首日房产市场有序退烧 买方卖方观望政策落实

　　来源：新华每日电讯

　　房地产新政实施第一天北京广州上海三地反应

　　市场有序退烧，买方卖方观望政策落实

　　北京：交易趋冷，购房者抱观望态度

　　新华网北京6月1日专电(记者孙晓胜、岳瑞芳)6月1日上午，近几天持续火爆的北京海淀区二手房交易服务大厅终于冷清下来。工作人员告诉记者，与前两日相比，1日办理相关手续的人数大幅下降。

　　北京市地税局提供的信息显示，为抢在6月1日前完成二手房过户手续，5月30日、31日，北京市民排长队办理过户手续，以搭乘营业税2年起征的末班车。北京部分区县地税部门的二手房交易服务大厅甚至延长服务至24时。

　　记者1日在北京北五环外的“明天第一城”售楼处看到，大厅里冷冷清清。楼盘的销售小姐告诉记者，5月27日推出第五期的5栋楼、330多套房子，现在只剩下20多套了。“很多购房人都抢在6月1日之前签约。”

　　位于北京北三环的一个售楼处销售大厅里，只有几个销售代表正在与购房者签购房协议。销售代表告诉记者，一期房子已经全部卖光了。

　　北京市房地产交易管理网的即时统计数字显示，北京期房交易数量略有下降。据统计，早在“国六条”出台前，北京日均签约期房约为570套，其中住宅日均签订519套；国六条”出台后，日均期房签约量为592套，其中住宅日均签订550套。5月30日左右，期房日均网上签约量降为544套，其中住宅日均签订467套。

　　在售楼处，几位前来看盘的购房者告诉记者，现在出手买房肯定是不明智的举动。“新政策出台后，各地方会有具体的措施跟进。等形势明朗后再买不迟。”网络上一项调查表明，近五成购房者近期将对楼市抱观望态度。

　　广州：短暂交易潮后，面临“洗牌”

　　新华网广州6月1日专电(记者黄玫)从“消极观望”到“焦急观望”，在“国六条”实施细则颁布后，

广州楼市各个主体的心态在悄悄发生改变。业内人士认为，新政策确实带来了新气象，在经历了二手房的短暂交易潮后，广州房地产市场将面临重大调整，中介、开发商可能要“洗牌”。

　　“六一”前上演高潮一幕

　　5月31日，在诸多楼市新政策实施之前，广州二手房交易一度进入了“疯狂”状态。有顾客从凌晨就开始排队，希望在“大限”前完成交易。广州市

房产交易中心派出370个办件号，比平日多派170个仍显得供不应求。

　　5月31日，珠江新城的多家中介行唱起了“空城计”，据说店员都出去与客户联系看楼或者签合同了。

　　6月1日，记者在百灵路、六榕路的一些房地产中介公司了解到，当天交易平淡，有的业主还把价格提高了一些。毕竟羊毛出在羊身上，征收的营业税虽然是业主缴纳，但是肯定要转嫁给消费者。

　　相比二手市场的忙碌紧张，一手市场则平静得多。祁福新村有关负责人说，我们基本是大众化的房子，大部分在90平方米以上，价格目前看也不会受太大影响。工作5年的王先生打算今年买房，他说，现在看来要等等，很有可能今年广州的房价扛不住了。

　　而准备进行二次置业的刘女士则考虑近期入市，她认为新政策的出台会影响市民的购买意愿，但小户型的供给增加后，发展商很有可能对大户型进行提价，还是要早下手。

　　中介面临冲击

　　尽管上市的二手房大部分是房改房，期限也在5年以上，实际上营业税的影响不大。但是，政策的威慑力还是很大。不少业内人士说，房地产中介市场的“冰冻期”已经来临，中介公司将面临较大冲击。

　　观望期越长，开发商的压力越大。业内人士说，去年宏观调控政策对2年内转手的商品房征收全额营业税的时候，广州有近10%的中介公司受到严重冲击而关停倒闭。中原地产有关人士认为，新政策实施后带来的成交量下降将会对行业产生冲击，特别是一些实力有限的中小中介公司会吃不消，他们将承受不了观望期的高成本代价，从而被市场淘汰。

　　房地产业即将重新洗牌

　　新政策对信贷条件有严格规定，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款。业内人士认为，如果政策严格执行，一批中小房企将被淘汰出局，整个行业即将重新洗牌。

