首单房贷支持证券呼之欲出 MBS前景令人期待

　　记者 王栋琳 北京报道

　　中国建设银行日前发布公告称，将在近期发行30亿元住房抵押贷款支持证券。这将是国内首个房贷支持证券(MBS)。

　　市场潜力巨大

　　上周，资产支持证券的推进步伐突然加速。继周二国开行公布了承销团名单后，周四建行也发布承销团组建公告称，通过其受托机构中信信托投资公司，将于近期在银行间债券市场上发行约30亿元人民币的“建元2005－1个人住房抵押贷款支持证券”。

　　业内人士称，国开行信贷支持证券(ABS)和建行房贷支持证券(MBS)准备工作早已就绪。日前交易方参与资格已明确，近期税收问题的解决也有眉目，因此两家资产支持证券集中推出。建行MBS的投资者推介会将于本周五在京举行。预计承销团成员个数与国开行ABS不相上下。

　　专家介绍，房贷支持证券近几年在亚洲发展相当快，主要集中在日本和韩国。在2004年整个亚洲资产证券化市场上，个人住房抵押贷款占比超过46％。而由于房贷支持证券具有期限长和还款有保障的特点，因而得到众多投资机构青睐，投资者包括保险公司、养老基金、共同基金、对冲基金、

资产管理公司、银行和一些套利机构。据称，内地有一些著名

房地产企业也准备赴港上市，以加入到亚洲不动产信托的行列中。

　　专家认为，近几年中国房地产业迅速崛起，个人居住面积显著增长，再加上中国丰富的地域、资产类别，只需5－10年的时间，就有望超越日本，成为亚洲最大的MBS市场。而一些房地产巨头对国内MBS推出表示十分欢迎。

　　相对价值较高

　　据渣打银行的数据，在2004—2005年全球主要资产支持证券品种对比中，选取最有代表性的美国5年期商业房产贷款、欧洲3－5年期个人房贷、欧洲3－4年期汽车贷款、欧洲5年期信用卡应收款以及美国3－5年期工业企业贷款。通过比较可以看出，在所有固定收益品种中，商业和个人房贷不仅收益率基差(spread)或称回报率最高，而且价格波动率相对最小，属于高受益、高稳定性的产品。其中，房贷支持证券比同期限企业债券利差平均高出20－40个基点。

　　消息人士称，此次建行MBS也将分为A、B、C三档推出，但具体定价情况目前还无法得知。虽然我国还没有美国、欧洲那样发达的市场化定价体系，但由于今年一级市场利率整体较低，MBS比企业债的价格优势相信完全能够体现出来。分析人士认为MBS回报率至少应在相同期限次级债利率之上，即在4.95％以上。对于众多承销机构来说，这一定价无疑十分诱人。

　　建行今年6月已选取了上海、江苏和

福建三省分行作为国内MBS试点。早在2002年深圳市商业银行也曾选取住房按揭贷款进行准资产证券化试点。今年建设部住宅与房地产业司专门出台了MBS中抵押权变更登记的有关问题通知，统筹安排房产抵押登记变更，三家分行同时进行抵押登记变更工作，“按批登记，逐笔录入”，保证了MBS工作的顺利实施。

　　一位负责人指出，目前国内MBS中的最大盲点、同时也是会计、评级部门最头痛的问题就是数据不完整。此次MBS三档产品期限3－9年不等，但个人房贷整个周期则在20－30年。而我国开展住房按揭贷款业务仅有几年的时间，尚未经历完整的周期检验，没有可供参考的利率及信用风险基差曲线。因而很多项目准备中的数据完整性存在问题，目前只能评级先行。