来源：财经观潮
作者：余飞
01 | 三四线城市仍在疯狂救市
9月末由北上广深拉开的新一轮救市，浪潮仍在持续。
媒体披露9月末至今，全国已有超50个城市出台救市措施。其中包括杭州、成都、厦门、东莞、济南、天津等。
天津全盘放开了限购，成为二线城市中最后一个放开限购的城市。
相比于一二线重点城市，更加疯狂的是三四线城市，50个城市中绝大部分都是三四线城市。
这一轮调整周期中最难受的三四线城市，其实早就顶不住，从2021下半年开始，它们就开启了疯狂救市行动。
奈何它们大多数原本就不限购，可以使用的大招并不多，只能从一些边角料的措施出手，比如下调房贷利率、降税、提升贷款额度等等。
最近一段时间里：
安徽安庆提出，全日制大专及以上学历或多子女家庭公积金最高可贷84万元。
山东泰安提出，取消公积金贷款面积限制，提升公积金贷款额度20%。
山东淄博，提升公积金贷款额度20%。
福建莆田，拟取消各类房地产调控限制措施，严控商品房用地供应增量。
内蒙古包头，住房公积金最高贷款额提至120万元。
福建宁德，取消商品住房上市限制，购买一手商办可统筹安排子女入学。
……
10月15日四川资阳发布购房新政，在中心区购买新房可以获得三个就业机会推荐。
类似的招数，两年前的广西玉林用过。
2022年玉林市卫健委发布了《玉林市卫生健康系统引进卫生人才支持加快人口进城政策措施（试行）》中，推出了四项措施多形式引进各类各层次医疗卫生人才，切实推动新型城镇化进程，加快玉林百万人口大城市建设步伐。其中就有一条明确写着：
市直各医疗卫生单位要大力支持人口进城就业工作，优先聘用符合条件且在同等条件下已在玉林城区新购房的应届毕业生。
02 | 疯狂调整
三四线城市相比于一二线城市，救市迫切程度更甚。
逻辑很简单，一方面三四线城市薄弱的经济、产业对楼市本就没有支撑。另一方面，当初支撑三四线城市房价的力量——货币棚改——已经戛然而止。
更为重要的是，三四线城市人口流失越来越严重。
在这种背景下，过去三年的房地产调整，三四线城市更加猛烈。
以前不久分析的几个城市日照、清远、衡阳的数据来看。
山东日照方面：
2023年日照卖地收入89.69亿元，相比于2022年下跌了27.5%，较2019年高点时期的234.76亿下跌了61.8%。
来源：日照置业网商品房成交量方面，由于去年年中之后，日照市官方没有披露数据，只能统计其上半年的成交量，网签了69.43万平方米。
从历年数据来看，日照的商品房成交量从2017年开始，就失去了动力，当年下跌了6.2%。之后间断性下跌。2022年跌幅最猛，直接下跌了55.09%。
来源：日照置业网房价，去年一路下跌。
来源：日照置业网广东清远方面：
制图：城市财经；数据：清远市统计局清远商品房销售面积见顶于2017年，为900.6万平方米。去年跌至445.62万平方米，相较于高点下降了50.5%。
今年上半年清远，商品房销售面积161.10万平方米，同比下降38.6%；实现销售额94.06亿元，同比下降44.1%。也即在去年已经跌入低谷的基础上，清远的商品房销量进一步跳水。
根据历年公布的销售面积和销售额，可以计算出其均价变化情况。
清远的商品房均价见顶于2018年，当年为9141.9元/平方米，今年上半年整体均价跌至5838.6元/平方米，跌幅36%。
湖南衡阳方面：
2023年，衡阳的商品房销售面积相比于2021年的高点，下跌了24%。销售额相比于高点下跌了29%。
制图：城市财经；数据：衡阳市统计局跌幅不算特别大。
但从今年的数据来看，衡阳的房地产市场明显跳水了。上半年该市的商品房销售面积只有164.55万平方米，销售额75.07亿元，同比去年年中跌幅均在四分之一左右。
来源：衡阳市统计局房价，已经跌至4500元。
销量下跌的同时，衡阳的库存在不断扩大。2018年衡阳的待售面积为189.3万平方米（衡阳市统计局数据），到今年7月份，克而瑞数据显示，衡阳的库存面积达到了301万平方米，去化周期35个月，属于高危状态。
日照、清远、衡阳是普通三四线城市的缩影。
日照代表着北方普通三四线城市，衡阳代表南方三四线城市。而清远则代表着一线城市中没有产业、人口、经济支撑的普通卫星城。
三四线城市的下跌，是综合因素作用的结果，比如货币棚改戛然而止、全国整体都在调整当中。
但其调整的根本因素，则是经济、产业、人口共同作用的结果。
03 | 大多数三四线城市回不了头
第一，产业羸弱，经济羸弱。