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，90平方米以下住房要占项目面积70%以上的规定，将影响后续未开工项目的供应。其中“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，这样，一些已规划好了的项目不仅需要额外再支出一笔设计费用，同时还需要一段时间重新进行规划调整。预计从明年年中开始，广州一手楼的供应会面临严重紧缺。

　　广东省房协秘书长蔡穗声认为，这次的调控政策力度很大，对房地产开发企业会有较大影响。但是对房价进行“限价”，在操作上会有一些问题。例如今年定的价格是6000元/平方米，等两年后房子开卖时，市场价格已经涨到8000元/平方米了，这其中的差价会引发投机行为。

　　上海：在观望中，步入“胶着期”

　　新华网上海6月1日专电(记者徐寿松)二手房交易“加速冲刺”以赶上税收优惠的末班车已成往事，时下，一手房成交已经缩量，开发商、买房人都在观望地方落实“国六条”的具体措施。业内人士判断，上海楼市在观望中迎来了“胶着期”。

　　二手房“冲刺交易”成“过去时”

　　自6月1日起，购买住房不足5年转手交易的将全额征收营业税的规定，在二手房市场观望的“湖面”砸下了一颗石子，前期已签订交易合同的交易双方纷纷涌向交易中心完税、过户。此前的两天时间里，上海各交易中心都出现了“爆棚”现象，一些交易中心不得不增加缴税窗口、延长工作时间。

　　不过，由于税收政策调整从公布到实行只有两天时间，基本没留“缓冲期”，而二手房从签约到过户，一般需要35天到45天，即便买卖双方均无贷款，也不可能在两天内完成过户，因而，对于许多已经持有房屋满两年并准备套现的卖家来说，没有任何腾挪的时间。

　　来自二手房中介公司的信息显示，对于九部门调控细则，买卖双方反应不一。有买房意向的客户普遍转为观望，“看看市场形势”再说。同是房屋持有人，其反应也有明显不同。知名中介美联物业上海公司对其分布在上海11个区域30多家门店的房源进行调查后发现，《意见》颁布首日，有约10%的卖家开始封盘不售，等待地方相关调控措施的出台；有约10%的卖家为求尽快脱手，选择小幅降价；另有10%左右的卖家选择提价，以转嫁税收压力；而7成左右的业主则选择维持原价。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿认为，上海市场既不会出现成交量大幅降低，也不会出现恐慌抛售现象，市场影响主要还是集中在心理层面。

　　一手房需求短期下降，“胶着期”来临

　　“在地方细则出来之前，消费者不会大规模入市，开发商也不会大举推盘，双方都已进入观望阶段，等待地方在9月份之前出台落实‘两个70%’的具体措施。”中原地产研究部的一位人士说，短期内一手房需求缩量不可逆转。一方面，90平方米以上首付提高到3成、5年内出手全额征税的政策对于中小投资者而言，是一次再“清洗”，他们会出局；另一方面，市场后期行情的不明朗会让更多的人观望，成交量会下滑，买卖双方再次进入对峙状态。

　　相关数据显示，上海一手房交易量已经在减少。业内人士分析，近期成交量下跌，可能与股市向好一定程度上分流了楼市资金有关，但主要还是

住房公积金贷款利率上调、“国六条”及其细则出台进一步抑制了成交量。这一状况可能要延续到9月之前──等地方拿出了落实结构调控的具体措施，一切水落石出了，“胶着期”才可能结束。

　　不过，对于未来一手房价走势，各外资投行有不同的看法。百富勤近期作出的预测报告认为，内地楼市不会出现大跌，只是住宅需求和楼价可能像以往一样会被“有序冷却”。

　　有的开发商开始“寝食难安”了

　　“开发商一段时间内日子都将不好过。”上海万吉房地产的一位经理说，一些分期开发、同一地块上的部分土地尚未取得施工许可证的开发商“寝食难安”，“关心的已不是房价了，而是后续工程怎么进行？项目前期是中高档定位，现在要改成90平方米以下的小户型，怎样才能取得施工许可证呢？”

　　业内人士认为，90平方米以下房源须占开发量的7成，这对上海等一线城市的很多开发商来说是个“劫”，中小开发商尤其如此，他们的活路可能是向二三线城市转移。