外资热炒上海楼市：220亿抑或更高

http://finance.sina.com.cn 2005年05月29日 15:54 21世纪经济报道

　　见习记者张诚上海报道

　　上海楼市一直同海外热钱紧紧相联。

　　但进入上海楼市的海外热钱的规模究竟有多大？境外炒家究竟在上海房产市场中占有的比例是多少？此前，一直处于猜测和争论中。

　　5月25日公布的人民银行上海分行《2004年上海市金融运行报告》中，首次表达了人民银行的观点。《报告》称，据人民银行上海分行的不完全统计，2004 年1-11 月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222 亿元，较2003 年增长13.5%，其中：用于房地产开发的约150 亿元；用于购房的约70 亿元。

　　根据上海市统计局的数据，上海市2004年全年房地产投资开发总额为1175.46亿元，而2004年1月—11月用于房地产开发的境外资金为150亿元，境外资金在开发环节占上海市全年房地产投资开发总额约12.76%。上海市2004年商品房销售包括现房和期房　为2263.84亿元，2004年1—11月用于购房的境外资金约为70亿元，占上海市2004年商品房销售额的比例约为3.09%。

　　值得注意的是，人民银行上海分行此次公布的222亿元，大大低于此前市场传言之规模，从境外资金在开发和购买环节所占的比重来说，也大大低于市场的预期。同时，该报告对这一数据只是含糊其辞的提到称其为“不完全统计”，统计口径也是2004年1-11月的统计结果，独独少了12月。

　　不能忽略的统计误差

　　人民银行上海分行有关负责人在接受记者采访时，首先的表态就是“这个数据想统计准确是很困难的”，因为通过地下钱庄和贸易项下进行的数据难以统计。

　　针对这一数据的统计口径，人民银行上海上述官员表示，外资进入房地产市场的途径多种多样，在开发环节进入的途径包括外资房地产开发企业投资、海外投资基金以及外汇贷款，在购买环节，主要是由个人外汇按揭贷款和境外申报直接汇入购房款这两大部分。此次人民银行的统计，则是以“汇兑为界”的，将外汇贷款和外资申报直接流入视为外资。

　　在房地产开发环节，主要的外资来源是上海的海外开发商和海外投资基金，他们的资金来自海外的直接汇入，这部分资本金部分可以结汇成人民币使用，而外商投资企业的境外借款部分，也可以按照“投注差”节余的部分进行结汇使用，此部分数据通过外管局国际收支处进行统计，而他们的房产开发融资同时，还需要进行外汇贷款，这部分资金可以通过商业银行得到数据。在购买环节，也是两大方面，银行的外汇贷款和境外直接汇入的购房款，可以通过商业银行得到统计数据。

　　外管局国际收支处的有关官员承认，这种统计方式最主要的弱点就是难以统计通过贸易项下和地下钱庄进入房产市场的海外资金。“毕竟资本是逐利的，这期间是个博弈的过程，这部分资本千方百计逃脱管制，就是不想让你知道这些资金投向哪里了，该部分资金中具体有多少进入上海房地产市场，规模达到何种程度均无从统计。”

　　220亿的疑问

　　此次的《2004年上海市金融运行报告》是由人民银行上海分行货币信贷分析小组起草的。而同在2004年，人民银行上海分行的货币信贷处联合金融研究处，以及上海外管局国际收支处和资本项目处，也对外资进入上海房地产市场进行了相应的实证研究，论文名为“上海市房地产行业融资外资化程度以及影响”。

　　根据该文提供的2004年前5个月的数据，2004年1月—5月的房地产开发环节，外资占比分别达到32.19%、79.14%、41.50%、39.85%、66.81%五个月的外资化平均程度为52%，此数据是通过计算外资流入量，包括外汇贷款与境外申请资金之合，同整个本外币融资情况相比得出的。而即使剥去外汇流入中的外汇贷款部分，光是境外资金的净流入其所占有的比重也达到了30%。

　　30%的比例远远大于此次公布的2004年11个月13%的比例。两个相同机构制定的数据却差别巨大，不禁让人对220亿的数字产生疑惑。

　　而在购房环节的数据中，亦出现了同样的问题，该文给出的数据为在2004年前5个月中外资资金占购房资金的比重已经达到了16.8%，但目前人民银行上海分行公布的前11个月数据仅为3.09%，这两者的差距也超过10个百分点。

　　虽然这两个数据的口径是不相同的，但同样一个外资占比，差别尽然如此之大，无疑让人感到惊奇。一外资银行工作人员表示，2004年下半年正是上海楼市最为火热之时，其间就有海外著名投行摩根士丹利购入锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓，总值超过人民币5千万元，下半年不可能出现外资投入大幅减少的情况。

　　沪上一外资银行高层表示，据他了解，2004年上海几家主要外资银行的房产贷款总额大约就在15亿美元左右，而海外投资基金的投入也在3亿-4亿美元，仅此算来，这两笔资金就在20亿美元左右。

　　对于这两组数据之间的差异，人民银行上海分行的相关负责人表示，目前暂不清楚此事，不方便发表意见。

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