房地产发展模式将全面转型

　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

　　近段时间来，政府出台了一系列关于房地产市场的政策，如24号文件、359号文件、39号令、64号文件等。这些政策的一个根本点就是如何来调整房地产市场发展模式，如何保证中国房地产市场全面转型。特别是温家宝总理11月19日在出访新加坡时，专门就国内房地产市场问题提出了自己的精辟的论述。而这些讲话决定了当前国内房地产市场的政策取向，也决定了国内房地产市场未来发展。从温总理的讲话来看，我想主要有以下几层内容。

　　一是，住房问题是当前国内民众最大的民生。对购买住房居住的民众来说，住房消费是他们一生中最大的消费。特别是在目前的高

房价下，民众不仅要把其个人一生的全部收入都投入到购买住房这一消费中，而且还可能让自己的父母一生的积蓄也投入到购买住房中。这不仅加大了广大民众购买的困难，弱化了许多居民的老年基本生活保障，也阻止了大多数居民教育投资与成长、社会阶层的提升。这种现象的出现，不仅对他们是相当不公平的，也从根本上不利于未来整个社会经济的发展。因此，解决居民的住房居住问题，不仅是绝大多数居民最大的民生，也是温总理所关注的最大民生。总理有这样的理念，相信未来中国房地产市场的政策会出现很大的变化。

　　二是，从总理的讲话中，总理既看到这几年住房市场快速的发展，也看到住房市场的发展改善了一些居民的基本居住条件。同时，他也看到，尽管这几年房地产市场快速发展，生产了不少住房，但是，大量住房生产仍然存在很大的持有不公。也就是说，这几年的住房市场是得到快速的发展，但是这些生产住房有可能并没有公平让更为广大的民众持有。住房持有的不公是目前中国的房地产市场存在的严重问题。这个问题既有我们制度缺陷，也有这种制度缺陷所导致利益问题。因此，在我看来，如何来调整这种住房持有的不公，政府会采取相应政策。这也预示着中国房地产许多政策会发生大的变化。

　　三是，中国的房地产市场问题的解决，总理把住房保障体系建立作为一个重要的方面来做。无论是廉租屋还是经济适用房都是这样一个思路。而且总理特别去看新加坡的祖屋，也就是政府希望多学一点新加坡的经验。但是就目前中国情况与条件来看，新加坡的经验是很好，他们的85%以上的居民可以住祖屋，但是从中国来看则没有这样的经济实力，更何况新加坡祖屋制度已经发展了几十年。现在，政府投入49亿建廉租房是一种进步，但是对2006年总销售达到2万亿的房地产市场来说，是杯水车薪。

　　当然，在中国住房保障体系建立中，总理已经把他的整个视野放在全国，而不仅仅是在城市。在总理看来，农民进城，无论是进城务工，还是迁移到城市，都得把他们的住房问题考虑在整个住房保障体系内。比如，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。总理这样一个视野，预示着未来中国的房地产市场应该是一个平民化的市场，而不是目前所推崇的豪宅市场。

　　四是，在总理的讲话中，特别注意到要把房地产市场的投资与消费区分开。对于房地产市场的投资，则由市场来决定。投资者在房地产市场投资不仅要承担投资房地产的成本，也得要承担房地产投资的风险。这就是目前359号文件和64号文件的基本精神。在359号文件中，政府是希望通过银行信贷政策的管理把住房的投资与消费区分开。对于住房投资者就得逐渐地用市场的价格机制来管理，而住房消费政府要用优惠信贷来帮助。而64号文件中，则严格限制高档住房的生产，从住房生产上保证住房的民生化。因此，对于房地产市场的投机炒作，政府是严格限制或禁止的。

　　可以说，在温家宝总理的讲话中，在上面所列出的多个文件中，都预示着国内房地产发展模式将出现全面的转型。这种转型不仅体现了在政府关于房地产的各项政策中，也预示国内房地产市场将出现重大的调整，决定着未来中国房地产市场的发展方向。

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