【致同税务】关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的简析

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，三部门接连发布2项房地产业相关税收政策，自2024年12月1日起执行。

2024年11月12日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，以下简称财税2024年16号公告），政策涉及住房交易契税、有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。

2024年11月13日，国家税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号，以下简称国税2024年10号公告），政策涉及土地增值税预征率的调整。

为了让纳税人更为直观及深入地了解上述纳税优惠政策，本文将结合案例简要分析财税2024年16号公告及国税2024年10号公告的主要内容及关注点。

财税2024年16号公告要点

党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

财税2024年16号公告加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；另外明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

契税

主要内容：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

受益对象主要为个人购房者，其中受益最大的是一线城市（此处指“北上广深”）购买第二套住房的个人购房者，与原有政策（《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），随着财税2024年16号公告的实施同时废止）相比，其个人购房者最多可享受2%的契税减免，具体变化情况如下表所示：

*原税率对应《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）、北京市人民代表大会常务委员会关于北京市契税具体适用税率等事项的决定（北京市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第58号）、《上海市财政局 国家税务总局上海市税务局关于本市契税适用税率标准等事项的通知》（沪财发〔2021〕4号）、广东省人民政府关于我省契税适用税率的通知（粤府〔1997〕75号 ）、深圳市地方税务局转发财政部等关于调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策的通知（深地税发〔2010〕374号）。

例：如位于广州的个人购房者购买家庭第二套住房，面积140㎡以下，价款500万元，原需缴纳15万元契税，新政策出台后仅需缴纳5万元契税，降低10万元契税税款。

办理方式

纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

执行时间及相关衔接规定

自2024年12月1日起执行。对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合财税2024年16号公告规定的均可按本公告执行。

增值税

主要内容：

在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

举例：位于广州的陈先生以510万元的价格出售一套购入时间在2年以上，购入价格为300万元的非普通住房，原需缴纳增值税：（510-300）÷（1+5%）×5%=10万元，现直接可免征增值税。

执行时间及相关衔接规定

自2024年12月1日起执行。2024年12月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合财税2024年16号公告规定的可按本公告执行。

土地增值税

主要内容：

取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

执行时间

自2024年12月1日起执行。

国税2024年10号公告要点

预征率

主要内容：

与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，为促进房地产市场平稳健康发展，缓解房地产企业财务困难，税务总局降低了土地增值税预征率下限，与此前政策对比如下：

执行时间

公告自2024年12月1日起施行，各地可结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。

致同观察

1、财税2024年第16号涉及的税收优惠基本仅影响个人购买住房（契税）与交易（增值税）环节的税负成本，对房地产开发企业的税收政策没有影响（官方解读为“稳定”房地产企业税负而不是“减低”房地产企业税收负担）。

针对个人住房购买的契税优惠，可减轻个人的实际购房成本，特别是对于购买二套房或140㎡以上等改善型住宅需求的个人，契税的优惠是较大的。对于交易环节增值税的减免，前提仅为购买2年以上避免房地产投机行为的限制，而不再对住宅类型进行限定。同时，本次税收优惠的范围仅涵盖住宅，不含商业用房等其他类型房地产的部分。

对于房地产企业而言，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，即：取消了普通住宅标准的地区，仍根据省级政府规定的普通住宅标准，享受土地增值税税收优惠政策。在相关具体征管文件进一步出台前，目前针对非普通住宅，在土地增值税清算时依然采用单独计算增值额与适用税率（三分法）和并入其他类型房地产一并计算增值额与适用税率（二分法）的征管模式。

2、截止目前为止，上海、北京、深圳、广州已陆续发布了关于取消普通住房和非普通住房标准的通知，四项通知均自2024年12月1日起施行，内容方面既有共性部分，也有特别规定，我们对四项政策进行了简要汇总，具体如下：

3、国税2024年第10号提出的降低土地增值税预征率下限，是考虑到现今房地产开发企业的现金流普遍比较紧张，住宅交易价格一直下行。本次调低土地增值税预征率下限，也是减少现阶段房地产开发企业预售阶段资金占用成本的有效举措。同时，该文件仅提及调低土地增值税预征率下限，最终各地预征率的下降，需待后续各城市土增税预征率政策的落地。

4、关于目前普遍关注的降低增值税预征率（财税〔2016〕36号附件）以及企业所得税销售未完工开发产品的计税毛利率（国税发〔2009〕31号文第八条）等的税收政策调整，本次税收新政尚未涉及上述两部分内容。税务总局未来是否会出台进一步针对房地产企业的税收优惠政策，以及房地产税收制度的立法进程，我们也将持续关注。

邓旭彦

致同税务高级经理

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