20名员工集体出走 第一太平戴维斯遭逢资质拷问

　　叶国靖

　　原全球五大代理行之一第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司(下称“第一太平”)估价部董事李旭这些天心情很复杂。在接受《第一财经日报》专访时，他仍一脸沉重，“我在第一太平工作了10年，亲身经历它的成长，对公司有着深厚的感情与忠诚度，可现在回不去了。”

　　与李旭一起出走的，还有19名评估部的同事。很快，这些人马在陕西北路549号的一栋洋房别墅里，于本月正式加入了上海国瑞量行房地产评估事务所有限公司(下称“国瑞量行”)。

　　这是五大代理行在华期间最大的人事震荡之一。其背后掩盖的事实却是，长期以来，外资地产咨询机构在中国境内出具的估价报告并不具备任何法律效力。这些外资机构包括第一太平、戴德梁行等众多知名公司。

　　估价业务遭遇“资质尴尬”

　　事实上，双方分道扬镳，暴露了外资估价机构在中国境内光鲜形象背后的尴尬处境。

　　外资代理行在中国境内开展估价业务早在上世纪90年代初期便已开始。1997年，李旭成为第一太平估价部的第一位员工。

　　从2002年开始，大量外资银行进入中国境内成立办事处，抵押评估业务接踵而来。在大多数境外测量师还没有真正进入境内以前，香港测量师构成这一业务的主体。在此背景下，第一太平和戴德梁行等机构都有全职的估价部门专司内地主要大城市的估价业务。

　　根据李旭回忆：在第一太平，估价业务曾一度与代理业务并驾齐驱，为公司贡献了巨大的利润。目前上海的外资估价部门大约有7个，其中以戴德梁行规模最大。

　　然而，好景不长。2005年10月建设部下发了《房地产估价机构管理办法》(下称“142号文”)，其中规定：自2005年12月1日起，境内的房地产估价机构必须由具备境内评估资格的自然人申请成立；自然人的持股比例不得低于60%。但第一太平估价师的资质均取自境外，因而不符合这项规定。

　　142号文中还明确，公司名称中必须出现“房地产估价”或“房地产评估”字样，而第一太平却仅注明“物业顾问”。

　　李旭称，在境内估价学会成立之前，境外机构在境内设立办事处承担当时的估价业务。外资代理机构为外资银行出具的评估报告，一直是在我国法规的空白地带进行操作，是打擦边球。

　　此后不久，《外资银行管理条例》出台。条例规定：从2006年12月11日起，外资银行注册成为境内法人银行可开展人民币业务。根据中国有关法律规定，为银行提供估价服务的机构必须经中国政府批准且通过注册的房地产评估公司提供。

　　换言之，外资银行的抵押贷款业务开始纳入中国法规的管理范畴，中国本地居民的业务量在激增，其直接带来的一项重大影响是：外资评估机构出具的评估报告，不再具有任何实质性的效用。

　　“第一太平并不具备中国法律所要求的估价合法地位，估价师不能在公司里合法地从事评估工作，其签字亦不具备法律效应。如果提供给客户的评估报告中有一份引发了争议遭到起诉，司法机关就可能判定这是违规经营，我的职业生涯也将到此结束，不能再踏足这个行业。”李旭向记者解释了资质缺失可能造成的后果。

　　事实上，这并非个案。在境内多家外资机构中，类似的现象并不少见。

　　中国估价师学会的一份内部资料显示：外资估价机构不具备国家批准的专业资格，不属于中国估价师学会的行业管理范畴，也不属于建设部及各省市房地局管理。因此，在法律概念上他们没有资质，不具合法性。

　　对于这一点，第一太平中国区董事总经理刘德扬在接受有关媒体采访时的说法却与李旭相去甚远。刘德扬表示：“我们向来只是做评估咨询，并不出具具备资产评定资格的评估报告。我们公司出具的报告，只给客户作为参考。”

　　借道国瑞量行，试图曲线突围

　　“依照《外资银行管理条例》的规定，从2006年12月11日起，不具备估价合法地位的机构再出具评估报告，将触及法律红线。”李旭强调说。

　　显然，第一太平的管理层似乎意识到了前述两项政策变化以及随之被放大的经营风险。于是据李旭描述，2006年6月，公司让其牵头独立成立一家符合中国法律规定的估价事务所。

　　中国估价师学会的另一份内部资料也显示类似做法在境内相当普遍：外资估价机构的业务和从业人员都游离于管理机构之外，员工有专业资质者大多注册于其他有专业资质的中介机构中。

　　因此，数月前李旭以自然人身份与国瑞(连锁)税务事务所董事总经理孙健达成公识，组建了国瑞量行。

　　公开资料显示：国瑞(连锁)税务事务这是一家经上海市税务局批准成立的税务代理专业机构，从事税务师事务所法定的税务咨询、税务代理业务。可口可乐、联合利华、摩托罗拉、花旗银行、荷兰银行、锦江(集团)等均是该公司咨询户或常年税务顾问户。

　　借助该机构的特殊背景，国瑞量行在2006年10月，拿到了营业执照。2007年1月1日起，李旭正式离开第一太平，出任新公司法人代表、董事长，负责业务；孙健出任总经理，负责市场运营与公共关系。

　　鉴于第一太平不具备合法的评估资格，它与国瑞量行签署了一份合作协议。根据协议及综合李旭与孙健的介绍，第一太平须每月向国瑞量行支付一笔“牌照费”。然而双方间的具体业务模式以及因何种原因导致合作破裂，却依旧不得而知。双方均在采访时回避了这些重要细节。

　　更耐人寻味的是：第一太平以公司名义给《第一财经日报》发来了一份重要声明。其主要内容是：“本公司的一切业务运作正常。关于最近市场上有关公司的传闻，本公司郑重声明，本公司已与李旭先生以及相关人员解除劳动雇佣关系，即他们已经不再是本公司员工，因而他们无权就本公司状况，对外发表任何声明或通知。”

　　无论如何，这又是一起因外资机构曲线绕开政策而产生的新问题。外资机构究竟该如何熟悉并尊重境内市场，境内监管部门又该如何设计相关制度以辅助外资机构业务的顺利开展，这似乎是当下双方都需审慎的问题。

　　李旭

　　●1987~1991年，同济大学土木建筑系

　　●1991~1993年，上海市纺织设计院，土木结构设计师

　　●1993~1997年，戴德梁行估价部第一任部门经理

　　●1997~2006年，第一太平戴维斯，组建估价部任董事，Rics特许测量师学会中国分会、中国区教育和职业委员会主席