环球金融中心的日租金水平大约是3美元/平方米，“但这只是夏天的价格，到秋天可能会有变化”。这一价格在上海已接近最高水平。

　　上海环球金融中心有限公司董事长吉村明野表示，预计环球金融中心15年后可收回投资。

　　尽管房价调控措施不断，今年8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨还是达到了2005年7月以来的最高点。已抢先进入的一些海外基金正在选择退出。麦格理银行、高盛银行都将其在上海收购的办公楼物业出售套现，回报率均超过100%，且持有时间均不超过2年。

　　按照上海环球金融中心的招租计划，明年开业时办公楼的入住率将达到40%，开业后一年内将超过90%。

　　当天参加上海环球金融中心封顶仪式的全国政协外事委员会副主任赵启正表示，在浦东陆家嘴的规划中，包括金茂大厦和环球金融中心在内，将有三幢摩天大楼，“另一幢正在等待有远见的投资者”。

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