中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。
好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。
以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。
制图：城市财经；数据：各城市统计局合肥，经济首位度26.9%，也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。而从老大与老二角度来看，合肥是芜湖的2.7倍。
经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒的时候。
以上面提到的清远来说，当时写这座城市，是因为今年年中媒体披露，清远靠近广州的片区，房价出现了鹤岗化的趋势。
其房价不断下行的逻辑之一，便是产业太薄弱。
2023年，清远GDP仅为2120.19亿元，位居广东21个城市第14位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局产业实力上，2023年清远的全部工业增加值为706.73亿元。
工业第一城市深圳，2023年规模以上工业增加值11818.61亿元。其所依仗的大哥广州，2023年规模以上工业增加值5145.89亿元。
再比如今年被媒体爆出部分区域价格鹤岗化的河北张家口，产业同样太羸弱。
2023年张家口GDP仅为1842.7亿元，位居河北省地级市倒数第一。2021年，还是倒数第三，两年时间里，张家口被衡水、承德超越了。
制图：城市财经；数据：各城市统计局2023年，张家口全部工业增加值406.1亿元。这一数据，和全国工业第一城深圳2023年全部工业增加值11818.61相比，零头都不到。
和其省内经济、工业第一城唐山相比，同样没法比。唐山2023年工业增加值数据未公布，2022年为4500.1亿元，张家口的工业实力不足唐山的十分之一。
产业是导致大部分三四线城市无法支撑房价的关键。
所以，我们也看到，在众多三四线城市中，有那么一小撮，房价虽然也在下跌，但仍比较坚挺，比如江浙很多产业强悍的小县城，如上面说到的世界小商品集散地义乌、领带之都嵊州、珍珠之都诸暨山下湖镇、纽扣之都永嘉县、眼镜之都丹阳等等。
以上提到的这些产业强悍的江浙小县城，由于之前房价过度被炒作，现在也在下跌当中，但由于其拥有强势产业，并吸引人口流入，这些地方的房价调整也不至于鹤岗化。
第二，人口不断流失。
除了经济、产业外，人口这个楼市根本基座晃动，也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。
2022年全国人口减少了85万人，首次负增长。这种背景下，人口通缩城市面积扩大了不少。公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。
人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。
目前，公布2023年常住人口数据的城市有296个城市（直辖市、副省级城市、地级市、自治州、盟），其中115个增加，5个持平，176个减少。
制图：城市财经；数据：各城市统计局去年本号也做过梳理工作，去年的结果是有268个城市公布了2022年常住人口数据，其中143个城市人口在减少，2个持平，121个在增加。
两相对比可以发现，人口减少城市在进一步增加，人口增加的城市则在进一步减少。趋势很明显。
事实上，在人口红利周期中，不少三四线城市就因为快速城市化而减少。现如今，随着全国人口减少，三四线城市的人口减少广度与深度，都在上升。
这也是本号为何一直强调，大多数三四线城市的房价会“鹤岗化”。
第三，天量库存。
过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。
产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？
所以，本号一直在强调：越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。
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