亚欧桥头堡，明天会更好 - 连云港产业园区市场研究_新浪财经

引言

近期，连云港因“鬼称”事件被推到了风口浪尖，当地的营商环境和公共形象也受到了影响，甚至会影响市场对当地的投资信心和预期。

我们因为去年对连云港市场做过调研，所以对当地的市场情况比较了解。连云港是苏北市场的典型代表，整个江苏市场，苏南核心区域现在的情况是产业基础扎实，市场需求仍在，但外围板块受库存影响大，短期压力较大；苏中片区整体表现平稳，后续或有库存高压；而苏北片区最典型的就是短期红利尚存，但不具备长期的可持续性。

核心逻辑在于“供应少，需求也少”，在一个“浅池子”市场里，叠加区域招商诉求比较强烈，政策放开比较宽，确实有波段性的结构机会，但不具备长期可持续性。

具体来看连云港市场，其工业地产起步比较晚，2021年联东在连云港主城区域布局第一个市场化标准园区项目，开启连云港园区标准化进程。作为第一个吃螃蟹的企业，联东确实吃到了红利，但随着联东的进入，一大批企业跟进，结果导致后期市场存量加大，市场竞争也在加剧。

所以连云港是典型的机会型市场，类似的机会型市场确实可以进，但一定是具备强市场能力的企业才能去做，并非所有企业的战略性方向，企业不能对市场做趋势性误判。

城市价值研究 - 连云港城市能级跃升在即，现阶段价值洼地属性显著

从城市发展战略地位来看，在俄乌冲突下，我国与“中亚五国”深度合作空间完全打开，截止2023年，中国与中亚五国的贸易额已经达到894亿美元，比2022年增长了27%。连云港作为新亚欧大陆桥头堡，“中亚五国” 产品的唯一出海口，城市发展战略地位显著提升。

图：2010-2023.2中国与中亚五国进出口贸易额

数据来源：发改委、海关总署

图：新亚欧大陆桥

从城市经济情况来看，目前连云港经济基数较小，但随着公路、机场、港口建设陆续完成，连云港多式联运体系正式打通，城市也从“投入期”进入“收获期”；多条高铁陆续的通车，使得连云港进入上海3h、南京2.5h经济圈，可有效承接来自苏南、胶东半岛产业转移。同时，中国七大国际级石油化工基地-徐圩化工基地2023年进入投产期，多个项目启动生产，将强力带动医药、新材料、装备制造等产业发展，物流叠加将快速提振区域经济。我们相信，连云港作为港口城市，未来经济发展前景值得期待。

图：连云港高铁示意图

图：2012-2022江苏省各市GDP复合增长率

从产业结构来看，连云港以化工、冶金、医药、装备制造四大产业为主导产业，四大主导产业密切协同。化工与冶金产业不适合入园，但新化工带来新材料，带动后端装备与产成品发展值得期待；医药产业方面，连云港医药以化药和中药为主，但行业集中度高，四大龙头企业营收贡献超过50%，园区主力客户中小企业较少，所以将医药作为主导招商行业，可行性较低；装备制造是入园主力产业，新材料下特色装备制造值得关注。

从产业规划来看：“十四五”时期，将立足原有的产业基础，构建出“2+4+N”产业发展格局，推动全市产业高质量发展。其中，四大新兴产业是重点入园企业集群，至2025年，四大新兴产业共有1200亿产业增长空间。

图：连云港“十四五”产业规划

综上，未来连云港有着三大发展机遇：

①城市定位显著跃升：俄乌冲突下，我国与“中亚五国”深度合作空间完全打开；连云港作为新亚欧大陆桥头堡，“中亚五国” 产品的唯一出海口，城市发展战略地位显著提升；

②经济发展有望突破：高铁、机场、港口等基础设施建设进入收获期，连云港多式联运“区域枢纽”优势将全面凸显，优势要素初步形成集聚态势；七大国际级石油化工基地-徐圩化工基地2023年进入投产期，多个项目启动生产，将强力带动医药、新材料、装备制造等产业发展，物流叠加将快速提振区域经济；

