据日前有关部门一项针对京城居民购买力的调查表明，半数以上的居民只愿接受价值20万元左右的二手房。在北京上市出售的二手房中，已购公房占大多数。据了解在所有的已购公房中，按不同标准分别于1976年和1980年开始建造的公房又占多数。其中约60平方米的两居房是其典型户型。20万元的两居房分布在京城何处，不同方位公房的差价是多少？这些公房有哪些特点？

　　-公房集中分布在八处

　　已购公房一般分布于七、八十年代国家机关和各企事业的周边地区。具体分布如下：

　　十里堡地区，国棉一、二、三厂附近；朝阳路、团结湖地区；安定门外、安贞地区；体育馆路地区；南二环、南三环之间；复兴门到军事博物馆一线，及军事博物馆南北两侧；德胜门外大街、鼓楼外大街地区。二环内各学校和原有各工厂的周边地区；除了上述地区之外，在全市的其它地区已购公房也有零散分布。

　　-不同方位价格不同

　　目前根据置业家园公司的代理客户和成交情况看，全市取得产权证的公有住房约有70万套，真正上市进行交易的只是很小的一部分。

　　这些已购公房大多分布在北京的朝阳区、宣武区、丰台区和海淀区等区的繁华区域，和目前销售的同等价位的商品房比，在位置上具有相当明显的优势，和同地区的商品房比售价要低得多。据统计，目前上市的已购公房每平方米的售价多数在4000?4500元。构成这500元差别的因素多种多样，具体包括建筑年代、朝向、土地等级、层高、楼层有无电梯、设备使用情况、水箱、上下水、暖气、电线布线等。这种种影响二手房价格的因素中土地等级、建筑年代、楼层和朝向对二手房价格的影响更为显著。通常情况下土地等级高的，建筑年代近的，多层楼的3、4层或塔楼的6?10层，及朝南的房子价格会比同等条件的房子价格稍高。从位置考虑，东、西、北三个方位的房子在价位上没有太大的区别，而城南的房子和相应位置的城北的房子相比每平方米售价要少500元左右。

　　-两种标准面积不变

　　当时建筑这些已购公房时，执行的住宅建筑型号分为76住1和80住2。

　　76住1即1976年开始建筑的住宅，户型多为一居室、二居室和三居室。它在1976年以前建造的住宅基础上有了一定的改进。

　　执行76住1标准的建筑多为多层建筑，这也是受建筑设备影响的结果。这时建造的房屋高度位2.9米。而当时阳台的设计是凹阳台、凸阳台各占一半。

　　80住2即1980年开始建造的住宅，由于1976年地震的发生，这时的房子在抗震性上做了新的要求。

　　这个标准虽然比76住1标准新了一些，但并没有本质的改变，只是到这时应用了一些先进的建筑机械和设备、在住宅建设上对建筑物的抗震性做了更具体的要求。为了建筑加强抗震性，我们模仿国外建筑，在室内增加了顶橱和壁柜，还将层高从原来的2.9米降低到2.7米，力求降低高度增加建筑面积。但由于当时的建筑都有经济指标的控制，所以只降低了高度，没能实现建筑面积的增加。

　　-已购公房的整体情况

　　70年代末、80年代初的公房以多层为主，由于经济指标的限制，户型单一且面积较小。到80年代末，劲松地区得到开发，住宅建设开始实施“占天不占地”的建筑方案，开始增加高层住宅楼的建设。此时，户型也有了相应的改变，开始考虑“两大一小”的设计方案，即大过厅、大卧室、小卫生间的设计方案。

　　这个时期的住宅一、二、三居室都有，二居室占了大部分的比重，一居室和三居室所占比例约是一居室占1／5，三居室占1／3，还有个别是大面积的户型。各种居室数量的设计主要是根据各单位的具体情况而定的，单位需要什么样的居室，需要多少，建筑就依据这个数量进行设计和建筑。(文／高飞 赵国明)