广州楼市供应会否出现空当期

　　业内人士称：观望新政效果和楼盘更改规划将致短期货量减少，空当期后供应量会大增

　　“国十五条”楼市冲击波

　　“国十五条”规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70 %以上。同时，规定“对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查”。也就是说，现在还没拿到施工许可证的，没动工的，一律要重新设计，重新报批。

　　受访发展商都认为这两条是最要命的，而最简单又最有效的对策就是拖时间。

　　受“国十五条”影响，广州将有一大批新报建项目会被打回发展商处重做，业内人士估计，广州市场可能形成最短1年、最长1年半的货量供应空当期。

　　大批新项目要重新规划报批

　　“国十五条”规定，6月1日后凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。尤其强调“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”这意味着广州有一大批新报建项目会被打回发展商处重做。因此，广州市场可能形成最短1年、最长1年半的货量供应空当期。

　　广州山象设计顾问有限公司总建筑师蒿一兵表示，没有领取施工许可证的项目几乎是要重新走一次报建的程序，还要回过头来重新做规划。重新做规划和建筑设计，一般需要3个月的时间；走完报建的程序，到领取施工许可证，一般来说至少要9个月时间，另外从动工到达到预售条件，也还需要一段时间。

　　有发展商透露，一些有“背景”、有“关系”的发展商报建审批的速度可能快些，不过也需要半年。何况，一下子那么多项目都要重新做规划，重新报批，肯定会拉长时间。

　　空当期后供应量将大增

　　同创卓越执行董事陈柳青预计，由于那些不符合新政规定的项目要重新报建，即使是符合新政的项目也要重新做市场定位等方面的原因，在短期之内市场上的供应量肯定会有所减少，市场上将会出现一个空当期。在此期间，占目前市场主导地位的大户型单位将会在短期内拉高总体房价，但长期来说，由于新政影响，今后将会有大量中小户型的单位涌出，又会一定程度降低房价。

　　广州发展商代表马先生认为，政策虽然很骤很猛，自6月1日起执行，但仍有“滞后性”，该政策要到明年下半年才能显现出效果来。

　　发展商黎先生也同意此看法，其认为广州楼市将在今、明两年，供应链断裂，现有产品将“吊”起来销售。对目前已通过报批的楼盘来说，价格会上涨，因为市场的供应链将出现断裂。从这个“断供”期来看，现有产品及现已获得施工条件的项目，肯定会笑到最后。

　　不过，业内人士也指出，购房者对于这个市场空当期完全可以不必恐慌，而争先去认购现有市场产品，因为“国十五条”还规定，对超出合同约定动工开发日期满1年或2年而未开发的，分别会从高征收土地闲置费和按闲置土地无偿收回。可以预知的是，这将让市场产品供应量在空当期后大增。

　　地产商囤货？小心积压难卖！

　　曾经有房地产专家指出，开发商囤积产品，存在很大风险。如今国家新一轮宏观调控开始，囤货“后遗症”即将显现，究竟是利是弊？不同开发商感受可能不尽相同。

　　主动囤货:货量积压难卖

　　一位不愿透露姓名的业内人士表示，五一前不少发展商都存在“惜售”心态，期望通过产品积压来推高房价，现在他们大部分都面临卖不出货的危险。该业内人士称，新政对买家影响明显，从市场反应来看，不少原本打算买房的消费者都选择持币观望。而购房需求的剧减，使原本希望通过囤货以卖出高价的发展商，现在不得不考虑降价销售。如珠江新城某楼盘，几个月前定价1.3万元/平方米，后来涨到1.8万元/平方米，等到月底正式开售的时候，价格可能会低于最先的定价。

　　少量囤货:刚好过空当期

　　记者五一黄金周期间采访过一个囤货的大型楼盘，该盘发展商解释，他们之所以没有出售全部货量，主要是一部分楼宇的预售证并未如期拿到。与那些因“惜售”而烦恼的同行不同，如今他们正为自己“被动”囤货的行为而庆幸。这位开发商告诉记者，该盘现在货量充足，销售期至少可以维持半年。“虽然价格可能出现下降，从而导致利润减少。但至少企业的宣传和销售不会断档，这对我们的长远发展还是有益的。”

　　缺货企业:空当期或裁员

　　与此相反，一些并不“惜售”的发展商倒是可能出现生存困境。番禺某个以豪宅开发为主企业的职业经理人向记者抱怨，新政策规定新商品房90平方米以下所占比重必须达到七成，这使得公司之前所有的计划都必须推倒重来，而从规划修改到获得新的施工许可证，至少要半年以上。

　　这位职业经理人表示，出现超过半年的空当期，这对整个企业的品牌建设，甚至公司正常运转都是严重的打击。该职业经理人称，在没有收益的情况下，公司为了节约成本，可能会裁员。

