同样都是二手房市场，这边是上海、宁波等城市的二手房市场热火朝天、人气旺盛，从买房人到卖房人个个喜笑颜开，另一边却是北京的二手房市场，冷冷清清、气氛沉闷，管理层憋足了劲儿想把二手房市场扶上去，却未能开花结果。北京的二手房市场为房地产市场具有很强的地域性特点提供了有力的佐证。

　　同样都是二手房市场，这边是上海、宁波等城市的二手房市场热火朝天、人气旺盛，从买房人到卖房人个个喜笑颜开，另一边却是北京的二手房市场，冷冷清清、气氛沉闷，管理层憋足了劲儿想把二手房市场扶上去，却未能开花结果。北京的二手房市场为房地产市场具有很强的地域性特点提供了有力的佐证。

　　1999年11月，北京市出台《已购共有住房和经济适用房上市出售管理办法》，这个被称为标志着北京市二手房市场的正式启动的文件，着实让业界兴奋了一把。

　　管理层早就打好了如意算盘：从发达国家的住房市场来看，存量交易要远大于增量交易。通过开放住房二级市场，允许已购公房上市，不仅有利于促进旧公房进入新体制，而且有利于促进增量市场的发育，实现存量与增量市场的联动。

　　各大商业银行纷纷推出了二手房抵押贷款业务，增加二手房业务办理点，加快贷款的发放。房地产经纪机构也跃跃欲试，成立专门的二手房交易部，收集二手房源信息，沟通买卖双方信息交流，促进成交。

　　掌声不断，整个市场上上下下都对二手房市场寄予了很高的期望。

　　建立这样一个市场可以满足方方面面的利益，买房的圆了住房梦，卖房的不动产套现，主管部门从中征税，还有提供相关配套服务的都可以从中赚上一笔。何况还有上海的成功案例就摆在前面。上海第一个搞二手房市场，1998年不是都有2万套成交吗，北京怎么着也有上万套吧。大家都满怀信心地期待着在外地城市如火如荼上演的二手房市场在京城重现。

　　期望就像是一个肥皂泡泡，期望越大的时候，失望也会越大。事实是从去年11月到今年7月底，8个月过去了，北京二手房市场总共成交过户仅400余套。不仅跟上海没法比，就是浙江宁波，2000年仅头5个月就已成交4834套，平均每个工作日有50多套成交。也就是说宁波用一周的时间卖出了北京半年多才成交的二手房。

　　同样一个二手房市场为什么在外地能火，进京就水土不服了呢？摆在面前最大的问题是：房源稀少。购房的人多，愿意卖房的人少，媒体报道的购销比例是3∶1，实际情况可能还要超出这个比例。房源又为什么少呢？专家学者各方面的意见很快就出来了。

　　第一是已购公房上市的有关产权问题。

　　最初出台的办法规定公房上市需要有“原产权单位意见”，没有单位同意不准上市，这个门槛卡住了不少人。今年4月出台的办法的《具体问题补充通知》，规定除与原单位有约定的外，上市公房可不再征询原产权单位意见，这个政策解放了一部分已购公房。但北京市大约有100万套已购公房，一部分还是与产权单位有协议，必须要有原单位同意，才能上市。大部分出售者还必须面临“产权单位优先购买”和上市后谁交供暖费等具体规定的限制。

　　第二是利益分配的问题。

　　现有政策需要考虑到兼顾公平的问题。在过去的房屋分配中，不排除有人通过不正常的渠道得到了远远超过他们应有标准的大面积住房。房改后，他们又以低廉的价格买下手中房屋。他们手里的房屋上市会将实物形态上固化的分配不公显性化和货币化。

　　目前对这种超标房的处理办法是，房屋超标面积收入只返还给个人购房时付出的成本，其余部分归原单位或返还财政。这种方式表面上保证了国有资产的不流失，实质上却对已购公房上市有副作用。很明显，现在房屋的价格已远远超出当初的成本价。既得利益者是不愿轻易把房卖出的。

　　另外根据4000元划分普通住房和高档住房的分界线，已购公房售价每平方米在4000元以上的要按累进比例实行利益分配。已购公房上市售价越高，上交给财政的份额就越高。

　　再有就是交纳税费的问题。房价本来就高，除向中介交纳的代理费外，还有契税、印花税、土地出让金、手续费等。卖方还需按不同的百分比计算个人的交易收入，征收个人所得税。

　　三是办理手续繁琐、产权资料审核时间太长。关于这一点，今年6月，北京市国土资源和房屋管理局再次对二手房上市管理办法进行修改和调整，简化出售手续，缩短办理时间，由原来的100多天，缩短到16个工作日。按管理层的说法手续已基本到了简无再简，再简反而会出更多问题。

　　那么除了政策法规方面的原因以外，还有没有其他原因呢？回答是——还有。

　　房源少，房屋需求、供给比例悬殊，本应该出现供不应求的局面。但情况远没有这么乐观。市场沉闷、实际成交仍然寥寥无几。业内人士称之为“有行无市”。

　　表面上看，是房主要价过高，买卖双方心理上的差距过大。

　　想买二手房的人却把房改房想象得过于便宜，以为是清仓大处理，连当地新建商品房的50%都不到，其估价是以低于成本的重置价作为参照的。卖方却对市场销售价格的期望值过高，有的与新商品房价作参照，有的与附近曾发生过的高价作参照，有的与拆迁房价格作参照，总之其二手房价直逼新建商品房。

　　这样的价格当然不是买方的有效需求，买二手房图的就是便宜，如果二手房跟商品房一个价，谁会愿意去买80、90年代的房子而不要21世纪的房子呢？那是不是可以就此下结论：是因为二手房主太过贪婪而造成不能成交呢？

　　一位熟悉市场的专家认为：不是。问题的关键还要从商品房价位太高来找答案。除了多占房屋的人外，老百姓为什么要卖掉旧房呢？不就是为了买新房吗。以上海为例，上海的二手房市场很火，就是由“卖旧买新”拖动起来的。但上海的房价比北京便宜很多，三环左右的房子也就3000多元／平方米，而北京三环以内已很难找到6000元以下的新房。外地的住房消费级差远没有北京拉得这么大，在外地20多万元卖掉旧房，添10多万就可以买一套新房。而在北京没有60万很难买到三环内的房子，如果只卖出30万，还得添30万才能买到房子，这还不算迁新居的装修，重置家电等等费用。

　　有人说得更直接：“房子住了这么多年也住惯了，要说为了改善生活条件的话，有换买新房的差价钱，我买辆车不更好吗？”需要注意的是目前拥有房改房的人大多属于国家机关职员，属工薪阶层，这部分人手头并不富裕。很显然，商品房价格也很难有大幅下调空间。北京商品房价太高的现状，不可能指望通过“卖旧买新”，拖动二手房市场。这或许是北京二手房市场区别于外地二手房市场的本质原因。

　　其实，二手房市场的定义并不仅仅盯着房改房。凡是一级市场买卖后，再次交易的房子都属于二手房市场范围。但就北京目前的情况来看，要想让房改房唱二手房市场的主角，很困难。商品房政策实行时间又很短，也不可能有大量商品房进入二手房市场。不可否认，任何一个新兴市场的发展都需经过一个培育期，二手房市场的热火朝天还有很长的路需要走。

　　二手房什么时候才能够火起来？

　　香港中原地产的老板施永青对这个问题的答案是：如果各方面配合得好，北京的二手房市场活跃也许要不了10年时间，也许五六年就够了。(实习记者杨熙／文)

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