③产业成长空间凸显：连云港规划“2+4+N”产业发展格局，其中四大新兴产业是重点入园企业集群，产业发展空间1200亿；新化工带来新材料，带动后端装备与产成品发展值得期待。

且相对苏北其他城市，连云港土地价格便宜，政府要求相对理性，处于合理区间；竞品不多，竞争环境相对弱，目前多家企业已经在关注连云港项目机会。

产业园区市场格局 - 主城市场为主，开发区市场由政府主导，县级市场较为独立

连云港市场分三类，各级市场相互独立，主城是核心的市场化区域。主城市场以宋跳工业园、海州工业园、新浦工业园等区域为主，市场起步晚，2021年才有第一个市场化标准园区项目，经过两年培育，市场环境已逐步完善，主城区典型项目包括联东U谷·科技创新谷、第一工园·智造装备产业园、均和云谷·智能装备产业园、中意项目等；开发区市场以大浦工业园、开发区等区域为主，政府强主导，开发了大量园区，市场化企业较少涉足，典型项目包括中华药港等；赣榆、东海、灌云等其他县级市场，主要服务于当地产业，去化较慢，且市场独立，需求进出较少，典型项目包括宝隆·（赣马）智能产业园、标龙·产业园等。

销售市场方面，根据主城区市场化项目调研，目前连云港主城区厂房价格普遍在3800元/平左右，其中高标火车头厂房价格较高，为4500元/平。

表：主城市场典型项目各业态价格情况（元/平）

租赁市场方面，海州区单层厂房租金在13-15元/平/月。仓库租金在9-30元/平/月，港口和海州区物流仓储市场发展相对比较完善，其他区县的仓储大多为个人对外出租，租金水平相对较低。

图：各片区仓库租金水平（元/平/月）

市场供应成交情况 - 供应节奏平稳，市场项目预计年去化量为7-8万方，市场情况佳

短期主城库存仅33万平，未来供应节奏平稳。根据调研数据，主城短期仅联东U谷·科技创新谷、第一工园·智造装备产业园、均和云谷·智能装备产业园、中意项目4个项目，库存水平较低，约33万平。且从未来供应情况来看，主城区工业用地供应较为平稳。

表：各项目供应情况（万平）

表：近几年连云港各区县工业土地出让规划建面（万平）

数据来源：PDS园产地

目前市场项目预计年去化量为7-8万方，去化周期约4年，市场情况佳。市场客户以本地客群为主，依赖本地企业需求逐步转化，但区域年均去化量能够达到7-8万方，去化周期4年（南京、苏州6年，淮安、盐城8年），整体表现较佳。

市场典型项目产品及去化情况

联东U谷·连云港科技创新谷

联东是第一个进入连云港的市场化园区运营商，这也体现了联东自身对于市场进入机会的研判能力，联东之前连云港没有企业敢进，联东进入后，一大批企业跟进，结果导致市场存量加大，加剧了市场竞争。联东连云港项目一开始称得上是问题项目，后期随着连云港市场的快速挖掘和市场整体的提升，联东是吃到了红利的。

项目概况：联东U谷·连云港科技创新谷位于宋跳工业园，项目占地159亩，建筑面积10万方，项目5公里范围内有市第一人民医院、万达广场等生活配套设施，生活氛围较为成熟。紧邻三条国道，距离G25高速出入口2公里左右，步行10分钟到宋跳BRT站、开车半小时可到达高铁站、花果山机场和连云港港。

产品规划：项目规划两期，共37栋。其中，一期19栋，占地面积5.7万平，建筑面积5.5万平；二期18栋，占地面积4.9万平，建筑面积4.6万平，目前一二期项目均已交付。作为联东在连云港的首个项目，产品打造偏中高端，以2层产品为主，面积段偏大，单层面积最小1200平。外立面采用米白色真石漆和灰色真石漆，3层产品的首层可以分割为两层做总部办公。产品售价3700-3800元/平。

