-北京市二级市场开放以来，至今已有400余套房改房成功交易

　　-收益制度成为阻碍二手房市场发展的瓶颈

　　-北京二手房中介尚不成熟

　　-银行、经纪机构的加盟使北京二手房市场看到曙光

　　-业内人士普遍认为，二手房交易要想搞活，必须开放三级市场

　　-三级市场亟待联动

　　据悉，北京目前有100万户居民已买了公房，还有部分居民正在按房改价陆续购买，据估计房改房购买量大约在130万套左右。业内人士普遍认为，二手房交易要想搞活，必须开放三级市场。只有开放使用权买卖市场，只有使公房私租转租合法化才能有效降低二手房价。

　　-买二手房有多种途径

　　自去年下半年以来，农行、工行和建行三家银行的北京分行推出了二手房抵押贷款。今年民生银行也有意向推出二手房贷款。不仅如此，二手房抵押贷款包括商业性住宅贷款和公积金组合贷款。公积金贷款买二手房的业务的推出，从理论上说最能刺激二手房的发展，因为公积金涉及的人群最广，又是一项福利。

　　为了二手房贷款业务具备可操作性，一些房地产中介、律师事务所、保险公司等被允许介入，免费审查上市房屋的入市资格，保证房屋交易的合法性和安全性。这些作法对于广大的欲购旧房改善居住条件的市民来说无疑是个利好消息。

　　-二手房贷款最长可贷30年

　　率先推出二手房贷款业务的是银行北京分行，贷款金额最高可达所购房产评估价的70%，贷款期限一般为15年，最长不超过30年。建行的二手房贷款额度也是七成，最高期限为20年。

　　推出的二手房个人抵押贷款业务包括3类房子：二手商品房、二手房改房、二手经济适用房，也就是说，这3类房子的收购者都可以申请建行的贷款。

　　-经纪机构介入二手房贷

　　北京市工商银行东城支行日前与置业家园房屋置换有限公司签署合作协议，正式对外开展二手房按揭贷款，这是继建设银行西四支行后，第二家与置业家园合作推出二手房按揭贷款的金融机构。置业家园一直致力于为百姓提供安全、便捷、专业的房屋买卖、置换和租赁的经纪服务。在与工商银行推出的二手房按揭贷款服务中，置业家园将为利用按揭贷款购买二手房的客户提供全额阶段性担保，并协调在贷款过程中的抵押登记、价格评估和资格审核等工作。

　　-二手房贷款可申请公积金

　　买二手房申请公积金贷款比申请商业贷款要划算，公积金贷款5年以上为4.5%，而商业贷款5年以上为5.58%。用公积金贷款可节省一笔利息支出，而公积金中有一半是单位支付，这双倍的好处，吸引人们首先考虑用公积金贷款买二手房。但据了解，二手房公积金贷款的发放很不畅，迄今为止尚没有几笔生意。

　　据悉，北京市公积金管理中心有关负责人介绍，公积金申请买二手房，必须要有中介机构的介入。

　　据介绍，公积金管理中心目前已与有关中介机构接触，近期内将有政策调整。届时二手房贷款将向纵深发展，而一改目前北京数十笔二手房贷总数的尴尬境地。

　　-二手房市场特别平淡

　　记者从有关方面获悉，北京市二级市场开放以来，至今已有400余套房改房成功交易。而大量未成交的二手房在价格制定上近乎同地区商品房价格，有的甚至高于商品房价。

　　-收益制度成为瓶颈

　　北京市国土资源和房屋管理局新近颁布了简化二手房上市交易的各项手续的新规定。一套二手房16天就可以完成上市手续，此前将房屋买卖手续费改为定额收费。房改房上市的许多障碍已被清除。其实，影响二级市场并被买卖双方关注的是收益制度，按有关规定，买主除了支付成交房款外，还应交土地出让金、过户手续费、印花税、契税、中介服务费等，另外买方还需另行交纳房款费用的7%至8%。卖主除了要交过户手续费、印花税和中介服务费外，还得按成交单价在4000元／平方米、4000元到5000元／平方米之间、5000元／平方米以上三种情况按不同比例和单位分成。另悉，在税费制度上，上海市二手房交易采取了低税费、低“门槛”办法，取消了原先就很低的综合税，其中包括土地出让金，而契税、印花税、手续费三者共占交易额的0.88%，由买方卖方分别交纳。

　　-中介未充分起作用

　　对于大量无房、手头又拮据的买方来说，二手房抵押贷款无疑是个利好消息。据悉，北京市已有三家银行推出此业务，但目前申请二手房贷款的人却很少，上海个人住房贷款又出新招儿：居民可将旧产权房评估后抵押给银行，作为贷款购买新房的首付款。但北京的中介行业普遍存在的问题是：资质、管理差，可信度低，收费乱，难以给银行提供有力的辅助。现在北京的银行多委托律师事务所进行一些具体事务，如北京农行委托广盛律师事务所代办贷款一条龙服务，但律师事务所并不是中介组织，在实际工作中银行工作仍然繁重，不利于房贷的开展。据悉，北京市农行至今只提供30多笔二手房贷款业务，而广州农行已提供了3000多笔。(文／本报记者赵国明)

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