　　广州:发展商狠念“拖”字诀

　　“国十五条”执行的第一天，楼市在两天的紧张和骚动后归于平静。记者采访了解到，前两天还焦急办理施工许可证和产权交易过户的发展商和二手楼市，都持着观望的心态等待广州市政府的表态，谁都不愿轻举妄动。

　　观望期可能持续到9、10月份

　　有知情人士预计，广州市国土局、规划局等部门还正处于内部意见的征集阶段，汇集交到市里还要再讨论定夺。如果涉及到分界户型面积和比例的调整，还要再报到建设部审批。走完所有程序，起码也要三四个月时间，也就是到9、10月份才会有结果。而且政策来得太快，地方政府、银行之前也未有太多准备。而且这次宏观调控如何在地方落实很重要，中央也要看到把房价稳住的结果，其中牵扯的问题很多，要兼顾的方面也很多，广州市政府一定会慎重研究后才做决断。

　　发展商这几天都在内部交流

　　发展商也预计到了广州实施细则的出台不会太快。某大集团的营销负责人告诉记者，五一黄金周期间，购买力已经得到一次集中释放，之后，看楼疲劳、观望感染等后黄金周症状在政策出台前已经有所表现。政策出台后的这两天，看楼的人确实是少了。他们的销售人员打电话给买家，不少买家都想再等等看。他觉得，和去年“国八条”出台的效应一样，市场都会在一次强势政策后转入集体观望，等到十一黄金周，由于新一轮楼市热潮期到来，买家的情绪可能会被重新调动起来。但也有发展商提出，即使广州的实施细则出台，观望期还不会终结，并可能再持续一两个月，买家肯定会看地方政策的效力再做决定。

　　白云区某楼盘的营销总监说，发展商之间这几天都在内部交流，较为统一的意见就是“等着”、“守着”，地方政策对发展商才是最具直接影响力的。

　　海珠某楼盘的销售人员透露，他们本想囤一点货量涨点价钱再卖，但现在囤着房子却看到买家购买信心受挫，担心公开发售时卖不了。

　　深圳:30楼盘或需更改规划

　　按照“国十五条”规定，深圳可能有30个拿了项目规划许可证但未拿到施工许可证的楼盘面临规划设计的更改。业内人士指出，市场迫切需要地方政府尽快出台实施细则，以引导市场。

　　“据我们调查，目前全市已经拿到了项目规划许可证而尚未拿到施工许可证的楼盘，大概有30个。如果规划部门坚决执行'国十五条'，它们都将面临规划设计的更改。”昨天，中原地产深港研究中心总监张伟说，仅在今年5月，深圳刚刚拿到规划许可证的楼盘就有18个，按照正常的审批速度，它们不可能在6月1日前便办理下施工许可证。

　　“这个政策不但对开发商是个考验，对政府也是个考验。”一位不愿透露姓名的房地产人士担心，如果地方实施细则迟迟不出，必将导致部分开发商希望通过暗箱操作获得豁免。“这不是没有可能的，如果一个楼盘重新设计的话，增加的费用将达几百万。”他认为，“国十五条”实施之后，全国房地产市场上猜测不断，众说纷纭，在这种情况下，迫切地需要地方政府尽快出台实施细则，解答疑惑，引导市场。

　　昨天，主管房地产项目规划设计审批的深圳市规划局一位负责人说，对于“国十五条”的各项规定，政府部门肯定会坚决执行，但由于深圳的实施细则尚未出台，具体如何执行目前也不清楚。

　　深圳的实施细则到底会在何时出台？连日来，深圳市房地产研究中心主任王锋一直与深圳市国土房产局部分负责人在北京参加建设部封闭会议。他昨天告诉记者，研究各地如何落实“国十五条”便是此次会议的重要内容。在此期间，不会接受媒体采访。他估计下周才能回到深圳，随后深圳的实施细则也将尽快出炉。

　　-记者观察

　　

别墅用地叫停

　　别又“捧”高别墅价格

　　叫停别墅用地已是自2003年至今三令五申过的调控政策。自从这个政策出台，广州的别墅价格就有了政策的仰仗，以稀缺性为名义，越卖越高。而且在别墅报建方面，似乎还存在管理方面的疏漏。据悉，今年初还有发展商在广州东部地区获得大片土地准备建纯别墅。还有知情人士透露，政府早年批出的别墅用地还有不少未消化，因此现在报建别墅还可获批。

　　另一个存在的问题是，发展商可采用高级公寓、多层洋房等名义向规划部门报建开发联排别墅，以逃避对别墅开发的限制。

　　以实际经验来看，叫停别墅用地的政策每次被强调，别墅价格就会向上拉一拉，这对别墅几乎已成了一个利好消息。目前，南海的别墅项目已经升到了7000多-10000多元/平方米，南沙区的别墅也卖到了近20000元/平方米。所以，今次

国土资源部再次重申叫停别墅用地供应后，如果政策的执行不进一步严格、到位，那么这只会成为为别墅价格捧场的工具。