表：项目设计指标

客群与销售去化情况：项目本地客户占比达到九成，年流速在3万平左右。2021年上半年初入市场时，作为主城区域首个标准化市场化的工业厂房项目，市场观望情绪较重，且入园门槛要求较高，导致访客多但符合条件的客户很少，去化比较慢；随着一期项目的建设，市场中观望客群开始入场，中小面积产品快速去化，政府对入园企业门槛也稍微放松；进入2022年6月，政府再次收紧入园门槛，且剩余户型偏大，多为2000平及以上，导致去化速度降低，同时第一工园、均和等竞品增多，也分流了客户。

第一工园·智造装备产业园

项目概况：第一工园·智造装备产业园同样位于宋跳工业园，且紧邻联东项目。项目占地176亩，建筑面积10万方，其中一期3万平（按双倍计容算4.8万平）。

产品规划：一期11栋，21户，共3万方，打造单层、两层、三层厂房产品，毛坯交付，面积段偏小，覆盖1040-1827㎡。其中，1-7栋为框架结构标准厂房（1、6、7栋为三层，其他为两层），首层高8.1米，承重2T，售价在3700-3800元/㎡；8-11栋为单层高标火车头厂房（办公两层、厂房单层），单层厂房4500元/㎡。

图：项目一期效果图

图：产品参数

客群与销售去化情况：以本地客户为主，本地客户中，少量是拆迁客户需求，相当一部分原本在办公楼但有生产需求，最终选在这里，实现办公生产一体化。项目一期21户，共3万平，招商3个月去化0.8万平，去化率27%；项目两期一共70-80户，预计2年多售完。项目快速去化有两大支撑因素，一是第一工园与当地政府具有良好的合作关系，在一定程度上可以争取产品规划（第一工园自带产业资源，加上高配打造，跟政府争取规划了高标火车头厂房）及降低企业入园门槛，承接联东门槛之外的中小企业客群，加上招聘联东项目的销售团队，加速客户资源嫁接，二是与联东中高端产品相反，第一工园主打中低端产品，并聚焦中小户型，更贴近连云港本地企业结构与需求，与联东形成了差异化竞争。

均和云谷·连云港智能装备产业园

均和连云港项目卖得最好的是分层产品，因为连云港市场有个非常大的特点，就是客户比较弱，所以独栋卖的差，分层产品因为低总价卖得好，低总价客户也是这一阶段市场成交主力。

项目概况：均和云谷·连云港智能装备产业园位于高新区海州工业园区的核心地段，项目总占地面积约157亩，规划建面约10万方，是2022年连云港重点招商引资项目之一。项目所在工业园氛围比较成熟，区域产业发展与宋跳工业园相当，项目南侧为当地知名企业-正大天晴，天马网络，东鼎实业等制造业企业，距离项目地块直线距离约12公里。且项目紧邻宁海立交，西侧为民主路，距离主干道郁州南路0.6公里，距离高速口3公里（连霍、汾灌、宁连三条高速），距离高铁站7公里，距离花果山机场约15公里，交通便利。

图：均和云谷·连云港智能装备产业园交通区位图

产品规划：项目分两期拿地，一期15栋，共4.5万平，主要规划有2层、3层、5层厂房，产品打造偏中端，聚焦小面积段，其中5层厂房单户最小面积500平。税收要求高达30万/亩（联东项目22万/亩，第一工园项目低于20万/亩）。

客群与销售去化情况：本地客户为主，多为周边企业来访，但产值较低，大多不符合产业定位和门槛要求；客户主要是智能制造（本地的小生产加工企业），主力需求面积段在1500方左右。项目预招商3个月去化0.4万平，去化率22%；若考虑到一期4.5万方的话，去化率不足10%，整体表现欠佳，后期均和在多个网站发布招商信息，通过人海战术，进行引流，做大客户基数。

案例总结

综合三个项目来看：1）连云港园区市场以本地客户为主，占比超九成；2）中小户型更受青睐，去化表现优于大户型；3）单层产品稀缺，政府审批是主要影响因素；4）入园门槛较低的项目更容易去化。