房地产新政首日 二手房市场转冷

　　本报实习记者 费杨生 北京报道

　　昨天是九部委房地产调控新规实施的第一天，火爆了两天的朝阳区房屋登记发证大厅终于冷清了下来。一位工作人员告诉记者，比起前两天来，今天上午的人数减少了七成左右。不少业内人士认为，两天的“末班车”过后，二手房市场将密布观望气氛，而供需比变化、交易成本增加将导致二手房价格的走高。

　　“末班车”驶过 观望气氛再起

　　昨天上午，记者来到朝阳区房屋登记发证大厅。在这个据说是北京市面积最大的登记厅里，办理过户的购房者明显没有前两天多了。从10:30到11:30的整整一个小时里，在大厅等候办证的约有30人，而在前两天，厅内人头攒动，几无立足之地。

　　新政后的冷清已与新政前的热闹形成了鲜明对比。在5月30日、31日这两天，北京、上海、广州等地的房地产交易中心里，期望搭上“末班车”的购房者都排起了长龙。仅北京而言，东城区交易厅从平时过户10套左右激增到60套左右；而海淀区交易厅更是达到了180多套。

　　业内人士普遍认为，“末班车”驶过，其背后扬起的是一层厚厚的“观望”气氛。

　　北京链家房地产经纪有限公司的数据显示，在当前北京

二手房市场中，近50%左右的存量房的购买时间都在5年期限以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%。这部分房源量的减少将对整个二手房市场的成交量造成重大打击，成交量严重下挫将不可避免。北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，由于成本增加，一部分出售者的出售意愿将降低，预计二手房交易量将整体下挫约50%。

　　供需比将进一步拉大

　　业内专家还指出，交易量整体下滑的背后是市场供需比将进一步拉大。

　　金育松认为，政府把营业税征收时限延长至5年的本意是想通过减少房地产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾；但这项政策在抑制部分投资需求的同时，更多的会阻碍二手房的供给，从而进一步拉大供需比例。

　　北京中原房地产经纪公司的专业人士称，2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，而购买时间在5年以内的二手商品房交易占总体二手房成交量的60%左右。该人士认为，此次营业税征收期限的延长，将直接导致二手房供给量的下降，进而拉大供需比，如果再增加征收个人所得税会让二手房市场雪上加霜。据该公司统计，目前北京二手房市场供需比为1:6，部分热点区域如中关村、万柳等，供需比达到1:10。

　　中大恒基不动产营销公司总经理王述也持同样的观点。他认为，营业税调整对部分炒房行为将起到一定的打

　　击作用，但也将对二手房房源放量造成萎缩效应，使二手房市场的供不应求局面更加严峻，二手房的销售价格有上涨的必然趋势。

　　交易成本增加

　　不仅供需比的拉大将推动

房价上涨，另一方面，交易成本的增加也可能助推房价的上扬。在朝阳区房屋登记发证大厅咨询税费问题的多位购房者都表示，很担心房主会把税费转嫁到自己身上，不少人陷入了买与不买的两难。

　　金育松分析，由于二手房市场的刚性需求，售房者可以将税费成本转移给购房者，从而拉动房价的上涨，这已经在去年得到了验证。据统计，去年在购买时间不足2年的二手房交易中，将近80%的售房者将税费转嫁给了消费者，造成了二手房成交量下降，成交价格不变甚至上涨的现象。

　　北京中原地产的专业人士也认为，单套物业的成交价格将因为税费成本转移而上升。他说，一套60万的二手房，营业税就要交3万3，再加上

契税、印花税，总的税费将占购房总款的7%。

　　也有专家认为，5.5%的营业税对投资客的打击力度并不大，相反还会波及一部分有自住需求的购房者。因此，应把“5年”的起征点从“产权证时间”调整为“购房签约时间”，这样既有利于稳定价格，又有利于二手房市场的发展。